Mál nr. 120/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. júní 2026

í máli nr. 120/2025

 

A ehf.

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennd verði bótakrafa hennar að fjárhæð 50.000 kr. vegna viðskilnaðar varnaraðila við lok leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili viðurkenningar þess að sóknaraðila verði gert að endurgreiða leigu að fjárhæð 79.846 kr. vegna tímabilsins 1.-5. ágúst 2025. Þá gerir varnaraðili kröfu um að viðurkenndur verði réttur hans til að krefjast skaðabóta vegna tjóns sem hafi hlotist af því að sóknaraðili hafi ekki virt lögbundinn forleigurétt og rofið leigusamning án lögmæts og rökstudds tilefnis.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 26. ágúst 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 9. október 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 17. október 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 20. október 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 22. og 23. október 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2025 til 31. sama mánaðar um leigu varnaraðila á atvinnuhúsnæði sóknaraðila að C. Um var að ræða framlengingu á fyrri leigusamningi aðila en leigutími hófst upphaflega 1. júní 2022. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um bætur þar sem þörf hafi verið á lagfæringum á parketi, málun og endurnýjun á loftaplötum við lok leigutíma. Einnig snýr ágreiningur að bótakröfu varnaraðila þar sem sóknaraðili hafi ekki virt forleigurétt hennar, sem og kröfu varnaraðila um endurgreiðslu á leigu vegna tímabilsins 1.-5. ágúst 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa skilað húsnæðinu að kvöldi 5. ágúst 2025. Á leigutíma hafi varnaraðili fengið leyfi til að taka niður hurð með því skilyrði að hún yrði sett upp aftur að leigutíma loknum. Hurðin, sem hafi verið beykihurð, hafi verið tekin niður en plasthurð sett í staðinn. Settur hafi verið parketbútur á gólfið sem hafi verið í öðrum lit en parketið sem hafi verið á gólfinu. Sóknaraðili hafi fengið aðila til að setja nýjan bút í sama lit og reikningur vegna þessa numið 20.000 kr. Einnig hafi sóknaraðili greitt reikning að fjárhæð 30.000 kr. þar sem varnaraðili hafi átt að ganga frá vegg sem hafi snúið að næsta leigjanda en ekki gert. Sóknaraðili hafi þurft að kaupa málningu og laga. Einnig hafi loftplötur í eldhúsi verið brotnar.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa skilað hinu leigða að kvöldi 5. ágúst í jafn góðu eða betra ástandi en það hafi verið í við upphaf leigutíma. Allar breytingar og framkvæmdir hafi verið gerðar með samþykki sóknaraðila. Varnaraðili hafi fengið bæði skriflegt og munnlegt samþykki sóknaraðila fyrir því að fjarlægja hurð milli rýma. Til að uppfylla afhendingarskilyrði hafi verið nauðsynlegt að kaupa nýja hurð og ráða smið til að setja hana upp fyrir 60.000 kr. Varnaraðili hafi gert allt sem í hans valdi hafi staðið til að ljúka verkinu sem fyrst, þrátt fyrir að erfitt hafi verið að fá smið um verslunarmannahelgi. Smiðurinn hafi þurft að mæta í þrjú skipti til að ljúka verkinu eins fljótt og unnt hafi verið vegna þeirra tafa sem skortur á samvinnu hafi valdið. Keypt hafi verið ný hurð sérstaklega í þeim tilgangi að klára frágang.

Við upphaf leigutíma hafi verið hurð á milli leigurýmis og aðliggjandi rýmis, sem ekki hafi verið unnt að hafa opna vegna starfseminnar í húsnæðinu. Varnaraðili hafi fengið samþykki sóknaraðila til að fjarlægja hurðina og reisa vegg í staðinn til að loka aðliggjandi leigurými. Við skil á húsnæðinu hafi veggurinn verið fjarlægður að beiðni sóknaraðila og hurð sett upp á ný. Þá hafi komið sár í gólfið þar sem gamla hurðin hafi staðið. Þegar á vinnunni hafi staðið hafi varnaraðili óskað eftir upplýsingum um lit parketsins til að tryggja samræmi en engin svör fengist frá sóknaraðila. Þar sem sóknaraðili hafði sett skýran tímaramma fyrir skil hafi frágangur verið unnin eins vel og unnt hafi verið miðað við aðstæður og skort á upplýsingum. Til að tryggja að verkið yrði vel unnið hafi varnaraðili fengið smið til að ljúka viðgerðum á faglegan hátt. Krafa sóknaraðila vegna parkets sé því ósönnuð og án lagastoðar.

