Mál nr. 121/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júlí 2026

í máli nr. 121/2025

 

A ehf.

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. júní 2024 til 31. janúar 2025, samtals 5.600.000 kr., ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 700.000 kr. frá 1. júní 2024 til 1. júlí 2024, en af 1.400.000 kr. frá þeim degi til 8. janúar 2024, en af 2.100.000 kr. frá þeim degi til 1. september 2024, en af 2.800.000 kr. frá þeim degi til 1. október 2024, en af 3.500.000 kr. frá þeim degi til 1. nóvember 2024, en af 4.200.000 kr. frá þeim degi til 1. desember 2024, en af 4.900.000 kr. frá þeim degi til 1. janúar 2025, en af 5.600.000 kr. frá þeim degi til greiðsludags. Einnig að nefndin meti að álitum kostnað vegna þrifa og málningar á íbúðinni. Jafnframt að viðurkennt verði að kærunefnd ákvarði þóknun vegna þess kostnaðar sem sóknaraðili hafi haft af málinu, þar með talinn lögfræðikostnað. Allt að frádreginni tryggingu sem varnaraðili hafi lagt fram að fjárhæð 700.000 kr.

Varnaraðila var gefinn kostur á að skila greinargerð, sem hann gerði ekki, en líta verður svo á að í tölvupósti hans frá 7. nóvember 2025 hafi komið fram sú afstaða að hann fari fram á að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 6. febrúar 2025 en móttekin 15. september 2025.

Tölvupóstur varnaraðila, dags. 7. nóvember 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2023 til 3. apríl 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C, með ákvæði um kauprétt varnaraðila að hinu leigða að leigutíma loknum. Aðilar komust að samkomulagi um að leigutími yrði framlengdur um tvo mánuði eða til 31. maí 2024 og greiddi varnaraðili leigu út þann tíma en ekki kom til þess að hann nýtti  kaupréttarákvæðið. Varnaraðili hélt áfram að hagnýta hið leigða frá 1. júní 2024 án þess að greiða leigu þar sem hann taldi sig eiga inni kröfu á hendur sóknaraðila vegna umframleigu sem hann hafi greitt frá upphafi leigutíma vegna kaupréttarákvæðisins. Þar sem leigugreiðslur bárust ekki sendi sóknaraðili greiðsluáskorun með bréfi, dags. 15. ágúst 2024, þar sem hann skoraði á varnaraðila að greiða leigu vegna júní, júlí og ágúst en að öðrum kosti yrði samningum rift og útburðar krafist. Engar leigugreiðslur bárust og sendi sóknaraðili því yfirlýsingu um riftun með bréfi, dags. 22. ágúst 2024. Varnaraðili yfirgaf ekki hið leigða fyrr en með úrskurði héraðsdóms, dags. 20. nóvember 2024, var fallist á útburðarbeiðni sóknaraðila. Skilaði varnaraðili svo húsnæðinu 31. janúar 2025. Ágreiningur málsins snýst um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða leigu vegna tímabilsins 1. júní 2024 til 31. janúar 2025 þar sem gert er ráð fyrir mánaðarleigu að fjárhæð 700.000 kr. ásamt dráttarvöxtum.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að í 13. gr. leigusamningsins hafi verið sérákvæði um kauprétt varnaraðila þar sem hann hafi átt rétt til að kaupa húsnæðið fyrir 106.900.000 kr. Varnaraðili hafi ekki fengið fjármögnun til kaupanna innan þess frests sem mælt hafi verið fyrir um í samningnum. Í apríl 2024 hafi varnaraðili óskað eftir viðbótarfresti til að verða sér úti um fjármagn gegn því að hann héldi áfram að greiða umsamda leigu. Leiga hafi verið greidd fyrir apríl og maí og sóknaraðila tilkynnt að fjármögnun kaupanna yrði klár fyrir 1. júní.

Í byrjun júní hafi varnaraðili svo tilkynnt að fundist hefði mygla í húsinu. Samkvæmt þeirri skýrslu sem hann hafi sent þar um hafi tvö sýni verið tekin í þaki, annars vegar í sperru og hins vegar í klæðningu þar sem greina hafi mátt pínulitla myglu í yfirborði timburs. Í tölvupósti varnaraðila hafi komið fram að sú fjármálastofnun sem hann hafi leitað til á grundvelli þessarar myglu hafi hafnað lánafyrirgreiðslu. Stuttu síðar hafi hann tilkynnt að hann ætlaði að vera áfram í húsnæðinu án endurgjalds á þeirri forsendu að sú leiga sem hafði verið greidd hefði verið ósanngjörn. Varnaraðili hafi talið eðlilega leigu nema 350.000 kr. og að hann ætti því rétt á að vera í húsnæðinu til maí 2025. Sóknaraðili hafi hafnað þessum rökum og sent varnaraðila áskorun um að greiða gjaldfallna leigu og síðan riftunarbréf þar sem ekki hafi verið orðið við þeirri beiðni. Þá hafi með úrskurði héraðsdóms, dags. 20. nóvember 2024, verið fallist á útburðarkröfu sóknaraðila sem hafi verið lögð fyrir dóminn 6. september 2024. Varnaraðili hafi óskað eftir því að hann yrði ekki borinn út af sýslumanni gegn því að hann færi sjálfviljugur úr húsnæðinu í byrjun desember. Hann hafi síðan flutt út um miðjan desember. Við skoðun sóknaraðila eftir að hafa fengið íbúðina hafi töluverðar skemmdir komið í ljós og varnaraðili þá óskað eftir að gerð yrði úttekt. Úttektin hafi verið send varnaraðila. Varnaraðili hafi þá krafist þess á grundvelli heimildar í húsaleigulögum að fá að laga téðar skemmdir og þrífa húsnæðið, sem sóknaraðili hafi orðið við. Vissulega hafi farið fram viðgerðir á parketi auk þess sem sparslað hafi verið í göt í veggjum en aftur á móti hafi ekki verið málað þrátt fyrir að sóknaraðili hafi boðist til að leggja til málningu. Vegna sparslvinnu varnaraðila hafi verið nauðsynlegt að mála íbúðina en engin þrif hafi farið fram. Sóknaraðila hafi verið í mun að ráðstafa húsnæðinu og því ákveðið 1. febrúar 2025 að ráðast í nauðsynlegar framkvæmdir svo hann gæti sýnt húsnæðið annað hvort nýjum leigjendum eða kaupendum.

Samkvæmt leigusamningi aðila hafi varnaraðili skuldbundið sig til að greiða 700.000 kr. í leigu frá 1. maí 2023 til 3. apríl 2024. Jafnframt hafi hann óskað eftir því að leigutíma liðnum að framlengja samninginn og ákvæði hans um kauprétt á hinu leigða til 30. maí 2024. Eftir það hafi varnaraðili bæði neitað að greiða umsamda leigu og einnig að yfirgefa hið leigða. Hann hafi borið fyrir sig myglu sem hafi verið hreinn og beinn fyrirsláttur. Hin raunverulega ástæða hafi verið sú að hann hafi ekki fengið lánafyrirgreiðslu. Reynt hafi verið að semja við hann um að hann færi úr húsnæðinu en það hafi ekki tekist. Þegar sóknaraðila hafi orðið fullljóst að varnaraðili hafi hvorki ætlað að greiða leigu né yfirgefa hið leigða hafi eina von hans verið að fá varnaraðila borinn út. Varnaraðili hafi tekið til varna fyrir dómi og borið fyrir sig að hann ætti rétt á að vera áfram í húsnæðinu á grundvelli þess að umsamin leigufjárhæð hafi verið hærri en sem hafi numið markaðsleigu. Með úrskurði héraðsdóms 20. nóvember 2024 hafi verið fallist á útburðarbeiðni sóknaraðila. Þótt varnaraðili hafi rýmt húsnæðið um miðjan desember hafi það ekki verið aðgengilegt sóknaraðila fyrr en 1. febrúar 2025. Ástæða þess hafi verið krafa varnaraðila um að fá að laga skemmdir í húsnæðinu og þrífa það. Hafi hann verið við störf eða fólk á hans vegum til 29. janúar 2025. Fyrir þennan tíma frá 1. júní 2024 til 31. janúar 2025 hafi varnaraðili enga leigu greitt þrátt fyrir að hann hafi haft umráð eignarinnar frá þeim tíma eða að minnsta kosti komið í veg fyrir að sóknaraðili hefði getað haft tekjur af henni.

Óumdeilt sé að til samninga um leigu og leigukjör hafi verið gengið af fúsum og frjálsum vilja af beggja hálfu. Aðilar hafi verið meðvitaðir um fjárhæð leigunnar. Það hafi algjörlega verið undir varnaraðila komið hvernig og hvort þau réttindi sem hafi falist í leigusamningnum um kauprétt yrðu virk. Staðhæfingar varnaðila um að íbúðin hafi verið haldin alvarlegum göllum sökum myglu séu ekki alvarlegri en þær að hann hafi heimtað að vera í húsnæðinu þrátt fyrir hana fram til maí 2025.

Hvað varði mótbárur um að leigufjárhæðin sé ósanngjörn eða óeðlileg sé bent á 2. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016.

Íbúðin hafi verið óþrifin og nauðsynlegt að mála hana alla meðal annars vegna viðgerða varnaraðila en hann hafi sparslað íbúðina en ekki málað og hún því verið flekkótt við endanleg skil. Ekki hafi verið að komist hjá því að mála hana en lagt sé í hendur nefndarinnar að meta skemmdirnar að álitum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa greitt 700.000 kr. í leigu sem hafi numið tvöfaldri leigu. Það hafi verið vegna þess að varnaraðil hafi ætlað að kaupa íbúðina en hann hafi hætt við það vegna myglu. Öll fjölskylda hans hafi verið fárveik þegar hún hafi búið í íbúðinni vegna myglu.

IV. Niðurstaða           

Í leigusamningi aðila var kveðið á um kauprétt varnaraðila að hinu leigða að leigutíma loknum. Kaupverðið var ákveðið 106.900.000 kr. og skyldi þegar greidd leiga dragast frá því. Samningurinn var tímabundinn frá 1. maí 2023 til 3. apríl 2024 en aðilar komust að samkomulagi um að hann yrði framlengdur til 31. maí 2024. Umsamin mánaðarleiga nam 700.000 kr. Ekki varð af því að varnaraðili keypti eignina en þar sem hann hélt áfram að hagnýta hið leigða að umsömdum leigutíma loknum og sóknaraðili skoraði ekki á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma lauk verður að líta svo á að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur þeirra á milli frá 1. júní 2024, sbr. til hliðsjónar 59. gr. húsaleigulaga, þó sóknaraðili hafi ekki greitt leigugjaldið. Virðast aðilar einnig hafa gengið út frá því að svo hafi verið enda rifti sóknaraðili samningnum í ágúst 2024.

Líkt og áður greinir skilaði varnaraðili hinu leigða 31. janúar 2025 að undangengnum úrskurði héraðsdóms um útburð en hann hafði þá ekki greitt leigu frá 1. júní 2024. Ágreiningur málsins snýr að kröfu sóknaraðila um að honum verði gert að inna þessar leigugreiðslur af hendi.

Afstaða varnaraðila kom fram í bréfi lögmanns, dags. 27. september 2024, þar sem segir að hann hafi talið að forsendur fyrir kaupum á íbúðinni hafi brostið vegna myglu sem hafi uppgötvast í húsnæðinu. Einnig segir í bréfinu að þar sem fyrir hafi legið að kaupsamningur yrði ekki gerður ætti varnaraðili ekki tilkall til að slá eign sinni á allar þær kaupleigugreiðslur sem varnaraðili hefði greitt yfir árs tímabil. Sóknaraðili hafi ekki getað verið í góðri trú um eða haft réttmætar væntingar um að mánaðarleg leigugreiðsla að fjárhæð 700.000 kr. fyrir afnot af 150 fermetra húsnæði yrði endanleg greiðsla og undanþegin endurkröfurétti færi svo að varnaraðili keypti ekki eignina. Í ljósi þessa fór varnaraðili fram á að leiguverð yrði ákveðið helmingi lægra eða 350.000 kr. frá 1. maí 2023 og taldi hann sig því geta búið í húsnæðinu endurgjaldslaust.

Ákvæði í leigusamningi aðila um kauprétt varnaraðila er í 13. gr. samningsins. Þar kemur m.a. fram að nýti varnaraðili kaupréttinn skuli greidd leiga dragast frá kaupverði, nýti hann ekki kaupréttinn falli kauprétturinn niður samhliða leigusamningi aðila og að nýti varnaraðili ekki kaupréttinn eigi hann ekki rétt á að kostnaður vegna breytinga sem hann ráðist í á eigninni verði endurgreiddur af sóknaraðila. Kærunefnd telur ákvæðið þannig ekki gefa tilefni til þeirrar túlkunar varnaraðila að nýti hann ekki kaupréttinn sé honum heimilt að nýta húsnæðið án endurgjalds eða að sóknaraðila beri að endurgreiða honum greidda leigu að hluta. Getur nefndin því ekki fallist á að varnaraðila hafi verið heimilt að taka einhliða ákvörðun um að greiða ekki leigu tímabilið 1. júní 2024 til 31. janúar 2025 eða gera kröfu um að leigugjald lækki afturvirkt um helming þar sem hann hafi ekki nýtt kauprétt sinn. Óumdeilt er að varnaraðili bjó í hinu leigða á tímabilinu en samkvæmt tölvupósti varnaraðila 1. maí 2024 tilkynnti hann að hann væri að skoða tvo til þrjá möguleika vegna kaupanna og að þetta yrði klárað fyrir 1. júní. Ljóst er síðan af samskiptum aðila í júní til ágúst 2024 að varnaraðili náði ekki að fjármagna kaupin. Með bréfi sóknaraðila, dags. 15. ágúst 2024, skoraði hann á varnaraðila að greiða leigu vegna júní, júlí og ágúst innan sjö sólarhringa en að öðrum kosti yrði samningnum rift og óskað eftir útburði. Þar sem engar leigugreiðslur bárust lýsti sóknaraðili yfir riftun með tölvupósti 22. ágúst 2024 og fór fram á að húsnæðið yrði rýmt fyrir 1. september nk. Þar sem varnaraðili varð ekki við því lagði sóknaraðili fram beiðni um útburð hjá héraðsdómi 6. september 2024 og með úrskurði dómsins 20. nóvember sama ár var fallist á útburðarbeiðnina. Húsnæðinu var svo skilað 31. janúar 2025. Kærunefnd telur að varnaraðili hafi engar heimildir haft til að taka sjálfstæða ákvörðun um að búa í húsnæðinu endurgjaldslaust á téðu tímabili sbr. framangreint, enda liggur þess utan fyrir úrskurður héraðsdóms þar sem fallist var á útburðarbeiðni sóknaraðila vegna vangoldinna leigugreiðslna varnaraðila.

Þar sem samningur aðila framlengdist verður varnaraðila gert að greiða umsamda leigufjárhæð allt þar til samningi aðila var rift 21. ágúst. Er því fallist á að varnaraðila beri að greiða 700.000 kr. á mánuði frá 1. júní 2024 til 21. ágúst 2024, samtals að fjárhæð 1.874.194 kr., ásamt dráttarvöxtum, sbr. 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga, þó að frádregnu tryggingarfé sem varnaraðili lagði fram að fjárhæð 700.000 kr.

Kveðið er á um í 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga að þegar samningi hefur verið rift og leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða eigi leigusali rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt húsnæðið. Réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt samningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skuli leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Kröfugerð sóknaraðila gerir ráð fyrir að miðað verði við hina samningsbundnu mánaðarleigu sem nemur 700.000 kr. á mánuði. Til þess er þó að líta að gögn málsins styðja það að leiguverð á grundvelli leigusamnings aðila með kaupréttarákvæðinu gerði ráð fyrir að leigugreiðslur væru töluvert hærri en sem markaðsleigu nemur og að varnaraðili taldi sig aðeins eiga að greiða leigu að fjárhæð 700.000 kr. að því gefnu að leigugreiðslur gengu upp í kaupverð eignarinnar. Eftir að leigusamningi aðila með kaupréttarákvæðinu var rift 21. ágúst 2024 telur nefndin að leiguverðið skuli taka mið af markaðsleigu enda gat sóknaraðili ekki haft réttmætar væntingar um umsamda leiguverðið eftir að fyrir lá að kauprétturinn yrði ekki nýttur og samningnum verið rift.

Varnaraðili kveður markaðsleigu hafa numið 350.000 kr. á téðu tímabili fyrir íbúð af þessari stærð og hefur það ekki sætt mótmælum af hálfu sóknaraðila. Verður því fallist á að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila mánaðarlega leigu að fjárhæð 350.000 kr. vegna tímabilsins 22. ágúst 2024 til 31. janúar 2025, samtals að fjárhæð 1.862.903 kr., ásamt dráttarvöxtum, sbr. 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að nefndin meti bætur að álitum vegna þrifa og málningar á íbúðinni sem þörf hafi verið á við lok leigutíma. Með tölvupósti 28. janúar 2025 sagði sóknaraðili að veggir hefðu ekki verið málaðir og að ekki væri búið að fjarlægja alla muni úr íbúðinni. Engin fjárkrafa var gerð vegna þessa. Með tölvupósti varnaraðila næsta dag taldi hann það á ábyrgð varnaraðila að mála íbúðina, sbr. 19. gr. húsaleigulaga, og fór fram á að gera úrbætur á þrifum. Kærunefnd telur að ekki sé tilefni til að fallast á þessa kröfu, enda er hún ekki studd gögnum og hefur engin fjárkrafa komið fram.

Sóknaraðili gerir kröfu um málskostnað sér til handa. Ákvæði 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga gerir aðeins ráð fyrir heimild nefndarinnar til að ákvarða málskostnað varnaraðilum til handa í tilvikum þar sem kæra sóknaraðila er bersýnilega tilefnislaus. Ber þegar af þeirri ástæðu að hafna þessari kröfu.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðili greiði sóknaraðila 3.737.097 kr. ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af kr. 700.000 frá 1. júní 2024 til 1. júlí 2024, af kr. 1.400.000 frá þeim degi til 1. ágúst 2024, af kr. 1.874.194 frá þeim degi til 22. ágúst 2024, af kr. 1.987.097 frá þeim degi til 1. september 2024, af kr. 2.337.097 frá þeim degi til 1. október 2024, af kr. 2.687.097 frá þeim degi til 1. nóvember 2024, af kr. 3.037.097 frá þeim degi til 1. desember 2024, af kr. 3.387.097 frá þeim degi til 1. janúar 2025 og af kr. 3.737.097 frá þeim degi til greiðsludags, allt að frádregnu tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölulið 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá 21. maí 2023 til greiðsludags.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 14. júlí 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson