Mál nr. 132/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. júní 2026

í máli nr. 132/2025

 

A

gegn

B og C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðilar: C og B

Krafa sóknaraðila er í fyrsta lagi að viðurkennt verði að riftun hans á leigusamningi aðila 30. september 2025 sé lögmæt. Í öðru lagi að viðurkennt verði að háttsemi varnaraðila hafi falið í sér alvarleg brot á húsaleigulögum, sbr. ákvæði 17., 20., 21 og 28. gr. laganna. Í þriðja lagi að viðurkennt verði að varnaraðilar hafi vanrækt að framkvæma sameiginlega úttekt og gera tilraun til að leigja íbúðina út á ný. Í fjórða lagi að varnaraðilum beri að losa um tryggingu sóknaraðila að fjárhæð 1.500.000 kr. Í fimmta lagi að sóknaraðili eigi rétt á hlutfallslegri lækkun á leigu vegna tímabilsins febrúar til september 2025 vegna bilana í hitakerfi og truflana af völdum framkvæmda.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Einnig gera þau kröfu um viðurkenningu á því að sóknaraðila beri að greiða leigubætur vegna tímabilsins 1. október 2025 til 1. mars 2026 samtals að fjárhæð 2.595.000 kr. Þá gera þau bótakröfu að fjárhæð 1.913.301 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og fagþrifa. Að lokum gera þau kröfu um viðurkenningu á því að upptökur sóknaraðila á samtali aðila séu ólögmætar sem sönnunargögn með vísan til laga nr. 90/2018 um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. og 21. október 2025.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 2. nóvember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 5. nóvember 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 17. nóvember 2025.

Skýringar sem bárust frá sóknaraðila 30. mars 2026 vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 2. apríl 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2025 til 1. mars 2026 um leigu sóknaraðila á húsnæði varnaraðila að D í E. Ágreiningur er um lögmæti riftunar sóknaraðila á leigusamningi aðila, hvort varnaraðilum sé heimilt að ganga að tryggingarfé sóknaraðila vegna leigubóta og skaðabóta vegna tjóns sem hafi orðið á hinu leigða sem og fá greiddar skaðabætur vegna þess hluta kröfunnar sem er umfram fjárhæð tryggingarfjárins. Einnig óskar sóknaraðili viðurkenningar þess að varnaraðilar hafi brotið gegn skyldum sínum á grundvelli húsaleigulaga með því að hafa tekið myndir af hinu leigða án vitundar sóknaraðila og eignað sér eigur hans, þ.e. þráðlausan hitastilli og frístandandi fataskáp, við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður hitakerfi íbúðarinnar ítrekað hafa bilað og þrátt fyrir tilkynningar hafi varnaraðilar ekki brugðist við, sem hafi leitt til þess að hitastig hafi farið niður í allt að 13°C. Varnaraðilar hafi framkvæmt stöðugar viðgerðir og endurbætur í kjallara án þess að tilkynna þær fyrirfram, en þær hafi valdið hávaða, ryki og truflun á friði sóknaraðila. Annar varnaraðila hafi viðurkennt að hafa horft inn um glugga hins leigða, sem sé augljóst brot á friðhelgi einkalífs. Varnaraðilar hafi gert ólögmæta kröfu til eigna sóknaraðila, þ.e. hitastýringar, hitakerfisstýringar, fataskáps og fleira. Þá hafi varnaraðilar brugðist skyldu sinni til að framkvæma sameiginlega úttekt á húsnæðinu eða gera tilraun til endurleigu eftir að sóknaraðili hafi flutt út.

Varnaraðilar haldi því fram að riftun sóknaraðila hafi verið ólögmæt og að búnaður sem hann hafi sett upp hafi orðið eign þeirra, sbr. 28. og 66. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili hafni þessu og byggi á því að riftunin 30. september hafi verið lögmæt vegna alvarlegra brota varnaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða fyrstu skrásettu kvörtun sóknaraðila vegna hitastigs hafa verið með smáskilaboðum 28. mars 2025, en úr henni hafi verið leyst samdægurs. Annarri kvörtun 28. maí sama ár hafi verið svarað með smáskilaboðum og aðstoð á staðnum. Engar frekari kvartanir hafi borist fyrr en í september/október 2025. Myndskeið sýni ofna með 18–22°C hita og myndir af hitastillum frá 25. september 2025 sýni 17,5–19,8°C, sem hreki fullyrðingu sóknaraðila um að hitastig í íbúðinni hafi verið 13°C. Skemmdir á hitakerfinu vegna óheimillar uppsetningar séu á ábyrgð sóknaraðila og krafist sé bóta fyrir viðgerðir.

Framkvæmdir í kjallara hafi byrjað eftir undirritun leigusamningsins 3. febrúar 2025. Þeirra hafi verið getið við undirritun og verið slitróttar með löngum hléum, til dæmis vegna orlofs. Í smáskilaboðum 1. mars 2025 hafi verið tilkynnt um hávaða þar sem sóknaraðili hafi þakkað fyrir tilkynninguna og beðið um framkvæmdaráætlun, engin kvörtun hafi komið fram um upplýsingaskort.

Framkvæmdir hafi verið innan tímamarka kl. 07:00–19:00 samkvæmt reglugerð nr. 724/2008. Hávaðinn 18. ágúst hafi verið einangrað tilvik, hann hafi staðið yfir í 15 mínútur og verið leyst úr samdægurs. Sóknaraðili hafi ýkt samfellu til að halda því fram að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft, þrátt fyrir að engin áhrif hafi verið á leigða svæðið.

Sóknaraðili haldi því fram að athugun í gegnum glugga 26. september 2025 hafi verið brot, en það hafi verið tilviljunarkennt á meðan annar varnaraðila hafi gengið fram hjá húsinu, til að athuga með framkvæmdir í kjallara, án ásetnings um að brjóta lög. Varnaraðili hafi séð hitastillinn í gluggakistunni og athugað hurðina, sem sé 80% gler, þar sem annar hitastillirinn hafi verið við 18°C. Enginn hafi verið heima og athugunin staðið í nokkrar sekúndur án þess að farið hafi verið inn, en það sé heimilt samkvæmt 21. gr. húsaleigulaga.

Krafa varnaraðila um hitastillara og fataskáp eigi rétt á sér enda hafi uppsetning þessa verið án samþykkis og áður en þau hafi orðið eigendur þannig að munirnir hafi orðið eign þeirra án bóta, sbr. 66. gr. húsaleigulaga. Flutningur þeirra hafi valdið skemmdum, göt í veggjum/lofti, málað skraut, múrveggir, sem hafi brotið í bága við 29. gr. og 18. gr. Farið sé fram á bætur vegna viðgerða

Það sé rangt að varnaraðilar hafi ekki framkvæmt skoðun eða gert tilraun til að leigja íbúðina út á ný. Þau hafi ítrekað óskað eftir upplýsingum og samvinnu, til að mynda með smáskilaboðum 26. september, sem sóknaraðili hafi hunsað. Eftir að húsnæðið hafði verið yfirgefið hafi þau framkvæmt skoðun og tekið upp myndband. Engin skylda sé til endurleigu vegna vanefnda á tímabundnum samningi og hafi þau ákveðið að hætta að leigja íbúðina út vegna áfalls og nauðsynlegra viðgerða.

Varnaraðilar geri kröfu um að sóknaraðili greiði ógreidda leigu og bætur vegna skemmda sem hann hafi valdið á eigninni. Sem leigusalar hafi þau orðið fyrir verulegu tjóni vegna óheimilla aðgerða leigjanda, sem hafi leitt til fjárhagslegs álags og skerts trausts á leigumarkaði. Leigusamningurinn hafi gilt til 1. mars 2026 og því hafi fimm mánuðir verið ógreiddir, þ.e. október 2025 til febrúar 2026. Krafa vegna leigubóta nemi samtals 2.595.000 kr. en brottflutningur sóknaraðila hafi verið brot gegn 61. gr. húsaleigulaga. Varnaraðilar hafi misst af leigutekjum og staðið frammi fyrir fjárhagslegri óvissu þar sem sóknaraðili hafi hunsað samskipti, til dæmis smáskilaboð 18. og 26. september 2025 um afhendingu, og yfirgefið íbúðina 30. september 2025 án samvinnu.

Sóknaraðili hafi valdið víðtækum skemmdum með óheimilli uppsetningu/fjarlægingu á hitastillum/fataskáp sem hafi leitt til gata á veggjum/lofti, málaðs gifs sem þurfi að endurnýja, óhreininda (fitugt eldhús, óhreinn ísskápur/frystir) og eldhættu (eldur frá heitum potti 9. febrúar 2025 vegna óheimillar tengingar við 10 ampera framlengingarsnúru). Farið sé fram á bætur vegna viðgerðarkostnaðar og verðrýrnun íbúðarinnar þar sem skemmdirnar séu bein afleiðing vanrækslu sóknaraðila. Heildarviðgerðarkostnaður nemi 1.913.301 kr. samkvæmt fyrirliggjandi tilboðum.

Varnaraðilar geri kröfu um að ganga að öllu tryggingarfénu og að mismunurinn verði greiddur.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi sýnt samstarfsvilja en varnaraðilar hunsað tilkynningar um galla á húsnæðinu og ítrekað brotið gegn ákvæðum húsaleigulaga. Hann hafi flutt út 30. september 2025 eftir margra mánaða tilraunir til samstarfs, vegna stöðugra framkvæmda, skorts á upphitun og kúgunar af hálfu varnaraðila.

Allan leigutímann hafi verið alvarleg vandamál með upphitun í húsinu. Hitastig innandyra hafi ítrekað fallið niður í 13°C, sem hafi verið skráð og send varnaraðila með smáskilaboðum. Aldrei hafi verið brugðist við vandanum þrátt fyrir fjölda beiðna með smáskilaboðum, símtölum og í eigin persónu. Eina „sönnunin“ sem varnaraðilar hafi lagt fram sé stutt myndskeið tekið eftir að sóknaraðili hafi flutt út, þann dag sem ofnarnir hafi virkað eðlilega. Leigusali beri ábyrgð á því að kerfi og búnaður í húsnæði séu í lagi.

Í lok september hafi varnaraðili byrjað að beita þrýstingi og skilyrt möguleika á uppsögn samnings við það að sóknaraðili afhenti þeim eignir sínar, þar á meðal fataskáp í anddyri. Slík krafa sé ólögleg sem sóknaraðili hafi ekki ætlað að verða við. Í kjölfarið hafi hann sent formlega riftun 30. september með tafarlausum áhrifum og hafi hann flutt út sama dag.

Allan leigutímann hafi staðið yfir samfelldar framkvæmdir í húsinu sem varnaraðili hafi framkvæmt án áætlunar eða fyrir fram tilkynninga. Hvorki hafi verið boðnar bætur né afsláttur af leigu vegna þeirra. Aldrei hafi verið minnst á framkvæmdir fyrir undirritun samnings, en þær hafi byrjað þegar eftir upphaf leigutíma sem bendi til að þær hafi verið fyrir fram áætlaðar.

Heitur pottur hafi verið á verönd sem hafi verið hluti hinnar leigðu eignar. Rafmagnstengingin hafi verið í gegnum framlengingarsnúru sem hafi verið tengd í kjallara, en sá hluti hússins hafi ekki verið hluti af hinu leigða rými og varnaraðilar haft fullan aðgang að honum. Varnaraðilar hafi frá upphafi vitað af þessari tengingu og aldrei gert athugasemdir. Að saka sóknaraðila um hugsanlega eldhættu sé ekki aðeins tilefnislaust heldur fáránlegt, sérstaklega í ljósi þess að hvorki hafi orðið eldur né skemmdir á rafkerfi.

Allar breytingar á húsnæðinu hafi verið framkvæmdar með réttum hætti en sóknaraðili hafi keypt hitastillinn og fataskápinn og þetta séu því eigur hans. Hitastillarnir og allt kerfið, sem hafi virkað þráðlaust, hafi verið tekið niður án minnstu ummerkja. Þá hafi skápurinn verið frístandandi en ekki festur við veggi.

Alvarlegasta atvikið sé að annar varnaraðila hafi játað að hafa tekið myndir af innra rými hússins án samþykkis sóknaraðila eða vitundar. Auk þess hafi varnaraðili játað í tölvupósti að hafa litið inn um glugga hússins og tekið eftir aftengdum hitastilli undir því yfirskini að hann hafi verið að sinna eftirliti með verkum í kjallara. Slík hegðun sé alvarlegt brot á friðhelgi einkalífs og andstætt 37. og 38. gr. húsaleigulaga sem banni leigusala að ganga á einkalíf og heimilisfrið leigjanda án samþykkis.

Skilaboð sóknaraðila hafi ítrekað verið hunsuð og þeim oft ekki verið svarað fyrr en vikum síðar. Húsnæðið hafi enn ekki verið leigt út eða auglýst til leigu.

Varnaraðilar hafi enga skoðun framkvæmt þegar þau hafi tekið við húsnæðinu, þrátt fyrir beiðni sóknaraðila um að hún færi fram sem fyrst. Meintar skemmdir sem þau hafi nú bent á, til dæmis feitleitur blettur á vegg í eldhúsi, hafi þegar verið til staðar við upphaf leigutíma. Húsnæðinu hafi verið skilað vandlega þrifnu og í jafn góðu eða betra ástandi heldur en það hafi verið í við upphaf leigutíma. Engar skemmdir hafi komið til á leigutíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að ítrekað sé að eingöngu hafi borist tvær kvartanir frá sóknaraðila vegna hitastigs á leigutíma. Myndskeið varnaraðila frá 15.-25. október sýni 18-22° og 17,5 til 19,8° á hans eigin hitastillum. Skemmdir á hitakerfinu séu vegna óheimillar uppsetningar sóknaraðila. Sóknaraðili hafi bæði munnlega og skriflega verið upplýstur um fyrirhugaðar framkvæmdir á neðri hæð við undirritun leigusamnings.

Sóknaraðili hafi fullyrt að margar myndatökur og njósnir hafi átt sér stað á leigutíma en hann hafi þó ekki lagt fram nein sönnunargögn að undanskildu einu atviku frá 26. september en þar hafi verið um að ræða stutt augngot og tvær myndir teknar utan frá í gegnum glerhurð á meðan gengið hafi verið fram hjá á eigin lóð til að athuga með framkvæmdir í kjallaranum. Myndirnar hafi verið teknar til að skrá óheimila fjarlægingu hitastilla. Allar innanhússmyndir hafi verið teknar með vitund sóknaraðila.

Óheimil uppsetning og fjarlæging hitastilla, IKEA fataskáps, sjónvarpsfestingar, viftu og hengistóls hafi skilið eftir göt í veggjum og skemmir á baðherbergisvegg með málningu. Myndir frá október 2025 sanni óhreinindi, þær hafi sýnt fitugan eldhúsvegg og óhreinan ísskáp/frysti, sem hafi krafist þrifa fyrir 61.300 kr.

Sóknaraðili hafi tengt heita pottinn á geymslu á neðri hæð við 10 ampera framlengingarsnúru. Þetta hafi valdið bráðnun og eldhættu. Fyrir liggi mynd af bráðnuðu fjöltengi.

Við grófa vanrækslu, sbr. 61. gr. húsaleigulaga, sé leigusölum ekki strangt til tekið gert að endurleigja án tafar þegar umfangsmiklar viðgerðir séu enn óunnar og leigusalar hafi orðið fyrir verulegu álagi og traustmissi á leigumarkaði. Eignin hafi aðeins staðið tóm í sex vikur sem sé eðlilegur tími fyrir viðgerðir og málarekstur.

Sóknaraðila hafi ekki tekist að sýna fram á neina alvarlega eða óviðgerða vanefnd af hálfu varnaraðila sem réttlætt geti riftun á grundvelli 60. gr. húsaleigulaga.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 1.500.000 kr. við upphaf leigutíma. Sóknaraðili skilaði varnaraðilum íbúðinni 30. september 2025 og gerðu þau kröfu í trygginguna með tölvupósti 13. október 2025 vegna leigu- og skaðabóta. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 14. október 2025 og þar með var ágreiningur um bótaskyldu hans borinn undir nefndina innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Af málatilbúnaði sóknaraðila verður ráðið að riftun hans byggi á því að varnaraðilar hafi með hátterni sínu gerst brotleg við ákvæði húsaleigulaga með því að hafa tekið mynd inn um glugga hins leigða á leigutíma sem og vanrækt viðhald á hitakerfi hússins og þá hafi ítrekað ónæði fylgt framkvæmdum þeirra í kjallara hússins. Samkvæmt 2. mgr. 60. gr. húsaleigulaga skal tilkynning um riftun vera skrifleg og henni fylgja rökstuðningur. Sóknaraðili rifti leigusamningum 30. september 2025 og tilkynnti varnaraðilum jafnóðum að íbúðin hefði verið tæmd og lyklar skildir eftir í lyklaboxi. Með tölvupósti sóknaraðila 18. ágúst 2025 hafði hann farið fram á að fá verkáætlun vegna framkvæmda í kjallara, upplýsingar um stöðu þeirra og afslátt af leiguverði vegna ónæðis af þeim. Tók hann fram að yrði ekki unnt að verða við þessu þyrfti hann að leita að öðru húsnæði. Ekki voru gerðar athugasemdir vegna hitakerfisins í þessum samskiptum. Varnaraðilar féllust á að útbúa verkáætlun og nefndu að þau væru tilbúin til samtals um afslátt. Þá sendi sóknaraðili uppsögn 18. september 2025 sem gerði ráð fyrir að leigutíma lyki 31. desember sem varnaraðilar voru tilbúin að fallast á.

Kærunefnd getur ekki fallist á að gögn málsins styðji slíka vanrækslu varnaraðila á viðhaldsskyldu þeirra vegna hitakerfis að réttlætt geti riftun, enda verður þess utan ekki annað ráðið en að sóknaraðili hafi upp á sitt einsdæmi ráðið bug á vandamálinu með uppsetningu á snjallhitamælum. Vegna ónæðis af framkvæmdum þá sýna fyrirliggjandi samskipti aðila á leigutíma að þau ræddu um tímasetningar framkvæmda og þess háttar allt frá marsmánuði. Engin gögn styðja það að áskorun hafi borist frá sóknaraðila í samræmi við ákvæði 20. gr. sem hann vísar til málatilbúnaði sínum hér um til stuðnings. Kærunefnd telur gögn málsins ekki geta stutt það að ónæði af framkvæmdum hafi verið af slíkum toga eða að varnaraðilar hafi ekki brugðist við athugasemdum sóknaraðila að réttlætt geti riftun. Hvað það varðar að annar varnaraðila tók myndir inn um glugga hins leigða á leigutíma án vitundar sóknaraðila ber til þess að líta að í 41. gr. húsaleigulaga er gert ráð fyrir að leigusali eigi rétt á aðgengi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Tekið er fram að leigusala sé þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans sé ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda. Téð atvik átti sér stað 26. september 2025 og hefur varnaraðili vísað til þess að hann hafi verið að athuga með framkvæmdir í kjallara þegar hann hafi séð hitastilli í gluggakistu hins leigða hluta húsnæðisins og hann tekið tvær myndir í gegnum glerhurð til að staðfesta óheimila fjarlægingu hitastilla. Tekur hann fram að enginn hafi verið heima og athugunin staðið yfir í nokkrar sekúndur án þess að farið hafi verið inn. Ljóst er af ákvæði 41. gr. húsaleigulaga að varnaraðila var þetta óheimilt. Riftunarheimild 7. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga er bundin því skilyrði að leigusali hafi brotið ítrekað eða verulega gegn rétti leigjanda til að hafa umsamin og óskorðuð umráð og afnot hins leigða, svo sem með því að hindra eða takmarka afnotin eða með óheimilum aðgangi og umgangi um hið leigða eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að varnaraðili hafi með þessu hátterni sínu farið í bága við ákvæði 41. gr. húsaleigulaga verði að hafa hliðsjón af því að um einangrað tilvik var að ræða og ekki verður fallist á að hér hafi verið um að ræða verulegt brot gegn rétti sóknaraðila í skilningi ákvæðisins. Verður því ekki fallist á lögmæti riftunar sóknaraðila með hliðsjón af þessu atviki. Að framangreindu virtu telur kærunefnd að riftun sóknaraðila sé ólögmæt og hann bundinn af leigusamningi aðila.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt, en þessi skylda leigusala leiðir jafnframt af almennum reglum kröfuréttar, sbr. dóm Hæstaréttar 27. október 2016 í máli nr. 83/2016.

Þrátt fyrir ólögmæta riftun sóknaraðila hvíldi þannig sú skylda á varnaraðilum að takmarka tjón sitt með því að leigja íbúðina út hið fyrsta eftir að henni var skilað 30. september. Varnaraðilar upplýsa í málatilbúnaði sínum að íbúðin hafi ekki verið auglýst til leigu á ný og byggja þau beinlínis á því að það hafi ekki verið skylda þeirra að gera það í tilviki þessu vegna vanefnda sóknaraðila. Verða þau að bera hallann af þessari ákvörðun sinni en á þeim hvíldi lagaskylda til að takmarka tjón sitt, sbr. framangreint. Telur kærunefnd að ætla megi að þau hefðu getað leigt húsnæðið út aftur að nýju innan mánaðar. Verður því fallist á að þeim sé heimilt að fá greiddar 519.000 kr. úr tryggingu sóknaraðila, sem nema leigubótum fyrir einn mánuð.

Kemur þá til úrlausnar bótakrafa varnaraðila en hún er sundurliðuð í eftirfarandi fjóra þætti:

1. Lagfæringar vegna gata á veggjum/lofti…876.216 kr.
2. Skemmdir á hitastillum…………………..653.105 kr.
3. Fataskápur í forstofu……………………..322.680 kr.
4. Kaup á fagþrifum………………………….61.300 kr.

Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga hvorki við upphaf né lok leigutíma. Fyrsta krafa varnaraðila sundurliðast í tvo hluta, en þau gera kröfu að fjárhæð 139.128 kr. vegna burðarbita í lofti sem þau kveða sóknaraðila hafa gert göt í til að hengja upp rólu. Þessu hefur sóknaraðili ekki mótmælt og sýna myndir hvernig fjögur göt eru í bitanum sem er úr timbri. Leggja þau fram kostnaðaráætlun sem gerir ráð fyrir að kostnaður við viðgerð á bitanum nemi 139.128 kr. sem kærunefnd fellst á að sóknaraðila beri að bæta. Hinn hluti kröfunnar varðar viðgerð á vegg á baðherbergi. Kveða varnaraðilar að sóknaraðili hafi málað yfir vegg sem hafi verið með steinsteypuáferð. Tilboð málara gerir ráð fyrir 737.088 kr. fyrir að slípa málningu af veggnum og síðan múrhúðun og lökkun. Varnaraðilar gera kröfu um að sóknaraðili greiði þá fjárhæð. Sóknaraðili kvaðst aðspurður af kærunefnd hafa fengið leyfi fyrri leigusala til að mála og hengja upp hillur á baðherbergisvegginn. Varnaraðilar mótmæla þessu og kveða vegginn hafa verið málaðan í tíð leigusamnings aðila þessa máls og leggja þeir fram dagsettar myndir því til stuðnings, en á þeim öllum eru hillurnar upphengdar þrátt fyrir fullyrðingu sóknaraðila um hið gagnstæða og veggirnir gráir þótt áferðin á veggjunum sé ólík. Allt að einu telur kærunefnd að gögn málsins geti ekki stutt það að sóknaraðili hafi bakað sér bótaskyldu sem nemur umkrafðri fjárhæð og að sóknaraðilar hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þessa. Verður þessari kröfu því hafnað.

Í 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigjanda sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Sóknaraðili setti upp þráðlausa snjallhitamæla á leigutíma sem hann kostaði sjálfur, en það gerði hann vegna vandamála með það hitakerfi sem var til staðar í húsnæðinu. Uppsetning mælanna var ekki að beiðni varnaraðila og aðilar gerðu ekki samkomulag um það hvernig farið yrði með þá að leigutíma loknum. Gögn málsins styðja það ekki að  breytingar hafi verið gerðar á þeim búnaði sem þegar var til staðar í hinu leigða eða að skemmdir hafi orðið á því heldur hafi verið um að ræða viðbótarkerfi sem hægur leikur var að setja upp og fjarlægja. Telur nefndin því að varnaraðilar hafi ekki átt tilkall til þessara mæla. Ber því að hafna þessari kröfu þeirra. 

Vegna forstofuskáps sem sóknaraðili fjarlægði úr hinu leigða fyrir skil ber til þess að líta að um er að ræða frístandandi skáp sem hann keypti á leigutíma, en enginn skápur var á því svæði þar sem hann stóð við upphaf leigutíma. Verður að líta á fataskápinn sem eign sóknaraðila, enda ekki um fasta innréttingu eða þess háttar fylgifé að ræða líkt og kveðið er á um í 2. mgr. 28. gr. húsaleigulaga sem varnaraðilar byggja kröfu sína hér um á. Þessari kröfu varnaraðila er hafnað með vísan til framangreinds.

Varnaraðilar gera einnig kröfu um viðurkenningu á því að sóknaraðila beri að greiða kostnað vegna fagþrifa sem þörf hafi verið á þar sem þrifum hafi verið ábótavant við skil húsnæðisins. Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við lok leigutíma líkt og ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir og verða varnaraðilar að bera hallann af því, en þess utan bar þeim að gefa sóknaraðila kost á úrbótum vegna athugasemda þeirra, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Verður því ekki fallist á þessa kröfu varnaraðila.

Sóknaraðili gerir að auki kröfu um viðurkenningu á því að hann eigi rétt á afslætti af leiguverði vegna tímabilsins 1. febrúar til 30. september 2025 þar sem hann hafi þurft að þola ónæði vegna framkvæmda varnaraðila í kjallara húsnæðisins, sem og vegna bilana í hitunarkerfi hússins. Fór sóknaraðili fyrst fram á afslátt af leigu vegna þessa með tölvupósti 18. ágúst 2025, sem varnaraðilar tóku afstöðu til 13. september 2025 með því að nefna að þau væru tilbúin til samtals hér um en tóku þau fram að leiguverðið tæki mið af þessu. Ljóst er að sóknaraðili nýtti ekki rétt sinn á grundvelli 21. gr. húsaleigulaga til að óska eftir mati úttektaraðila vegna þeirrar röskunar sem hann lýsir að framkvæmdirnar hafi valdið, en þar sem hann hefur þegar skilað húsnæðinu verður ekki nánar úr þessu skorið. Verður því að hafna þessari kröfu.

Þá ber að hafna kröfu varnaraðila um viðurkenningu á ólögmæti upptöku sóknaraðila af samtali aðila sem sönnunargagn í málinu, enda hefur téð upptaka ekki verið lögð fram í málinu. Þá er ekki á valdsviði kærunefndar að fjalla um ætluð brot sóknaraðila gegn lögum nr. 90/2018 um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga en samkvæmt 1. gr. þeirra laga annast Persónuvernd eftirlit með framkvæmd laganna.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðilum er heimilt að fá greiddar 658.128 kr. úr tryggingu sóknaraðila.

 

Reykjavík, 15. júní 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                      Eyþór Rafn Þórhallsson