Mál nr. 157/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 27. maí 2026

í máli nr. 157/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili hafi brotið upplýsingaskyldu og sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigu vegna ónæðis af völdum framkvæmda við húsið.

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd. Til vara að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. nóvember 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 10. desember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 18. desember 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 7. janúar 2025.

Viðbótargögn sóknaraðila sem voru móttekin 30. mars 2026 vegna beiðni kærunefndar.

Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 7. apríl 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2025 til 31. júlí 2026 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í Reykjavík. Ágreiningur er um hvort sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigugjaldi vegna ónæðis af framkvæmdum í nærliggjandi húsi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður umfangsmiklar framkvæmdir eiga sér stað við nærliggjandi hús sem varnaraðili hafi ekki upplýst um áður en íbúðin hafi verið tekin á leigu. Hvorki við skoðun á íbúðinni né við samningsgerðina hafi sóknaraðili fengið upplýsingar um að framkvæmdir yrðu af þessum toga. Hún hafi því ekki gert sér grein fyrir umfangi eða eðli þeirra. Eftir að hún hafi bent varnaraðila á þetta hafi hann komið með tvær ólíkar skýringar. Fyrst hafi því verið haldið fram að það stæði í leigusamningi að framkvæmdir væru í gangi, en það sé rangt. Síðar hafi hann sagt að framkvæmdirnar hafi verið augljósar þegar sóknaraðili hafi skoðað íbúðina. Ekkert hafi gefið til kynna að verulegar byggingar- eða jarðvinnuframkvæmdir væru yfirvofandi. Þessar ósamræmanlegu skýringar hafi staðfest að upplýsingaskylda varnaraðila hafi ekki verið uppfyllt.

Vísað sé til Hæstaréttardóms nr. 582/2015 þar sem leigusali hafi verið talinn bera ábyrgð á að upplýsa ekki um framkvæmdir sem hafi haft áhrif á búsetu, jafnvel þótt þær hafi verið á vegum þriðja aðila. Einnig sé vísað til 16. og 17. gr. húsaleigulaga en aðalatriðið sé að sóknaraðili hafi ekki átt möguleika á að meta áhrif framkvæmdanna þar sem þær hafi ekki verið kynntar á neinu stigi.

Farið sé fram á að viðurkenningu á tímabundinni lækkun á leigu þar sem varnaraðili hafi ekki uppfyllt upplýsingaskyldu sína. Erfitt sé að búa í þessum aðstæðum og sóknaraðili hafi ekki tök á að flytja. Á grundvelli 17. gr. húsaleigulaga geti ókynntar truflanir og framkvæmdir talist galli sem veiti rétt til afsláttar eða riftunar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður upplýsingaskyldu hafa verið fullnægjandi en skoðunarskylda sóknaraðila hafi aftur á móti verið vanrækt, miðað við hversu augljósar aðstæður í kringum hið leigða hafi verið. Framkvæmdirnar geti ekki talist galli samkvæmt húsaleigulögum enda beinist kvartanir sóknaraðila að framkvæmdum eiganda lóðar í nágreninu en ekki framkvæmdum sem varnaraðili hafi eitthvað með að gera. Enginn grundvöllur sé til staðar fyrir lækkun á leigu enda enginn galli á hinu leigða til staðar, hvað þá í fjöleignarhúsinu sem hið leigða sé í.

Sóknaraðili hafi sótt um að leigja íbúðina í gegnum vefsíðu varnaraðila en þar hafi mynd sýnt útsýni úr svölum íbúðarinnar sem hafi skýrt gefið til kynna að framkvæmdir væru í gangi á svæðinu. Nánar tiltekið hafi þar verið sýnilegur risastór girtur grunnur, sem ætlaður sé fyrir uppbyggingu á húsnæði á nærliggjandi lóð. Sóknaraðili hafi mætt í íbúðina til að skoða hana áður en hún hafi undirritað leigusamninginn. Skipulag íbúðarinnar sé þannig að gengið sé inn í anddyri og um leið sé gengið í gegnum anddyrið blasi stofan við og þrír gluggar sýni byggingasvæðið. Óskiljanlegt sé hvernig hægt hafi verið að ganga um íbúðina án þess að hafa tekið eftir framkvæmdunum sem blasi við út um gluggann.

Ekki verði séð hvernig framkvæmdir sem ekki eigi sér stað í húsnæðinu sem hið leigða sé í, framkvæmdir sem ekki séu á vegum varnaraðila eða annarra í fjöleignarhúsinu, geti talist sem brot á 16. gr. húsaleigulaga. Þess utan komi skýrt fram í téðu ákvæði að leigjandi skuli innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist en að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Gengið hafi verið frá leigusamningi í júní 2025 en skrifleg krafa sóknaraðila hafi komið fram í október 2025 eða um það bil fjórum mánuðum frá afhendingu.

Framkvæmdir á nærumhverfi hins leigða, þ.e. á hinum svokallaða D,  hafi staðið yfir frá upphafi árs 2023. Þær hafi staðið yfir á meðan sóknaraðili hafi skoðað íbúðina og muni halda áfram þar til verkefninu ljúki. Samkvæmt frétt sem hafi birst á vefsíðu þess verktaka sem standi fyrir framkvæmdunum megi áætla að þeim ljúki í lok árs 2027. Því sé þannig hafnað að varnaraðili hafi farið leynt með þá staðreynd að í nærliggjandi umhverfi hafi staðið yfir framkvæmdir, en jafnvel sé augljóst fyrir fólki sem keyri niður Suðurlandsbrautina með allar rúður lokaðar að þarna standi yfir framkvæmdir sem eigi eftir að standa yfir næstu misserin.

Tilvísun í 17. gr. húsaleigulaga eigi ekki við í málinu. Íbúðin hafi ekki verið sýnd sóknaraðila yfir helgi. Dómur Hæstaréttar í máli nr. 582/2015 eigi ekki við enda ósambærilegar aðstæður. Þá hafi sóknaraðila verið boðið að flytja úr íbúðinni að því gefnu að nýr leigjandi fyndist en hún hafi hafnað því.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að kröfur hennar byggi ekki á því að framkvæmdir hafi verið til staðar, heldur á umfanginu, eðli, áhrifum og tímalengd þeirra, sem ekki hafi verið upplýst um við gerð leigusamnings. Kjarni málsins sé sá að framkvæmdir í nánasta umhverfi hins leigða hafi reynst vera mun umfangsmeiri, íþyngjandi og langvinnari en með nokkru móti hafi verið unnt að ráða af auglýsingu, myndum eða almennum upplýsingum við samningsgerð. Sú staðreynd að framkvæmdir hafi hugsanlega verið sýnilegar út um glugga við skoðun gefi enga raunhæfa mynd af þeirri röskun sem síðar hafi komið í ljós. Skoðun íbúðar hafi farið fram á tíma þar sem engar framkvæmdir hafi verið í gangi og því hafi með engu móti unnt að átta sig á umfangsmiklu jarðraski og uppbyggingarframkvæmdum í nánasta umhverfi, langvarandi og stöðugum hávaða sem geri það erfitt, og á köflum ómögulegt, að tala í síma eða sinna eðlilegri búsetu, ryki og almennri skerðingu á lífsgæðum, þeirri staðreynd að framkvæmdir standi yfir, eða séu fyrirsjáanlegar til að standa yfir, í mörg ár, samkvæmt gögnum varnaraðila.

Almenn vitneskja um framkvæmdir jafngildi ekki upplýstu samþykki fyrir slíku umfangi, né heldur afsali á rétti leigjanda til að hið leigða sé hæft til eðlilegrar búsetu samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga. Það að framkvæmdir séu ekki í húsinu sjálfu útiloki ekki að þær geti haft veruleg og óviðunandi áhrif á notagildi hins leigða.

Samkvæmt gögnum varnaraðila liggi fyrir að framkvæmdir á svæðinu séu áætlaðar allt til ársins 2027. Slík vanræksla á upplýsingagjöf sé veruleg, enda hefði sú staðreynd ein og sér haft afgerandi áhrif á ákvörðun sóknaraðila um að leigja íbúðina.

Fullyrðingu varnaraðila um að sóknaraðili hafi vanrækt að gera skriflega athugasemd innan fjögurra vikna sé sérstaklega mótmælt. Áhrif framkvæmdanna hafi ekki komið fram að fullu við afhendingu hins leigða heldur hafi þróast með tíma eftir að búseta hafi byrjað. Af þeim sökum eigi þau tímamörk sem varnaraðili byggi á ekki við með þeim hætti sem haldið sé fram.

Málið snúist ekki um minni háttar óþægindi, heldur verulega og langvarandi skerðingu á lífsgæðum og notagildi íbúðarinnar, sem varnaraðili hafi ekki upplýst um með fullnægjandi hætti, þrátt fyrir að hafa haft vitneskju um umfangsmiklar og langvinnar framkvæmdir í nærumhverfi hins leigða.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hið leigða sé í húsi með 70 íbúðum þar sem búið sé að selja allar íbúðirnar nema eina. Varnaraðili eigi fleiri íbúðir í húsinu sem allar séu í útleigu og enginn annar leigjandi hafi haft orð á framangreindu umkvörtunarefni, enda öllum aðstæðurnar ljósar. Með tilvísun til fréttar verktakans hafi varnaraðili aðeins verið að benda á að framkvæmdirnar hafi fengið mikla opinbera umfjöllun. Fráleitt sé að halda því fram að varnaraðili hafi vísvitandi haldið upplýsingum leyndum fyrri sóknaraðila. Enginn grundvöllur sé fyrir afslætti af leigugjaldi vegna þeirra.

VI. Niðurstaða           

Leigusamningi aðila lauk 31. mars 2026 og af þeim sökum gerir varnaraðili kröfu um frávísun málsins á grundvelli aðildaskorts, enda ekki lengur í gildi leigusamningur aðila á milli. Kærunefnd telur að krafa sóknaraðila um afslátt af leigugjaldi geti þrátt fyrir þetta komið til úrlausnar af hálfu nefndarinnar, enda kom sú krafa fram á meðan leigutíma stóð. Verður því ekki fallist á frávísunarkröfu varnaraðila.

Í 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leiguhúsnæði skuli, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt sé talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Þá segir í 1. mgr. 16. gr. sömu laga að nú sé hið leigða ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Í 2. mgr. sama ákvæðis segir að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun, innan fjórtán daga frá því að hann varð þeirra var.

Ágreiningur aðila snýr að kröfu sóknaraðila um afslátt af leigugjaldi vegna ónæðis af framkvæmdum í nærliggjandi umhverfi en við hliðina á því fjöleignarhúsi sem hin leigða eign er í eru fjöleignarhús í uppbyggingu á svokölluðum Orkureit. Leigutími sóknaraðila hófst 1. júlí 2025 og telur hún varnaraðila hafa vanrækt tilkynningarskyldu gagnvart sér vegna umfangs þess ónæðis sem af framkvæmdunum hljótist, þ.e. umfangsmikið jarðrask, langvarandi og stöðugur hávaði, ryk, almenn lífsgæðaskerðing og fyrirsjáanlegt sé að þær standi yfir í mörg ár. Kveður hún einnig að áhrif framkvæmdanna hafi ekki komið fram að fullu við afhendingu heldur hafi þau þróast með tímanum en af gögnum málsins verður ráðið að sóknaraðili hafi fyrst komið skriflegri athugasemd á framfæri við varnaraðila vegna þessa með tölvupósti 19. október 2025 en leigutími hófst 1. júlí sama ár.

Óumdeilt er að ónæði stafar af framkvæmdum í nærliggjandi umhverfi þar sem ný húsnæði eru í uppbyggingu. Framkvæmdirnar eru ekki á vegum varnaraðila og telur kærunefnd að sóknaraðili hafi mátt gera sér grein fyrir því að ónæði kæmi til með að stafa frá byggingarsvæðinu, enda er byggingareiturinn augljós og sýnilegur út frá gluggum hinnar leigðu íbúðar og stendur við hliðina á því húsi sem hin leigða íbúð er í en hún kaus að taka hana á leigu þrátt fyrir það. Með hliðsjón af þessum aðstæðum getur kærunefnd ekki fallist á að varnaraðili hafi sýnt af sér vanrækslu með því að upplýsa sóknaraðila ekki um ónæði vegna yfirstandandi bygginga.

Að öllu því virtu sem rakið hefur verið hér að framan er kröfu sóknaraðila hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Frávísunarkröfu varnaraðila er hafnað.

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 27. maí 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson