Mál nr. 117/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. maí 2026

í máli nr. 117/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar samtals 109.550 kr. úr tryggingu varnaraðila, annars vegar vegna kostnaðar við málun og hins vegar kostnað við að taka niður ljós.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 11. september 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 15. september 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 23. september 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 4. febrúar 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. ágúst 2024 til 31. ágúst 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C, D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila hjá E ehf. vegna málunar á hinu leigða sem og vinnu við að taka niður ljós að leigutíma loknum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að við afhendingu á hinu leigða við upphaf leigutíma hafi verið gerð innskoðunarskýrsla þar sem fram hafi komið að íbúðin væri glæný og engar athugasemdir gerðar við ástand hennar. Sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenta frá seljanda sínum á svipuðum tíma og því hafi verið stuðst við gátlista/innskoðunarskýrslu frá seljanda þegar íbúðin hafi verið afhent varnaraðila. Við skil á hinu leigða 2. september 2025 hafi fasteignaumsjónamaður á vegum sóknaraðila tekið íbúðina út með varnaraðila þar sem gengið hafi verið um íbúðina og útbúin útskoðunarskýrsla þar sem skráð hafi verið hvert ástand hennar væri. Í skýrslunni hafi komið fram tvær athugasemdir, þ.e. að það þyrfti að mála loft og veggi og taka niður ljós í stofu, og að kostnaður við að bæta úr þessu næmi 109.550 kr. Í leigusamningi aðila segi að við lok leigutíma skuli íbúðinni skilaðri nýmálaðri en ákvæði þar um hafi verið byggt á 22. gr. húsaleigulaga. Að útskoðun lokinni hafi fasteignaumsjónarmaðurinn og varnaraðili undirritað útskoðunarskýrsluna og þar með staðfest að það sem þar hafi komið fram væri satt og rétt og aðilar væru sammála um að athugasemdir hennar væru réttar. Varnaraðili hafi einnig sett stafi sína við tilgreindan kostnað vegna úrbóta í skýrslunni. Með hliðsjón af framangreindu sé augljóst og staðfest að varnaraðili hafi í upphafi samþykkt að skila hinu leigða máluðu og hafi hún staðfest þá skuldbindingu í tvígang í skýrslunni sjálfri.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa samþykkt að sóknaraðili gengi á trygginguna vegna leiguvanskila en hann eigi þó enn eftir að fjarlægja reikning úr heimabanka þrátt fyrir að hann hafi fengið fjárhæðina úr tryggingunni. Aftur á móti hafi henni verið bent á að það væri lögbrot að láta hana greiða fyrir málningarvinnuna. Aðeins hafi verið um að ræða göt eftir að hún hafi borað í vegg til að hengja upp myndir og hillur, sem flokkist undir hefðbundið slit. Hún hafi þó verið búin að sparsla í götin og pússa.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila kveðst hún ekki hafa vitað af lögunum áður en hún hafi undirritað útskoðunarskýrsluna. E ehf. hafi upplýst hana um réttindi hennar varðandi málningarvinnuna og að um væri að ræða hefðbundið slit á íbúðinni. Varnaraðili hafi verið búin að hugsa sér að mála aðeins þá veggi sem borað hafi verið í en E hafi upplýst hana að lögum samkvæmt bæri henni ekki að greiða kostnað við þá vinnu. Þá hafi henni fundist ansi hart að vera beðin um að mála alla íbúðina.

Varnaraðila hafi hvorki verið kunnugt um rétt sinn við undirritun leigusamningsins né útskoðunarskýrsluna. Það hafi ekki verið fyrr en hún hafi hringt í E vegna leiguvanskilanna sem hún hafi verið upplýst um réttindi sín á grundvelli laganna.

Viðhaldsskylda leigusala sé skýr í 19. gr. húsaleigulaga þar sem segi að hann skuli halda hinu leigða í leiguhæfu ástandi og að til þess falli meðal annars að láta mála húsnæðið og endurnýja gólfefni og annað slitlag með hæfilegu millibili. Það þýði að kostnaður vegna málunar falli almennt undir reglubundið viðhald leigusala, nema sýnt sé fram á að um skemmdir eða tjón sé að ræða sem rekja megi beint til háttsemi leigjanda. Þetta sé í samræmi við 63. gr. laganna sem kveði á um að leigjandi beri einungis ábyrgð á tjóni sem hann valdi sjálfur eða með gáleysi. Við skil beri honum að skila húsnæðinu í sambærilegu ástandi og hann hafi tekið við því, að teknu tilliti til eðlilegs slits og venjulegrar notkunar. Venjuleg notkun, svo sem ljósareitir, fölnaðir veggir eða nokkur naglagöt, teljist eðlilegt slit sem falli á viðhaldsskyldu leigusala. Ein undantekning frá meginreglunni um viðhald leigusala komi fram í 22. gr. húsaleigulaga. Þar segi að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi annist tiltekið viðhald á sinn kostnað sem ella hvíli á leigusala. Í greinargerð með frumvarpi að núgildandi lögum sé tekið fram að greinin svari að hluta til 41. gr. eldri laga og að með henni sé lagt til að heimilt sé að semja sérstaklega um að leigjandi taki á sig auknar viðhaldsskyldur „gegn afslætti á leigugjaldi“. Af þessu megi sjá að löggjafinn hafi gert ráð fyrir því að ákvæði 22. gr. verði aðeins beitt í afmörkuðum tilvikum þar sem gagnkvæmt samkomulag og mótframlag, til dæmis lækkun leigu, liggi fyrir. Verði því að telja að ákvæði í leigusamningi um að leigjandi skuli skila húsnæði nýmáluðu við skil sé almennt ólögmætt. Það leggi á leigjanda viðhaldsskyldu sem lögin hafi falið leigusala og sé því í andstöðu við 1. mgr. 2. gr. laganna. Jafnframt geti leigusali ekki gengið að tryggingu vegna slíks kostnaðar þar sem 39. gr. húsaleigulaga takmarki tryggingarfé við greiðslu leigu og bætur fyrir tjón sem leigjandi beri ábyrgð á. Kostnaður vegna málunar sem falli undir reglulegt viðhald sé því ekki bótaskyldur og geti ekki verið grundvöllur kröfu í tryggingu. Leigusala sé þannig almennt óheimilt að setja í samning ákvæði sem kveði á um að leigjandi skuli skila húsnæði nýmáluðu, nema um sé að ræða skýrt samkomulag samkvæmt 22. gr. húsaleigulaga þar sem leigjandi fái endurgjald fyrir aukna skyldu sína. Í öllum öðrum tilvikum sé slíkt ákvæði ógilt og leigusali geti hvorki byggt á því við skil né gengið að tryggingu leigjanda vegna málunarkostnaðar.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 765.000 kr. sem hún keypti hjá E ehf. við upphaf leigutíma. Ágreiningur snýr að kröfu sóknaraðila um að fá greiddar 109.550 kr. úr tryggingunni vegna málunar á hinu leigða við lok leigutíma sem og kostnað við að taka niður ljós. Óumdeilt er að sóknaraðili fái greiddar úr tryggingunni 265.600 kr. vegna leiguvanskila.

Leigutíma lauk 31. ágúst 2025. Aðilar studdust við innskoðunarskýrslu seljanda sóknaraðila við upphaf leigutíma en framkvæmdu sameiginlega úttekt við lok leigutíma í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Í úttektarskýrslu, sem rituð var af starfsmanni sóknaraðila, við lok leigutíma voru athugasemdir um að það þyrfti að mála loft og veggi og taka niður ljós. Áætlaður kostnaður vegna þessa nam 109.550 kr. sem sóknaraðili gerir kröfu um að fá greiddar úr tryggingu varnaraðila. Samkvæmt reikningi þeim sem sóknaraðili byggir kröfu sína á er aðeins tilgreindur kostnaður við málun en hvergi minnst á vinnu við að taka niður ljós. Varnaraðili undirritaði skýrsluna og telur sóknaraðili að í því hafi falist samþykki hennar fyrir kröfunni. Með tölvupósti 3. september 2025 gerði sóknaraðili skriflega bótakröfu í tryggingu varnaraðila. Með tölvupósti E 5. sama mánaðar var sóknaraðili upplýstur um að varnaraðili hefði hafnað bótakröfunni. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 11. sama mánaðar og þar með innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili ber fyrir sig að henni hafi ekki verið kunnugt um rétt sinn þegar hún undirritaði útskoðunarskýrslu sóknaraðila, en í samskiptum hennar við E hafi henni verið bent á að þann kostnað sem sóknaraðili krefði hana um ætti hún ekki að bera enda um að ræða kostnað vegna viðhalds sem félli undir skyldur leigusala. Kærunefnd telur að varnaraðila hafi verið heimilt að breyta afstöðu til kröfu sóknaraðila í ljósi nýrra upplýsinga enda hafði engin greiðsla verið innt af hendi til sóknaraðila og hafði varnaraðili enn frest til að taka afstöðu til kröfunnar.

Eins og áður greinir lýtur deila málsaðila að því hvort varnaraðili beri ábyrgð á kostnaði við að mála hina leigðu íbúð við lok leigutímans en um þá skuldbindingu hefur sóknaraðili vísað til 5. kafla leigusamningsins. Yfirskrift kaflans er „Ástand hins leigða húsnæðis“ og þar er meðal annars kveðið á um að leigutaki skuldbindi sig til að skila íbúðinni nýmálaðri. Samsvarandi ákvæði er í reglum sóknaraðila um leigu og skil, sem voru viðauki við samninginn, sbr. 12. kafla hans. Sóknaraðili vísar til þess að ofangreint ákvæði sé lögmætt á grundvelli 22. gr. húsaleigulaga en þar segir að í leigusamningum um íbúðarhúsnæði sé heimilt að semja sérstaklega um að leigjandi annist á sinn kostnað að hluta eða öllu leyti það viðhald innan íbúðar sem leigusala ber að annast samkvæmt IV. kafla laganna. Í slíkum tilvikum skuli þess nákvæmlega getið í leigusamningnum til hvaða atriða viðhaldsskylda leigjanda nái.

Ákvæði 22. gr. húsaleigulaga var breytt í framangreinda veru með 16. gr. laga nr. 63/2016 en þá var fallið frá því skilyrði ákvæðisins að leigugjaldið skyldi lækka að sama skapi. Í lögskýringargögnum með lögum nr. 63/2016 sagði að ástæða þess að skilyrðið væri fellt úr ákvæðinu væri að oft væri erfitt að átta sig á því hve mikil lækkunin skyldi vera. Verði þannig frekar að gera ráð fyrir að þegar leigusali og leigjandi semji um leiguverðið sé tekið tillit til þess sem leigjandi samþykkir að taka að sér í sambandi við viðhald innan íbúðarhúsnæðis sem leigusali hefði að öðrum kosti átt að annast.

Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga er mælt fyrir um að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið. Þótt áðurnefndar breytingar hafi verið gerðar á 22. gr. húsaleigulaga, með 16. gr. laga nr. 63/2016, verður samkvæmt gildandi orðalagi ákvæðisins og að teknu tilliti til framangreindra sjónarmiða í lögskýringargögnum að gera kröfu til þess að skýrt sé kveðið á um í samningi ef lagt er til grundvallar að leigjandi taki á sig viðhaldsskyldur leigusala þannig að leigjanda sé það ljóst, sbr. úrskurð kærunefndar 11. október 2021 í máli nr. 64/2021. Í leigusamningi málsaðila er ekki sérstaklega tekið fram að varnaraðili sé að taka á sig viðhaldsskyldu sem hvíli samkvæmt húsaleigulögum á sóknaraðila. Af þeim sökum telur kærunefnd að skilyrði 22. gr. húsaleigulaga, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna, sé ekki uppfyllt til að varnaraðili sé bundin við ákvæði leigusamningsins um að henni beri að afhenda hið leigða nýmálað eftir 13 mánaða leigutíma.

Með hliðsjón af öllu framangreindu er kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að fá greiddan kostnað vegna málunar og við að taka niður ljós úr tryggingu varnaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

 

Reykjavík, 27. maí 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson