Mál nr. 126/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 126/2025

 

Skipting sameiginlegs kostnaðar. Þrjú hús með sameiginlega stofnlögn.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags 2. október 2025, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, móttekin 11. nóvember 2025, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 16. nóvember 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27.5.2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða C, D og E í Reykjavík, sem eiga sameiginlega stofnlögn. Eignarhlutar eru alls níu, þrír í hverju húsi. Álitsbeiðandi er eigandi að öllum eignarhlutum að C, en gagnaðili er eigandi að eignarhluta að E.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að skipta beri kostnaði vegna viðgerða á sameiginlegri lögn í eigu C, D og E eftir birtu flatarmáli.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi telur að skipta eigi kostnaði vegna viðgerðar á sameiginlegri stofnlögn þriggja húsa jafnt samkvæmt eignarhluta, en gagnaðili hafi talið að fyrst eigi að skipta greiðslunni í þrennt, 33,33% fyrir hvert hús, og þar á eftir jafnt eftir eignarhluta hvers og eins, sem þýði að þau myndu öll greiða minna hlutfallslega en álitsbeiðandi vegna húss nr. 55 þar sem þriðjungur hafi þegar verið greiddur. Þar sem heildarstærð eigna sé mjög mismunandi og fasteignamat eftir því, sé sú skipting ekki sanngjörn sé einungis að hluta til skipt eftir eignarhluta. Eign álitsbeiðanda sé 20,44% af heildarstærð þannig að sjálfsagt sé að hún greiði 20,44%, en ekki 33% líkt og gagnaðili hafi ætlast til.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili telur að eðlilegt sé að skipta kostnaðinum fyrst jafnt milli húsanna þriggja og síðan á milli eigenda í hverju húsi eftir hlutfallstölum. Með þessari skiptingu sé jafnari dreifing á kostnaði á milli íbúðanna níu. Skipting út frá heildarfermetrum húsanna (hlutfallstölum eignarhluta) eigi ekki við þar sem um sé að ræða þrjú sjálfstæð hús sem myndi ekki saman fjöleignarhúsi, þar sem væri eðlilegt að skipta eftir heildarfermetrum.

III. Forsendur

Samkvæmt gögnum málsins er sameiginleg stofnlögn fyrir húsin að C, D og E og er óumdeilt að kostnaður vegna viðgerða á henni sé sameiginlegur. Ágreiningsefni málsins lýtur aftur á móti að skiptingu þess kostnaðar. Þótt framangreind hús séu ekki eitt fjöleignarhús verður ákvæðum laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús beitt til að leysa úr ágreiningsefninu, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna.

Samkvæmt meginreglu A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 ber að skipta sameiginlegum kostnaði eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. laganna skal eignarhluti í sameign reiknaður út eftir hlutfallstölu. Í 2. mgr. greinarinnar segir að útreikningurinn skuli fyrst og fremst vera byggður á flatarmáli og rúmmáli húsa, en þó sé heimilt að ákvarða hlutfallstölur á öðrum sanngjörnum grundvelli, til dæmis miðað við innbyrðis verðmæti séreignarhluta, þegar um er að ræða fjöleignarhús sem hafa að geyma annars konar húsnæði en til íbúðar að nokkru leyti eða öllu. Á grundvelli 3. mgr. 14. gr. hafa verið settar ítarlegar reglur um útreikning hlutfallstölu í reglugerð nr. 910/2000 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum.

Í samræmi við framangreind ákvæði telur kærunefnd að sameiginlegum kostnaði vegna viðgerða á umræddri stofnlögn beri að skipta eftir hlutfallstölum húsanna í téði sameign, þ.e. lögninni. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda á þann hátt sem nánar greinir í niðurstöðukafla.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaði vegna viðgerða á sameiginlegri stofnlögn húsanna að C, D og E beri að skipta eftir hlutfallstölum húsanna í téði sameign, þ.e. lögninni.

 

Reykjavík, 27.5.2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson