Mál nr. 169/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. júní 2026

í máli nr. 169/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Til vara krefst varnaraðili þess að tekið verði tillit til ógreiddrar leigu vegna desember 2025 við uppgjör.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 23. desember 2025 og 25. janúar 2026.

Greinargerð varnaraðila, dags. 9. mars 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. mars 2026.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 24. mars 2026.

Skýringar og gögn sem bárust frá sóknaraðila 2. apríl 2026 vegna beiðni kærunefndar þar um.

Skýringar sem bárust frá varnaraðila 6. apríl 2026 vegna beiðni kærunefndar þar um.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 8. apríl 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 13. og 15. apríl 2026.

Athugasemdir varnaraðila 16. apríl 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu þrjá tímabundna leigusamninga um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C frá 15. nóvember 2023 til 26. nóvember 2025. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt út úr hinu leigða í desember og við skilin hafi varnaraðili tekið við öllum lyklum og lofað að endurgreiða tryggingarféð. Þrátt fyrir ítrekaðar tilraunir hafi það ekki gengið eftir en varnaraðili hafi hvorki svarað síma né skilaboðum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa greitt leigu vegna desember 2025. Þá hafi sóknaraðili ekki lagt fram 700.000 kr. í tryggingarfé í samræmi við ákvæði leigusamningsins heldur aðeins 350.000 kr. Því sé mótmælt að engin svör eða viðbrögð hafi komið fram af hálfu varnaraðila, enda liggi fyrir samskipti aðila um ágreininginn.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa  verið í samskiptum við föður varnaraðila en ekki hana sjálfa. Gerðir hafi verið þrír leigusamningar og í þeim öllum hafi komið fram að tryggingarfé væri 700.000 kr. Helmingur tryggingarfjárins hafi verið greiddur með millifærslu en hinn helmingurinn með reiðufé til föður varnaraðila.

Varnaraðili kveði leigu vegna desember ógreidda en tími brottflutnings úr íbúðinni hafi verið ákveðinn í samráði við föður varnaraðila. Hann hafi sagt að sóknaraðili gæti flutt út í desember og að hann þyrfti ekki að greiða leigu fyrir þann mánuð. Fyrir liggi samskipti þeirra þessu til staðfestingar. Á grundvelli þessa samkomulags hafi sóknaraðili fundið sér annað húsnæði og gert nýjan leigusamning með gildistíma frá 3. desember 2025. Þá hafi faðir varnaraðila veitt honum meðmæli.

Leigusamningur aðila hafi verið framlengdur í tvö skipti og aldrei hafi komið upp neinar spurningar eða athugasemdir vegna tryggingarfjárins. Hafi varnaraðili ekki fengið 350.000 kr. frá föður hennar hefði verið eðlilegt að halda fund, hringja í sóknaraðila eða senda tölvupóst. Á þiggja ára leigutíma hafi sóknaraðili aldrei fengið beiðni um greiðslu tryggingarfjárins, sem varnaraðili kveði nú að hafi ekki verið greitt að fullu, þótt helmingur þess hafi verið greiddur með reiðufé til föður varnaraðila.

Málið hafi farið í hnút þar sem varnaraðili hafi neitað í samskiptum aðila að endurgreiða tryggingarféð með vöxtum. Faðir varnaraðila hafi hætt að svara sóknaraðila eftir að hún hafi flutt út til að veita skýringar um tryggingarféð og búsetu sóknaraðila í desember.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili kveður rétt að í leigusamningi aðila hafi tilgreint tryggingarfé verið 700.000 kr. en því sé aftur á móti mótmælt að öll sú fjárhæð hafi verið greidd varnaraðila. Varnaraðili kannist ekki við að hafa móttekið nema 350.000 kr. og hafni því að bera ábyrgð á meintri staðgreiðslu í reiðufé sem sóknaraðili kveðist hafa afhent föður varnaraðila. Sóknaraðili byggi á því að samskipti hafi farið fram við föður hennar. Það breyti ekki samningssambandi aðila málsins, sem hafi verið milli varnaraðila sem leigusala og sóknaraðila sem leigjanda. Því sé hafnað að munnleg samskipti við þriðja mann geti ein og sér breytt fjárhagslegum skyldum samkvæmt leigusamningi gagnvart varnaraðila.

Því sé mótmælt að endanlegt og bindandi samkomulag hafi verið gert um að fella niður leigu fyrir desember. Af hálfu varnaraðila hafi ekki legið fyrir samþykki um að sóknaraðili væri undanþeginn greiðslu þeirrar leigu gagnvart varnaraðila. Þá hafi varnaraðili upphaflega aðeins leigt þremur konum íbúðina en skömmu síðar hafi þær verið orðnar fleiri án samráðs við varnaraðila og án breytinga á leigukjörum. Þetta hafi haft í för með sér meira álag á íbúðina en varnaraðili hafði samþykkt, þar á meðal salerni, eldhús og aðra sameiginlega aðstöðu.

VI. Niðurstaða           

Á leigutíma gerðu aðilar með sér þrjá leigusamninga og í þeim öllum er tilgreint að tryggingarfé sem sóknaraðili leggi fram til tryggingar á réttum efndum hennar á samningi aðila sé 700.000 kr. Sóknaraðili kveðst hafa millifært helming tryggingarfjárins inn á reikning varnaraðila við upphaf leigutíma og greitt föður varnaraðila, sem annast hafi um samskiptin fyrir hönd varnaraðila, hinn helminginn með reiðufé. Varnaraðili kveðst aðeins hafa móttekið tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. samkvæmt millifærslu á reikning hennar og telur sig í rétti með að halda þeirri fjárhæð eftir vegna leigu fyrir desember 2025. Nefnir varnaraðili í því sambandi að hún geti ekki borið ábyrgð á meintri greiðslu til föður síns.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Leigusamningi aðila lauk 30. nóvember 2025 en sóknaraðili kveðst hafa komist að samkomulagi við föður varnaraðila um að skila íbúðinni 4. desember án þess að þurfa að greiða leigu vegna þessara daga í desember. Leggur hún fram samskipti sín við föður varnaraðila þar sem hún spyr hvort hún þurfi að greiða leigu vegna þessara aukadaga í desember og svarar hann því til að það velti á því hversu margir dagarnir verði, verði það ein vika ætti hún að borga. Sóknaraðili lýsir því að öll samskipti um leigusamninga aðila hafi farið fram í gegnum föður varnaraðila en ekki hana sjálfa. Hefur varnaraðili engum mótmælum hreyft við þessu. Kærunefnd telur að í þessu ljósi hafi sóknaraðili mátt vera í góðri trú með að leita til föður varnaraðila um eftirgjöf á leigu vegna þessara aukadaga í desembermánuði og að hún hafi mátt ganga út frá því að hann hafi haft heimild til að koma fram fyrir hönd varnaraðila að þessu leyti og gera bindandi samkomulag um þessa eftirgjöf á leigu. Að þessu virtu fellst nefndin ekki á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé sóknaraðila vegna leigu fyrir desembermánuð.

Ágreiningur aðila lýtur einnig að fjárhæð tryggingarfjárins, líkt og að framan greinir. Sóknaraðili kveðst hafa greitt föður varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. með reiðufé við upphaf leigutíma, en varnaraðili neitar því að hafa móttekið þá fjármuni. Kærunefndin spurði varnaraðila hvort hún hefði komið á framfæri athugasemdum við sóknaraðila við upphaf leigutíma þegar aðeins voru millifærðar 350.000 kr. inn á reikning hennar í tryggingarfé þrátt fyrir að leigusamningur gerði ráð fyrir að það næmi 700.000 kr. Kvaðst henni hafa yfirsést það og ekki tekið eftir misræminu fyrr en síðar. Þá óskaði kærunefnd eftir því að sóknaraðili legði fram kvittun sem sýndi úttekt úr hraðbanka lægi hún fyrir. Lagði hún fram kvittun sem sýnir úttekt að fjárhæð 576.559 kr. þann 1. júní 2023 sem hún kveðst hafa tekið út vegna leigu á öðru húsnæði, en síðan hafi hún getað millifært leiguna á fyrri leigusala og því hafi hún átt reiðuféð tiltækt þegar kom að leigusamningi aðila þessa máls 15. nóvember sama ár. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur kærunefnd að varnaraðili verði að bera hallan af skorti á sönnun um að aðilar hafi gert með sér samkomulag um að fjárhæð tryggingarfjárins væri lægri en kom fram í leigusamningi aðila.

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 700.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem íbúðinni var skilað 4. desember 2025 reiknast dráttarvextir frá 2. janúar 2026.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarfé var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 2. janúar 2026 til greiðsludags.

 

 

Reykjavík, 15. júní 2026

 

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson