Mál nr. 170/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 170/2025

 

Neysluvatns- og ofnalagnir: Sameign/séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags 28. desember 2025, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 13. janúar 2026, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 27. maí 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða raðhúsalengjuna C í D, alls átta eignarhluta en tveir eignarhlutar eru í hverju húsnúmeri, þ.e. íbúð í kjallara og íbúð á hæð. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 5 en gagnaðili er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 7.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

     Að viðurkennt verði að neysluvatns- og ofnalagnir séu í séreign hvers húsnúmers.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að á síðustu árum hafi lagnir í húshlutum nr. 1 og 3 farið að leka og eigendur sjálfir greitt fyrir viðgerðir í sínum eignarhlutum. Í nóvember 2025 hafi ofnalagnir í húshluta nr. 5 gefið sig og eigandi kjallaraíbúðar skoðað lögin og séð að hefðin hafi ekki virst í samræmi við lög. Boðaður hafi verið húsfundur með aðstoð E. Á fundinum hafi komið fram að tilteknir eigendur hefðu skoðað lagnirnar á sínum tíma og fengið þá niðurstöðu að frárennslislagnir væru óumdeilanlega sameign þar sem þær rynnu í sama brunn en ýmislegt gæfi til kynna að neysluvatns- og ofnalagnir væru séreign þar sem hvert og eitt húsnúmer hefði sér lagnagrind og að lagnir þeirra tengdust ekki milli húsa.

Neysluvatns- og ofnalagnir séu séreign hvers húsnúmers þar sem íbúðirnar átta hafi einu sinni verið fjórar og væri það enn raunin myndu þær falla undir séreign, sbr. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Í 6. gr. sömu laga sé einnig gefið í skyn að stundum beri aðeins hluti eigendahópsins kostnað af sameign sem gæti átt við í þessu tilviki. Þá sé kveðið á um sameign sumra í 7. gr laganna þar sem sérstaklega sé tekið fram að lagnir gætu tilheyrt sameign sumra þegar veggur aðskilji séreignarhluta líkt og í tilviki þessa fjöleignarhúss.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili segir að teikning frá bæjarfélaginu sýni hvernig lagnir frá F og vatnsveitunni liggi. Af teikningunni megi sjá að lagnarkerfið sameinist innan lóðarmarka og megi ætla að þær þjóni sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar og þrátt fyrir að talið verði að ofnalagnir þjónusti hvert húsnúmer þar sem sér hitagrind sé í hverju húsi séu téðar lagnir ekki séreign. Í áliti kærunefndar í máli nr. 11/2018 segi að til séreignar teljast lagnir sem eingöngu þjóni þörfum viðkomandi séreignar sem og álitsbeiðandi byggi á því að umrædd lögn sé ekki tengd við lagnakerfi hússins. Þær forsendur séu ekki til staðar í þessu máli og verði því ekki séð á hvaða forsendum þessar lagnir geti talist til séreignar.

III. Forsendur

Um eignarhald á lögnum í fjöleignarhúsum er fjallað í 7. tölul. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar segir að undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 6. gr. laganna, falli allar lagnir, svo sem fyrir heitt vatn, kalt vatn og skolp, sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Í ákvæðinu segir enn fremur að jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið og þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo að notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Ber því aðeins að líta til ákvæðis um séreign og sameign sumra í þessu tilliti í undantekningartilvikum. Að mati kærunefndar hefur ekkert komið fram í málinu sem gefur tilefni til að víkja frá þeirri meginreglu að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, enda standa einstaka hlutar kerfisins ekki sjálfstætt. Þrátt fyrir að hver húshluti sé með sér lagnagrind fyrir ofnalagnir tengjast þær sameiginlegum brunni innan lóðarmarka og tilheyra þannig sama kerfinu.

Með hliðsjón af framangreindu ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að neysluvatns- og ofnalagnir séu í séreign. Telur nefndin að þær tilheyri sameign allra og að kostnaður vegna þeirra sé því sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 27. maí 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                              Eyþór Rafn Þórhallsson