Mál nr. 68/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. maí 2026

í máli nr. 68/2025

 

A

gegn

B hf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða 15.000 kr. sem hann dró af launum sóknaraðila vegna „brots á húsnæðissamningi“. Sóknaraðili krefst einnig viðurkenningar á því að varnaraðila beri að endurgreiða ofgreidda leigu samtals að fjárhæð 95.064 kr. ásamt vöxtum frá og með hverju greiðslutímabili.

Varnaraðili krefst þess aðallega að kröfum sóknaraðila verði vísað frá. Til vara að kröfum sóknaraðila sem ekki snerti frávísun verði hafnað. Þá gerir varnaraðili kröfu um málskostnað í ljósi þess að kæran sé bersýnilega tilefnislaus.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 26. maí 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 21. júlí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 8. ágúst 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 21. ágúst 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 31. október 2025.

Viðbótarskýringar og gögn sem bárust frá varnaraðila 19. febrúar 2026 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu leigusamning, dags. 16. nóvember 2024, um leigu sóknaraðila á herbergi í húsnæði varnaraðila að C. Varnaraðili var jafnframt vinnuveitandi sóknaraðila og leiga herbergisins tengd því að sóknaraðili starfaði hjá honum. Ágreiningur er um hvort varnaraðila hafi verið heimilt að krefja sóknaraðila um 15.000 kr. á þeim grundvelli að sóknaraðili hafi brotið gegn umgengnisreglum varnaraðila í samskiptum sínum við annan leigjanda í húsinu. Einnig er ágreiningur um lögmæti hækkunar varnaraðila á fjárhæð leigunnar á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila vera bæði vinnuveitandi hans og leigusali. Eftir minniháttar orðaskak við ofbeldisfullan leigjanda í sömu eign hafi varnaraðili sektað sóknaraðila og dregið sektina af launum hans, þrátt fyrir andmæli. Hvorki hafi átt sér stað líkamleg árás né skemmdarverk, einungis skoðanaskipti. Ákvörðunin hafi verið tekin út frá kvörtun frá öðrum leigjanda eða einhliða lýsingu hans. Sóknaraðili hafi aldrei séð kvörtunina. Varnaraðili hafi einnig hótað að vísa sóknaraðila úr herberginu.

Varnaraðili hafi hækkað leiguna í tvö skipti á einu og hálfu ári, samtals um 10% eða úr 90.000 kr. í 100.000 kr., en um hafi verið að ræða leigu á 7 fermetra herbergi. Sóknaraðili hafi engin ákvæði fundið um hækkun leigu í leigusamningnum. Þá hafi fjárhæð leigunnar ekki verið tilgreind í samningnum en fram hafi komið í símtali aðila, áður en sóknaraðili hafi komið til Íslands, að leigan væri 90.000 kr. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst vera starfsmannaleiga, en um sé að ræða fyrirtæki sem hafi annars vegar milligöngu um að útvega starfsmönnum, sem þekki mismikið til á íslenskum vinnumarkaði, verkefni og hins vegar að útvega verktökum vinnuafl með viðeigandi þekkingu í tiltekinni iðn í þann tíma eða verkefni sem þeirrar þekkingar sé krafist. Umræddir starfsmenn séu þá álitnir starfsmenn starfsmannaleigunnar og sé ráðningarsamband á milli varnaraðila og iðnaðarmanns.

Varnaraðili hafi komið sér upp húsnæði sem starfsmönnum standi til boða að leigja á meðan dvöl þeirra á Íslandi standi. Í krafti þess fjölda af rýmum sem varnaraðili hafi á að skipta, geti hann boðið starfsmönnum sínum sérkjör á húsnæði. Í fylgiskjali sóknaraðila segi að honum hafi staðið til boða úrval af húsnæði sem hann hafi getað valið um, samkvæmt verðskrá. Ekki síður að honum hafi staðið til boða 50.000 kr. stuðningur/afsláttur af því húsnæði, að því skilyrði fullnægðu að hann væri starfsmaður varnaraðila. Lyki ráðningarsamband aðila myndi slíkur stuðningur ekki lengur vera fyrir hendi, enda sé markmiðið að skila umræddu hagræði til starfsmanna en ekki annarra einstaklinga.

Frávísunarkrafa vegna seinni kröfu sóknaraðila sé reist á því að krafan sé með öllu svo vanreifuð að ekki sé hægt að verða við henni. Krafa um endurgreiðslu á mismun tveggja upphæða yfir gefið tímabil verði að tilgreina umræddar upphæðir og tímabil. Hvorugt hafi verið gert. Þá sé enn síður gerð grein fyrir því hvernig fara skuli með það að varnaraðili hafi leyft starfsmönnum sínum að njóta hagræðis af húsaleigu, með framlagi/afslætti. Krafan uppfylli því ekki skilyrði 4. mgr. 85. gr. húsaleigulaga um skýra kröfugerð. Þá megi ekki með góðu móti sjá hvernig, yrði fallist á kröfugerð sóknaraðila, hún yrði aðfararhæf.

Vegna kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu á 15.000 kr. sé hún reist á því að innheimta fjárhæðarinnar hafi verið í trássi við húsaleigulög og samning aðila. Hvoru tveggja sé rangt. Krafa varnaraðila um að hafna beri kröfu sóknaraðila byggi á því að húsreglur séu skýrar um að sé húsfriður rofinn og kvörtun lögð fram, varði það gjaldi. Enda sé það helsta úrræði sem leigusali hafi til að framfylgja húsreglum, fyrir utan að rifta samningi, en síðara úrræðið sé meira íþyngjandi og því síðri valkostur. Ekki hafi farið milli mála að um ófrið hafi verið að ræða, sóknaraðili hafi sjálfur viðurkennt það í kæru sinni. Þótt ekki hafi komið til handalögmála, verði að telja að þröskuldur fyrir því að húsfriður sé rofinn liggi nokkru lægra en að líkamlegu ofbeldi sé beitt, sbr. meðal annars 2. mgr. 30. gr. húsaleigulaga. Þar segi að leigjandi skuli fara að viðteknum umgengnisvenjum og gæta þess að raska ekki eðlilegum afnotum annarra þeirra sem hafi afnot af húsinu eða valda þeim óþægindum eða ónæði.

 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í leigusamningi aðila sé að finna ýmsar umgengnisreglur og að brot á þeim varði fésektum, en það sé undir varnaraðila komið að ákvarða hvort og með hvaða hætti leigjendur hafa gerst brotlegir gagnvart þeim.

Varnaraðili kveði að honum sé heimilt að setja slíkar umgengnisreglur og vísi í þeim efnum til 3. og 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en ákvæðið nái ekki til þeirra tilfella þar sem leigusali hefur einhliða sett íþyngjandi húsreglur sem nái eingöngu til leigjenda hans. Öll ákvæði leigusamningsins séu íþyngjandi í garð leigjanda og séu mikið inngrip í friðhelgi heimilisins.

Leigutími hafi byrjað 16. nóvember 2023 og tilgreind húsaleiga hafi þá numið 90.000 kr. Hvergi hafi verið tilgreint í leigusamningnum hvert leiguverðið væri en vísað hafi verið í verðskrá sem sóknaraðila hafi ekki verið kynnt sérstaklega. Þetta upphaflega verð hafi sóknaraðili fengið upplýsingar um símleiðis. Í samningnum sé heldur ekki að finna ákvæði sem mæli fyrir um að leiguverð skuli hækka á leigutíma, þrátt fyrir það hafi leigan verið hækkuð fjórum sinnum á grundvelli verðskrárinnar, sem sett hafi verið einhliða af varnaraðila án samráðs við leigjendur.

Kærunefnd húsamála hafi fengið sambærilegar kröfur til úrlausnar og í einhverjum tilvikum hafnað því að fallast á slíkar kröfur með hliðsjón af sjónarmiðum um samþykki og tómlæti. Þessi sjónarmið eigi aftur á móti ekki við í máli þessu og grundvallast það á eðli réttarsambands aðila. Þar sem varnaraðili sé vinnuveitandi og leigusali sóknaraðila hafi sá háttur verið hafður á að leigugreiðslur hafi verið dregnar sjálfkrafa frá launum sóknaraðila og hafi honum því aldrei verið veittur kostur á að samþykkja eða hafna þessum hækkunum.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að vísun til 3. mgr. 30. gr. húsaleigulaga hafi einungis verið til fyllingar skyldi kærunefnd telja að í kjölfar breytinga á orðalagi ákvæðisins, með 19. gr. laga nr. 63/2016, standi eftir óskrifuð meginregla um að leigusala beri að upplýsa leigjanda um umgengnisreglur, óháð því hvort húsnæðið sé fjöleignarhús, eða í samræmi við eldri löggjöf um fjölbýlishús. Eftir standi þó að samkvæmt 1. og 2. mgr. 30. gr. séu lagðar skyldur á herðar leigjendum til umgengni og samneyti við aðra íbúa, sem leiði til að skylda á hendur leigusala rakni við samkvæmt 4. mgr. til að hlutast til um að settar umgengnisreglur séu virtar með hagsmuni annarra leigjenda/íbúa að leiðarljósi.

Að vísu megi taka undir með sóknaraðila að 30. gr. feli ekki í sér frávik frá meginreglu heldur þvert á móti sé hún staðfesting á meginreglum um gagnkvæmar skyldur leigjanda og leigusala er varði umgengni. Til að leigjanda sé kleift að vita hvaða kröfur séu gerðar til hans vegna umgengni hverju sinni og hverjar afleiðingar séu af því að brjóta í bága við þær skyldur, sé leigusala gert að upplýsa um þær með umgengnisreglum. Svo sem gerð sé grein fyrir í upphaflegri greinargerð beri leigusali einnig skyldur gagnvart öðrum leigjendum og til þess séu téðar umgengnisreglur. Til að hægt sé að framfylgja slíkum reglum verði leigusali að hafa úrræði, séu þær brotnar.

Kærufrestur hafi verið liðinn þegar endanlega kæra hafi borist 24. júní 2025. Samkvæmt 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga skuli ágreiningi um leigufjárhæð vísað til kærunefndar innan þriggja mánaða frá samkomulagi um breytingu, að öðrum kosti teljist aðilar leigusamnings una breytingunni. Breyti þá ekki að tilkynning samkvæmt fylgiskjali sé dagsett 31. janúar, frekar en 1. janúar. Þrír mánuðir hafi verið liðnir og því hafi sóknaraðili unað breytingunni.

VI. Niðurstaða           

Með fyrri kröfulið sóknaraðila krefst hann að varnaraðila beri að endurgreiða honum 15.000 krónur sem voru dregnar af launum hans sem sekt fyrir brot á 12. gr. húsreglna varnaraðila en sóknaraðili undirritaði þær samhliða leigusamningi 16. nóvember 2023. Í framangreindu ákvæði húsreglnanna kemur fram að sé kvartað til leigusala yfir slæmri hegðun leigjanda verði lögð á hlutaðeigandi sekt sem nemi allt að 700 evrum á einstakling.

Krafa varnaraðila um að ofangreindri kröfu verði vísað frá nefndinni byggist á því að sóknaraðili hafi leitað til stéttarfélags vegna sömu atvika og því falli þau ekki undir valdsvið nefndarinnar. Í málinu liggur fyrir ráðningarsamningur frá 16. nóvember 2023 um að sóknaraðili starfi sem rafvirki fyrir varnaraðila í fullu starfshlutfalli frá þeim degi til 16. febrúar 2024. Eins og áður er komið fram gerðu málsaðilar einnig leigusamning 16. nóvember 2023 og verður því ráðið að sá samningur hafi verið nokkurs konar viðauki ráðningarsamningsins. Um afnot sóknaraðila af herbergi í húsnæði sóknaraðila giltu því húsaleigulög nr. 36/1994, sbr. 2. mgr. 1. gr. þeirra laga. Þá lýtur ágreiningurinn um framangreinda sekt að framkvæmd leigusamningsins, enda voru húsreglurnar viðauki hans, og samræmist því hlutverki nefndarinnar samkvæmt 1. mgr. 85. gr. laganna að fjalla um kröfu sóknaraðila. Verður framangreindri frávísunarkröfu varnaraðila því hafnað.

Húsaleigulög eru ófrávíkjanleg að því leyti að óheimilt er að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæla fyrir um nema ákvæði laganna hafi að geyma sérstök frávik þess efnis, sbr. 1. mgr. 2. gr. þeirra. Í lögunum er hvorki kveðið á um að leigusala sé heimilt að draga fé af launagreiðslum til leigjanda sökum vanefnda hans á leigusamningi né sekta hann fyrir samningsbrot. Almenn ákvæði 30. gr. húsaleigulaga um umgengni leigjanda fela ekki í sér slíka heimild. Verður því talið að varnaraðila hafi verið óheimilt að sekta sóknaraðila fyrir ætlað brot á áðurnefndum húsreglum.

Síðari kröfuliður sóknaraðila lýtur að hækkun varnaraðila á fjárhæð húsaleigu en samkvæmt fyrirliggjandi gögnum tilkynnti hann sóknaraðila tvívegis um slíkar hækkanir. Með tölvubréfi 29. febrúar 2024 var tilkynnt um að fjárhæð húsaleigunnar hækkaði úr 90.000 krónum í 94.000 krónur. Þar sem uppsagnarfrestur samkvæmt leigusamningnum væri einn mánuður tæki hækkunin gildi frá 1. apríl 2024. Sambærileg tilkynning var send með tölvubréfi 31. janúar 2025 um að fjárhæð húsleigunnar hækkaði í 99.000 krónur á mánuði. Hækkunin tæki gildi 1. mars þess árs þar sem uppsagnarfrestur væri einn mánuður. Í báðum tölvubréfum var boðið upp á að haft yrði samband við leigusala ef leigjandi hefði einhverjar spurningar um hækkunina.

Um efni leigusamnings er fjallað í 6. gr. húsaleigulaga en meðal þess sem skal koma fram í honum er fjárhæð húsaleigu og hvort, hvenær og hvernig hún skuli breytast á leigutímanum. Samsvarandi ákvæði voru í 37. gr. laganna, eins og hún var úr garði gerð þegar aðilar gerðu framangreindan leigusamning, sbr. 1. og 3. mgr. greinarinnar. Í fyrrnefndu málsgreininni sagði að aðilum væri frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skyldi breytast á leigutímanum. Í þeirri síðarnefndu kom fram að tilgreina skyldi fjárhæð húsaleigu í leigusamningi sem og hvort og þá hvernig og hvenær hún skuli breytast á leigutímanum.

Í leigusamningi málsaðila frá 16. nóvember 2023 var hvorki kveðið á um fjárhæð húsaleigunnar né breytingar á henni. Í samningnum var aftur á móti kveðið á um að fjárhæð húsaleigunnar byggðist á verðskrá varnaraðila og að hún væri greidd með því að vera dregin af launum sóknaraðila í lok mánaðar. Sóknaraðili kveður að honum hafi ekki verið kynnt téð verðskrá og hefur því ekki verið mótmælt í greinargerðum varnaraðila. Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili legði fram verðskrána og upplýsti hvernig hún hefði verið kynnt fyrir sóknaraðila. Af því tilefni afhenti varnaraðili svokallað atvinnutilboð þar sem fram kemur að fjárhæð húsaleigunnar sé 90.000 krónur á mánuði en ekkert er kveðið á um breytingar á henni. Verður því lagt til grundvallar í málinu að verðskráin, sem vísað er til í leigusamningi aðila, hafi ekki verið kynnt fyrir sóknaraðila, sé hún yfirhöfuð til. Jafnframt verður miðað við að sóknaraðili hafi í upphafi leigutímans samþykkt að greiða 90.000 krónur á mánuði í húsaleigu og að þá hafi ekki verið samið um hvort, hvernig og hvenær fjárhæð hennar skuli breytast.

Í 1. mgr. 8. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, sem heimilar eru samkvæmt lögunum, skulu gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samningsins en áðurnefndar hækkanir á fjárhæð húsaleigunnar, sem tóku gildi 1. apríl 2024 og 1. mars 2025, voru ekki gerðar í samræmi við þessi fyrirmæli. Þvert á móti var um að ræða einhliða tilkynningar varnaraðila og bera hvorki efni þeirra né önnur gögn málsins með sér að þær hafi fyrir fram verið bornar undir sóknaraðila til samþykktar eða synjunar. Þá verður ekki litið svo á, í ljósi afdráttarlausra fyrirmæla 6. og 37. gr. húsaleigulaga, að sóknaraðili hafi samþykkt hækkunina í verki þótt varnaraðili, sem bæði vinnuveitandi og leigusali sóknaraðila, hafi dregið hækkaða húsaleigu af launum hans án þess að hann hreyfði andmælum. Af sömu ástæðum verður ekki litið svo á að sóknaraðili hafi sökum tómlætis glatað rétti sínum til að gera athugasemdir við breytta húsaleigu þótt vera kunni að hann hafi fyrst viðrað þær í kæru til nefndarinnar 26. maí 2025 en þá var liðið rúmlega ár frá gildistöku fyrri breytingarinnar og rúmlega þrír mánuðir frá gildistöku þeirrar síðari. Þá standa fyrirmæli 1. málsliðar 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga ekki í vegi fyrir því að sóknaraðili beri ágreining um fjárhæð húsaleigunnar undir kærunefndina þar sem ekki var gert samkomulag um breytingu á leigufjárhæðinni.

Samkvæmt leigusamningi aðila var hann tímabundinn og átti að vera í gildi í sama tíma og ráðningarsamningur sóknaraðila við varnaraðila. Eins og áður segir var sá samningur tímabundinn til þriggja mánaða, það er frá 16. nóvember 2023 til 16. febrúar 2024. Gögn málsins bera þó með sér að sóknaraðili var að störfum fyrir varnaraðila eftir það tímamark og fram til ársins 2025. Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili legði fram ráðningarsamning sóknaraðila og barst þá aðeins áðurnefndur samningur. Verður því lagt til grundvallar að hann hafi verið að störfum fyrir varnaraðila á grundvelli ráðningarsamnings sem hafði ekki afmarkaðan gildistíma. Var leigusamningur málsaðila því ótímabundinn enda leiðir af 1. mgr. 9. gr. og 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga að tímabundinn leigusamningur verður aðeins gerður til ákveðins tíma. Er andstætt lögunum að tímabundnum leigusamningi ljúki við lok vinnusamnings, án þess að fyrir liggi hvernær þau verði, eins og raunin var hér eftir 16. febrúar 2024. Verður ekki talið að leigusamningur hafi verið gerður til ákveðins tíma í merkingu 9. gr. og 58. gr. húsaleigulaga ef gildistími samningsins er tengdur við lok vinnusamnings sem hefur ekki afmarkaðan gildistíma, enda er þá samningstíminn óviss. Þar sem leggja verður til grundvallar að ráðningarsamningur sóknaraðila hafi verið orðinn ótímabundinn á hið sama við um leigusamninginn, sbr. 2. mgr. 50. gr. húsaleigulaga. Uppsagnarfrestur leigusamningsins var því þrír mánuðir, sbr. 2. tölulið 1. mgr. 56. gr. laganna, en ekki einn mánuður, eins og lagt var til grundvallar í áðurnefndum tölvubréfum frá 29. febrúar 2024 og 31. janúar 2025.

Þar sem breytingar varnaraðila á fjárhæð húsaleigunnar samkvæmt tölvubréfum 29. febrúar 2024 og 31. janúar 2025 voru í andstöðu við ófrávíkjanleg ákvæði húsaleigulaga verður fallist á með sóknaraðila að hann eigi rétt á endurgreiðslu á fjárhæð sem nemur mismun umsaminnar húsaleigu og þeirrar sem var dregin af launum hans frá annars vegar 1. apríl 2024 og hins vegar frá 1. mars 2025 ásamt dráttarvöxtum sem verða ákveðnir frá úrskurðardegi í ljósi þess að endanleg fjárkrafa sóknaraðila kom ekki fram fyrr en undir rekstri málsins.

Í ljósi niðurstöðu málsins verður ekki fallist á málskostnaðarkröfu varnaraðila, sbr. 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 110.064 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr.  laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 27. maí 2026.

Málskostnaðarkröfu varnaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 27. maí 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson