Mál nr. 29/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 29/2025

 

Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. febrúar 2025, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., C ehf. og D ehf., hér eftir nefnd gagnaðilar.

Auk álitsbeiðni var sameiginleg greinargerð gagnaðila, dags. 10. júlí 2025, lögð fyrir nefndina.

Kærunefnd fór á vettvang 13. mars 2026 og skoðaði aðstæður.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 15. júní 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða atvinnuhúsnæðið E í F, alls sjö eignarhluta. Húsið samanstendur af tveimur hlutum sem voru byggðir á sitthvorum tímanum. Álitsbeiðandi er eigandi að fjórum eignarhlutum í eldri byggingunni en gagnaðilar eru eigendur að báðum eignarhlutum í nýrri byggingunni og einni í eldri byggingunni.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að um eina heildarbyggingu sé að ræða, heildarhlutfallstölur komi fram í eignaskiptayfirlýsingu og að rekið skuli eitt húsfélag.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður húsið hafa verið byggt í tveimur hlutum, en að það sé sambyggt. Eldri hluti hússins hafi verið byggður árið 1982 og nýrri hlutinn árið 1997. Í gildandi eignaskiptayfirlýsingu segi: „Engir sérnotafletir eru á lóð. Allar eignir hafa afnotarétt af lóð og bera kostnað af viðhaldi hennar í samræmi við hlutfallstölur húss og lóðar“. Gagnaðilar hafi neitað að undirrita nýja uppfærða eignaskiptayfirlýsingu sem álitsbeiðandi hafi lagt fram. Þá hafa þeir ekki viljað halda aðalfund þar sem þeir telji að húsið séu tvær einingar og því ekki fjöleignarhús. Hin nýja eignaskiptayfirlýsing hafi verið byggð á sömu forsendum og verið hafi frá því að húsin hafi verið byggð þ.e. miðað sé að við að um sé að ræða eitt hús og hafi það verið ágreiningslaust þar til nú. Frárennslislagnir séu sameiginlegar sem og inntök veitna, þá séu húsin sambyggð og samgangur sé á milli þeirra.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðilar kveða að þegar fyrri eignaskiptayfirlýsingu hafi verið þinglýst hafi allir eignarhlutar hússins, sjö talsins, verið í eigu sama lögaðila. Eðli málsins samkvæmt hafi enginn ágreiningur verið milli eigenda hlutanna þar sem sami eigandi hafi verið að þeim öllum.

Það sem sé nefnt inntaksherbergi í eignaskiptayfirlýsingu sé eingöngu notað fyrir eldra húsið. Bæði rafmagn og hiti í yngra húsið sé tekið inn annars staðar. Þá séu sérmælar fyrir alla eignarhluta í báðum húsum. Yngra húsið sé með algjörlega aðskilið burðarvirki. Næst hinum sameiginlega vegg megi sjá burðarsúlurnar. Engar tengingar séu á milli húsanna, ekki svo mikið sem einn járnteinn og því væri einfalt að aðskilja þau.

Forsögu ágreinings aðila sé að rekja til kostnaðarskiptingar vegna viðhaldsframkvæmda sem hafi átt sér stað árið 2017. Á aðalfundi 2019 hafi verið lagt fram minnisblað um skiptingu kostnaðar en álitsbeiðandi hafi ekki verið tilbúinn að samþykkja breytta kostnaðarskiptingu að svo stöddu, en rætt hafi verið um að gera greinarmun á eldra og nýrra húsnæðinu. Þáverandi eigandi eignarhluta í nýrra húsnæðinu hafi verið ósáttur við að þurfa að taka þátt í kostnaði við viðhald á eldra húsnæðinu. Einnig hafi verið rætt um misræmi í skráningartöflu í gildandi eignaskiptayfirlýsingu og þeirri sem álitsbeiðandi hafi verið búin að láta vinna drög að. Þá hafi verið bókað í fundargerð húsfundar 25. september 2019 að álitsbeiðandi myndi kanna þetta misræmi en það hafi enn ekki verið gert.

Þótt einn sameiginlegur veggur sé með húsunum þá hafi eldra húsið, með matshlutum 101, 201, 202, 301 og 303, verið byggt árið 1982 en yngra húsið, með matshlutum 102 og 103, verið byggt árið 2004. Matshlutar eldra hússins og þess yngra séu sjálfstæðir burðarþolslega séð og lagnakerfi séu sjálfstæð fyrir hvort hús um sig og ekki sé um það að ræða að inntaksherbergi sé það sama þótt eignaskiptasamningurinn frá 2004 segi að svo sé. Húsin tengist við einn vegg og ekki sé innangengt á milli þeirra í raun þótt teikningar sýni að tvennar dyr séu á veggnum. Lokað hafi verið fyrir dyraopin en væntanlega hafi þarna verið útgöngudyr áður en yngra húsið hafi verið reist. Það sé því ekki rétt sem segi í álitsbeiðni að það sé innangengt á milli þótt vissulega sé hægt að gera þar innangengt. Eftir að yngra húsið hafi verið reist sé þessi veggur ekki lengur útveggur þannig að hann þurfi hvorki frágang né viðhald sem slíkur. Þak sé ekki sameiginlegt, en þakrenna sé á milli húsanna. Byggingarhlutarnir séu reistir af mismunandi byggingaraðilum á mismunandi tímum. Hvorugur byggingaraðili hafi haft íhlutun eða meðákvörðun um framkvæmd hins en húsin séu gjörólík í hönnun og útliti og ekki sé um sömu hönnuði að ræða. Enginn sameiginlegur inngangur sé með húsunum. Yrði annað húsið rifið hefði það engin áhrif, eða að minnsta kosti hverfandi, á hitt húsið. Þá séu byggingarefni og byggingaraðferðir gjörólíkar á milli húsanna. Aðstæður séu mjög sambærilegar og hafi verið uppi í áliti kærunefndar í máli nr. 10/2019.

Eingöngu sé um það að ræða að samkvæmt eignaskiptalýsingu hafi verið gert ráð fyrir sameiginlegu inntaksherbergi þótt svo sé ekki í raun. Að lokum sé vakin athygli á mögulegum tómlætisáhrifum en síðasti formlegri húsfundur beggja húsa hafi verið haldinn 27. apríl 2021. Á þeim fundi hafi skýrt komið fram að gagnaðilar hafi talið álit kærunefndar í máli nr. 10/2019 fordæmisgefandi fyrir húsin á lóðinni að E. Bókað hafi verið að væri álitsbeiðandi ósammála þessari afstöðu gæti hún leitað til kærunefndar húsamála, sem hún hafi ekki gert fyrr en fjórum árum síðar. Í millitíðinni hafi álitsbeiðandi gert ýmsar breytingar á húsnæði sínu sem hafi kallað á afskipti byggingarfulltrúa.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús falla undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 3. gr. að með húsi í lögum þessum sé átt við byggingu sem varanlega sé skeytt við land og standi sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilji sig þannig frá þeim þótt sambyggð og samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögum þessum sem sjálfstætt hús.

Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir E, sem innfærð var til þinglýsingar 3. febrúar 2004, er gert ráð fyrir tveimur húshlutum. Annars vegar er um að ræða steinsteypt þrílyft iðnaðar- og skrifstofuhúsnæði á steyptum grunni þar sem járnklætt timburþak er yfir einangraðri steyptri plötu. Plasteinangrun er í útveggjum og þeir múrhúðaðir að innan. Fram kemur að fyrsta hæð sé niðurgrafin að hluta og að á milligólfi milli fyrstu og annarrar hæðar sé meðal annars inntaksherbergi. Hins vegar segir að um sé að ræða nýrri hluta sem sé einlyft stálgrindarskemma á steyptum grunni, notuð sem iðnaðar- og lagerhúsnæði. Veggir og þak séu einangruð með steinull, klædd innan og utan með máluðum málmplötum. Gólf skemmu sé í sömu hæð og gólf fyrstu hæðar steypta húshlutans. Eignaskiptayfirlýsingin gerir ráð fyrir skiptingu hússins í sjö eignarhluta en við útreikning á hlutfallstölum er gert ráð fyrir að um eitt hús sé að ræða. Þá er húsið einn matshluti. Kærunefnd telur að húshlutarnir að E séu svo samtengdir að um sé að ræða eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús og fellst á kröfur álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 15. júní 2026

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                              Eyþór Rafn Þórhallsson