Þann 2. ágúst hafi sóknaraðili farið fram á að fjarlægðar yrðu allar skrúfur úr rýminu og að það yrði allt sparslað. Varnaraðili hafi orðið við þessari beiðni í góðri trú og fengið málara til verksins, sem hafi kostað 40.000 kr. Myndir sem hafi verið teknar 2. júlí 2022 sýni að loftplötur hafi þegar verið brotnar við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi skilið eftir tvær nýjar plötur á baðherbergi að beiðni sóknaraðila til að auðvelda skipti. Fullyrðing um að varnaraðili hafi valdið tjóni á loftplötum sé því röng.

Í upphaflegum leigusamningi aðila hafi verið kveðið á um að varnaraðili ætti forleigurétt að því tilskildu að hann hefði staðið í skilum með allar leigugreiðslur og að sóknaraðili hygðist leigja húsnæðið áfram. Með tölvupósti sóknaraðila í júní 2023 hafi komið fram að leigusamningi yrði sagt upp vegna erfiðra samskipta. Uppsögnin hafi borist varnaraðila að óvörum, skömmu eftir að hún hafði spurt sóknaraðila út í lausnir til að koma loftræsikerfi hússins í lag, þar sem það hafði ekki verið virkt frá upphafi leigutíma. Sóknaraðili hafi brugðist við með því að hafna allri umræðu um málið. Hún hafi síðan dregið uppsögnina til baka sama dag án frekari skýringa. Síðar þegar leigutíma hafi lokið hafi hún á ný vísað til sömu óskilgreindu samskiptaörðuleikanna sem rökstuðning fyrir því að bjóða varnaraðila ekki framhald á leigunni. Atvik í júlí 2025 hafi aftur á móti sýnt að húsnæðið hafi verið áfram falt til leigu og að sóknaraðili hafi brugðist skyldum sínum samkvæmt 51. gr. húsaleigulaga. Þann 10. júlí hafi sóknaraðili óskað eftir aðgangi að hinu leigða þar sem hún hugðist sýna það þriðja aðila. Að lokinni sýningu hafi sóknaraðili spurt varnaraðila hvort hún hefði þegar fundið nýtt húsnæði. Varnaraðili hafi sagt svo ekki vera og sóknaraðili þá sagt að hún vissi um laust verslunarrými. Fimm dögum síðar hafi sóknaraðili aftur haft samband og upplýst að „litla bilið við hliðina“ myndi losna 1. ágúst og hún spurt hvort varnaraðili hefði áhuga á að leigja það. Það bil hafi sóknaraðili sjálf haft í útleigu. Þetta staðfesti að sóknaraðili hafi haft fulla vitneskju um að húsnæðið yrði áfram falt til leigu og að hún hygðist leigja það út á ný, án þess að hafa boðið varnaraðila að nýta lögbundinn forleigurétt sinn samkvæmt 51. gr. húsaleigulaga og 10. gr. leigusamningsins. Framangreint framferði sóknaraðila sé í andstöðu við þá fullyrðingu að uppsögnin hafi byggst á samskiptavanda. Í dag hafi téð verslun, sem tengist sóknaraðila beint, flutt starfsemi sína í það húsnæði sem varnaraðili hafi haft til umráða.

Þar sem sóknaraðili hafi brugðist skyldu sinni samkvæmt 51. gr. húsaleigulaga hafi varnaraðili verið sviptur aðstöðu sinni frá 31. júlí 2025 og neyðst til að hætta rekstri verslunarinnar og starfa eingöngu sem netverslun. Áætluð sala tímabilið 1. ágúst til 8. október 2025 hefði að lágmarki orðið 10.700.000 kr. hefði reksturinn getað haldið áfram. Aftur á móti hafi sala á tímabilinu aðeins verið 3.100.000 kr. Tekju- og rekstrartap hafi því að minnsta kosti numið 7.500.000 kr. Auk þess hafi bæst við kostnaður vegna geymsluleigu, flutninga og þess rasks sem hafi fylgt því að missa starfsaðstöðu og þjónustuumgjörð sem varnaraðili hafði sett gríðarlegan tíma og fjárhag í að byggja upp. Tap og kostnaður sem hér hafi verið lýst sé bein og sennileg afleiðing þess að sóknaraðili hafi ekki virt forleigurétt varnaraðila, sbr. 51. og 54. gr. húsaleigulaga.

Enginn gildur leigusamningur hafi verið í gildi tímabilið 1.-5. ágúst 2025 og því fari varnaraðili fram á endurgreiðslu leigu að fjárhæð 79.846 kr. sem hún hafi fyrir mistök bókara síns greitt. Greiðslan hafi verið byggð á misskilningi um að leigusamband hafi enn verið í gildi. Tafir á frágangi sem hafi orðið á tímabilinu hafi alfarið stafað af aðgerðum og upplýsingaskorti sóknaraðila og réttlæti því ekki greiðslu leigu án samnings.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi viljað breyta svo miklu í rýminu og tekið niður hvítar loftaplötur og klæðningu sem hafi verið í fínu lagi. Einnig hafi hann viljað rífa niður ofn og taka niður hurð á milli bila, en þar hafi verið beykihurð. Sóknaraðili hafi gert alveg ljóst að það yrði að setja hurðina aftur upp áður en bilinu yrði skilað við lok leigutíma. Samkomulag hafi orðið um að það ætti að skila vegg sem hafi snúið að öðru bili í lagi. Það hafi verið endalausar breytingar sem sóknaraðili hafi samþykkt svo eigendur varnaraðila yrðu ánægðir. Þá lýsir sóknaraðili því hvernig samskipti við varnaraðila hafi orðið erfið og í framhaldi af því hafi hann sent uppsagnarbréf.

Sóknaraðili hafi verið erlendis dagana áður en varnaraðili hafi átt að skila hinu leigða en varnaraðili hafi verið með ofn í geymslu hjá sóknaraðila. Ekki hafi verið hægt að sækja ofninn fyrr en að morgni 30. júlí þar sem sóknaraðili hafi verið erlendis en það hafi átt að skila hinu leigða næsta dag. Sóknaraðili hafi því lofað fresti til að koma ofninum á sinn stað. Sóknaraðili hafi kíkt í hið leigða um kl. 18 þann 30. júlí og þá hafi verið búið að tengja ofninn. Varnaraðila hafi verið boðinn frestur til 1. ágúst endurgjaldslaust en ef ekki þyrfti að greiða fyrir þá daga sem varnaraðili væri enn með húsnæðið í ágúst. Varnaraðili hafi átt eftir að taka niður mikið af dóti, sparsla í veggi og hreingera. Það hafi alfarið verið á ábyrgð varnaraðila að skila hinu leigða svona seint.

Kalli sóknaraðili út iðnaðarmenn til að koma upp nýjum plötum í loftið og laga það sem sé í ólagi muni það kosta bíl og stiga. Sóknaraðili hafi ekki haft heilsu til að gera þetta sjálf, hann hafi þurft að fá málara til að mála vegginn eftir að ónýta plasthurðin hafi verið sett upp en 30.000 kr. sé lág fjárhæð fyrir að mála og laga allar loftaplöturnar. Sóknaraðili hafi greitt 20.000 kr. fyrir að skipta um parketbút, en settur hafi verið brúnn parketbútur á gólf sem sé nánast hvítt. Þá sé til tölvupóstur sem sýni að varnaraðili hafi ekki viljað leigja rýmið lengur.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sem komi fram í greinargerð sóknaraðila standist ekki samkvæmt fyrirliggjandi gögnum. Til dæmis komi þar skýrt fram að ekki hafi verið hægt að sækja ofninn fyrr en 1. ágúst og að pípari hafi komið í þriðja skiptið 4. sama mánaðar til að setja hann upp, þar sem sóknaraðili hafi ekki veita upplýsingar um hvar skrúfað væri fyrir heita vatnið. Ofninn hafi verið í Hafnarfirði 30. júlí.

VI. Niðurstaða           

Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigjandi að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Á grundvelli 1. mgr. 64. gr. sömu laga verður leigusali að lýsa bótakröfu sinni skriflega á hendur leigjanda innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins.

Aðilar komust að samkomulagi um að varnaraðili tæki niður hurð í hinu leigða rými á leigutíma gegn því að hún yrði sett upp að nýju við lok leigutíma. Varnaraðili setti upp nýja hurð fyrir afhendingu en með tölvupósti sóknaraðila 6. ágúst 2025 gerði hann athugasemd við að dökkt parket væri framan við hurðina en þar hefði átt að vera hvíttuð eik eins og væri á gólfinu. Upplýsti hann að sóknaraðili kæmi til með að fá smið til að skipta um þessa parket plötu ásamt því að setja upp nokkrar loftaplötur sem hafi vantað, allt á kostnað varnaraðila. Tók hann fram að eftir uppgjör á téðum kostnaði kæmi sóknaraðili til með að losa um trygginguna. Með tölvupósti varnaraðila næsta dag svaraði hann að loftaplatan hefði verið brotin við upphaf leigutíma og sýndi mynd því til stuðnings en að beiðni sóknaraðila hefðu þó verið skildar eftir tvær heilar plötur sem auðvelt væri að setja upp. Einnig kvaðst varnaraðili geta sett nýja parketflís við hurðina en það þyrfti þá að liggja fyrir nákvæmlega hvers konar flís óskað væri eftir að notuð yrði. Með öðrum tölvupósti varnaraðila 15. ágúst tilkynnti hann að öllum kröfum af hálfu sóknaraðila væri hafnað. Með tölvupósti sóknaraðila 20. sama mánaðar tilkynnti hann að reikningur að fjárhæð 50.000 kr. lægi fyrir vegna skipta á parketplötu og málningarviðgerðar. Ítrekaði hann að ábyrgðin yrði losuð um leið og reikningurinn yrði greiddur.

Varnaraðili setti upp hurð líkt og samkomulag aðila gerði ráð fyrir en parketbútur sem settur var í sár sem hafði myndast þegar hurðin var fjarlægð var í öðrum lit en parketið á gólfinu. Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga er gert ráð fyrir sameiginlegri úttekt leigjanda og leigusala við lok leigutíma og á grundvelli 71. gr. sömu laga skal við úttektina gera sérstaka úttektaryfirlýsingu þar sem aðilar geti þegar komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta. Af gögnum málsins verður ráðið að aðilar hafi ekki fylgt eftir téðum ákvæðum um sameiginlega úttekt og úttektarskýrslu en ljóst er þó af framangreindum samskiptum að varnaraðili bauðst til að gera úrbætur sem sóknaraðili virðist ekki hafa brugðist við heldur tilkynnti þegar að hann kæmi til með að ráða smið í verkið á kostnað varnaraðila. Telur nefndin að sóknaraðili verði að bera hallann af því að hafa ekki fylgt eftir ákvæðum húsaleigulaga varðandi lokaúttekt sem og að hafa ekki brugðist við boði varnaraðila um lagfæringar. Hvað varðar þann hluta kröfunnar um málningarvinnu og loftaplötur gilda sömu sjónarmið um lokaúttekt og kost á úrbótum, en þess utan hefur sóknaraðili ekki mótmælt því að varnaraðili hafi orðið við kröfum um að skilja eftir loftaplötur og þá liggja engin gögn til stuðnings kröfu sóknaraðila um málningarvinnu. Er kröfum sóknaraðila því hafnað.

Varnaraðili gerir kröfu um að sóknaraðila verði gert að endurgreiða leigu sem innt hafi verið af hendi fyrir mistök bókara vegna tímabilsins 1.-5. ágúst 2025. Varnaraðili kveðst hafa verið tilbúinn að skila hinu leigða á umsömdum degi, 31. júlí 2025, en vegna atvika sem væri að rekja til sóknaraðila hafi það verið ómögulegt, þ.e. þar sem ofn sem hafi átt að setja aftur upp við lok leigutíma hafi verið í vörslu sóknaraðila en fyrirsvarsmaður hans hafi verið staddur erlendis og því hafi ekki verið hægt að nálgast ofninn tímanlega auk þess sem sóknaraðili hafi ekki veitt umbeðnar upplýsingar um það hvar vatnsinntök væru staðsett þannig að unnt yrði að ljúka verkinu fyrr. Sóknaraðili kveður að varnaraðili hafi ekki getað skilað hinu leigða fyrr vegna hurðarinnar, en með skilaboðum 2. ágúst tilkynnti varnaraðili sóknaraðila að smiður kæmi 5. sama mánaðar til að setja hurðarhún og þröskuld. Ljóst er af þessum samskiptum að lagfæringar varnaraðila stóðu yfir til 5. ágúst enda var lyklum ekki skilað fyrr en þann dag. Telur nefndin því að ekki sé tilefni til að fallast á þessa endurgreiðslukröfu varnaraðila.

Varnaraðili gerir kröfu um viðurkenningu á bótarétti vegna tjóns sem hafi hlotist af því að sóknaraðili hafi ekki virt lögbundinn forleigurétt og rofið leigusamning án lögmæts og rökstudds tilefnis. Aðilar gerðu leigusamning fyrir tímabilið 1. júní 2022 til 30. júní 2025, sem var síðan endurnýjaður með öðrum tímabundnum samningi frá 1. til 31. júlí 2025.

Í 1. mgr. 52. gr. a húsaleigulaga er kveðið á um að telji leigusali að leigjandi eigi ekki forgangsrétt af einhverri þeirri ástæðu sem greinir í 2. mgr. 51. gr. laganna skuli hann gera leigjanda skriflega og rökstudda grein fyrir sjónarmiðum sínum og því hvaða ástæður standi forgangsréttinum í vegi a.m.k. þremur mánuðum áður en leigusamningurinn rennur út við lok uppsagnarfrests eða við lok umsamins leigutíma. Að öðrum kosti telst leigusalinn una forgangsréttinum nema atvik og aðstæður séu þannig að telja verði slíka tilkynningu óþarfa, svo sem ef glöggt koma fram í uppsögn ástæður sem útiloka forgangsréttinn. Hafi tímabundinn leigusamningur verið gerður til skemmri tíma en þriggja mánaða skal frestur samkvæmt 1. málsl. vera 30 dagar. Í 2. mgr. 52. gr. a segir að telji leigjandi þær aðstæður sem valda því að forgangsréttur gildi ekki samkvæmt 2. mgr. 51. gr. ekki eiga við í málinu skuli hann andmæla afstöðu leigusala með skriflegri tilkynningu sem send skuli leigusala með sannanlegum hætti innan 30 daga frá því að honum barst tilkynning leigusala eða afstaða leigusala var kynnt honum með uppsögn eða öðrum hætti samkvæmt 1. mgr.

Með tölvupósti 9. apríl 2025 sagði varnaraðili sóknaraðila að það hefði komið á óvart að leigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður, enda hafi leiga alltaf verið greidd á réttum tíma, umgengni verið góð, samskipti kurteis og varnaraðili verið samvinnufús. Þá tilgreindi hún að systir eiganda varnaraðila, sem hafi leigt hluta rýmisins, hefði spurt um framhald leigunnar samkvæmt forleiguréttarákvæði í leigusamningi en engin viðbrögð fengið. Óskaði varnaraðili eftir tækifæri til að ræða málin og halda áfram í góðri samvinnu. Með bréfi næsta dag upplýsti sóknaraðili að leigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður vegna erfiðra samskipta og vísaði hún til þess að hún hefði áður sent uppsögn með bréfi 31. maí 2023 vegna þess en hún hafi þá verið dregin til baka vegna loforða um betri samskipti. Með tölvupósti 15. ágúst 2025 vakti varnaraðili athygli á því að í upphaflegum leigusamningi aðila hefði verið kveðið á um forleigurétt en þegar samningurinn hafi verið að renna út hafi sóknaraðili skyndilega vísað til samskiptaörðugleika, sem ekki hafi fengist skýringar á. Tók hún fram að hún hafi leitað til lögmanns sem hafi talið að réttur hafi verið brotinn á varnaraðila enda hafi sóknaraðila verið skylt að bjóða honum húsnæðið áfram til leigu.

Kærunefnd telur að ljóst megi vera af tilkynningu sóknaraðila til varnaraðila um að leigusamningurinn yrði ekki endurnýjaður vegna samskiptaörðugleika þann 10. apríl hafi hún á sama tíma talið að varnaraðili ætti ekki forgangsrétt til áframhaldandi leigu þess. Gögn málsins bera ekki með sér að varnaraðili hafi haft uppi sérstök andmæli við þessa afstöðu sóknaraðila með skriflegri tilkynningu, sbr. 2. mgr. 52. gr. a húsaleigulaga, eða lýst yfir vilja til að nýta forleigurétt sinn, heldur gerðu aðilar tímabundinn samning til eins mánaðar í framhaldinu og skilaði varnaraðili húsnæðinu í samræmi við samkomulag aðila þar um að þeim tíma liðnum án athugasemda um tímalengd samningsins. Vísir að bótakröfu varnaraðila vegna þessa kom síðan fyrst fram í fyrrnefndum tölvupósti 15. ágúst 2025, þ.e. tíu dögum eftir að hinu leigða var skilað og þess utan í tilefni af ágreiningi aðila um bótakröfu sóknaraðila. Með hliðsjón af framangreindu telur nefndin því að ekki sé tilefni til að fallast á þessa bótakröfu varnaraðila. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Kröfum varnaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 15. júní 2026

 

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson