Mál nr. 133/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 133/2025

 

Hagnýting séreignar. Rými í kjallara. Misvísandi skráning í eignaskiptayfirlýsingu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags 14. október 2025, beindi A ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. október 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. nóvember 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 10. nóvember 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. júlí 2026.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, D og E í F, en húsið samanstendur af þremur matshlutum þar sem D er matshluti 02 og varðar ágreiningur málsins þann matshluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í D en gagnaðili er húsfélagsdeild fyrir stigahúsið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að yfirlýsing húsfélags hafi enga lagalega þýðingu.
2. Að viðurkennt verði að eignarhluti álitsbeiðanda sé íbúðarherbergi í samræmi við skráningu í fasteignaskrá og að misvísandi upplýsingar í eignaskiptayfirlýsingu komi ekki í veg fyrir þá nýtingu.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður eignarhluta sinn vera skilgreindan sem íbúðarherbergi í opinberum skjölum, meðal annars í fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Álitsbeiðandi hafi keypt eignarhlutann á þeirri forsendu að um íbúðarherbergi væri að ræða og hafi leigt hann út. Samskipti álitsbeiðanda við tiltekna eigendur hafi verið erfið. Þannig hafi sumir eigendur einfaldlega neitað að taka í sátt að um sé að ræða íbúðarherbergi með tilheyrandi óþægindum fyrir álitsbeiðanda og leigjendur hans. Álitsbeiðandi hyggst nú selja eignarhlutann. Í því skyni hafi verið haldið opið hús ásamt fasteignasala. Þegar fasteignasalinn hafi tekið að sýna gestum eignina hafi tveir íbúar hússins komið niður í kjallara og beint alls kyns yfirlýsingum og rangfærslum að gestum. Meðal annars hafi þeir haldið því fram að eigandi íbúðarherbergisins hefði ekki afnot af sameiginlegu baðherbergi í kjallara, sem sé beinlínis rangt.

Samkvæmt fundargerð húsfundar 16. september 2025 hafi verið samþykkt yfirlýsing þess efnis að eigendur legðust gegn því að eignin væri notuð til íbúðar. Í eignaskiptayfirlýsingu segi fyrst að eignarhluti 0001 í matshluta 2 sé tvö herbergi. Þá segi á öðrum stað að téður eignarhluti sé skrifstofa og enn annars staðar í eignaskiptayfirlýsingunni sé eignarhlutinn merktur sem geymsla. Ekki sé því samræmi í eignaskiptayfirlýsingu hvað þennan eignarhluta varði.

Af ákvæðum laga um fjöleignarhús leiði að gagnaðili geti ekki tekið ákvörðun um hagnýtingu séreignar álitsbeiðanda. Þar sem slík ákvörðun sé utan valdsviðs gagnaðila verði ekki talið að yfirlýsingin hafi neina lagalega þýðingu. Vísað sé til álits kærunefndar í máli nr. 37/2004 og dóms Hæstaréttar nr. 505/2004. Mismunandi upplýsingar um rýmið í eignaskiptayfirlýsingu komi ekki í veg fyrir skráningu og hagnýtingu þess sem íbúðarherbergis. Eignaskiptayfirlýsingin sé óskýr að þessu leyti og verði að telja hana úrelta.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveður málið varða skilgreiningu á nýtingu eignarhluta álitsbeiðanda meðal annars vegna breytinga á því sem telja megi að hafi verið gerðar í óleyfi. Einnig snúi þetta að nýtingu á salernisaðstöðu, en þar sem engin salernisstaða sé innan rýmisins sé gert ráð fyrir nýtingu á salerni sem sé í sameign á geymslugangi. Einnig sé skolvaskur í sameiginlegu þvottahúsi og vaskur á umræddu salerni nýttur sem eldhúsvaskur, þar sem ekkert votrými sé innan rýmisins.

Í yfirlýsingu gagnaðila segi að eignin sé geymsla samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og bent á að ekki sé heimilt að breyta sameiginlegum lögnum og setja upp eldunaraðstöðu eða salernisaðstöðu innan rýmisins nema með samþykki annarra eigenda. Það sé lagaleg skylda húsafélags að gefa út yfirlýsingu við sölu eigna í fjöleignarhúsi og í þessu tilfelli sé talið mikilvægt að benda sérstaklega á þetta atriði varðandi sameiginlegar lagnir. Yfirlýsing gagnaðila sé vottorð í samræmi við 25. gr. laga um fjöleignarhús og með tilvísun í þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu. Allir fundarmenn hafi samþykkt yfirlýsinguna sem staðfesti viðhorf eigenda í stigaganginum vegna þessa máls.

Gerðar séu athugasemdir við að sýslumaður og HMS breyti skráningu viðkomandi rýmis úr geymslu/skrifstofuherbergi í íbúðarherbergi í kjallara. Það sé í ósamræmi við eignaskiptayfirlýsingu og eðlilega nýtingu rýmisins með tilliti til staðsetningar þess á geymslugangi. Þinglýst eignaskiptayfirlýsing sé grunnskjal og breytingu á nýtingu rýmis í íbúðareign sé veigamikil breyting á nýtingu þess. Verði rýmið notað til íbúðar verði veruleg breyting á nýtingu sameignar og útheimti slík ráðstöfun samþykki meðeigenda samkvæmt fjöleignarhúsalögum fyrst og fremst vegna nýtingar á sameign, enda væri þá í raun verið að leigja út sameiginlegt salerni og vask.

Samkvæmt upplýsingum frá byggingarfulltrúa sé rýmið samþykkt sem geymslur á aðaluppdráttum og það séu tvö herbergi í eignaskiptayfirlýsingunni. Á sínum tíma hafi verið mynduð sérstök fasteign utan um þetta geymslurými. Fram komi í staðfestingu hans að rýmið hafi aldrei verið samþykkt sem íbúðarrými hjá byggingarfulltrúa og verði aldrei samþykkt sem slíkt.

Vissulega gæti ósamrýmis í eignaskiptayfirlýsingu þar sem segi í textalýsingu að eignin sé tvö herbergi í kjallara, en í skráningartöflu segi þó að um sé að ræða skrifstofu og á aðaluppdráttum sé þetta skráð sem geymslur. Það sé þó meginatriði og ábyrgðarhluti ef kærunefnd leyfi fasta búsetu í geymslurými sem engan veginn uppfylli skilyrði um slíkt. Það megi vera að lög um fjöleignarhús taki ekki nægilega vel á þessu. Rýmið sé á geymslugangi þar sem geymslur séu sumar hverjar með opnum rimlum. Sé horft til öryggissjónarmiða og brunavarna sé útgönguleiðum ábótavant, og dæmi séu um hörmuleg slys þegar eldur kvikni í fjöleign og flóttaleiðir ekki í lagi. Þetta rými sé ekki hannað sem íbúðarrými og fyrir vikið ekki gætt tilskilins öryggis. Gagnaðili geti lítið hlutast til um það hvernig eigandi ráðstafi sinni séreign, en það sé að mati stjórnar gagnaðila með öllu ófært að rými sem þetta sé nýtt sem íbúð.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Gagnaðili hafi meðal annars vísað til brunavarna, upplýsinga frá byggingarfulltrúa og fleira sem ástæður fyrir því að ekki eigi að viðurkenna rétt álitsbeiðanda til að hagnýta fasteigna sína á þann hátt sem hann kjósi. Það sé aftur á móti ekki hlutverk kærunefndar að taka afstöðu til slíkra atriða.

Gagnaðili hafi vísað til þess að þar sem leigjandi komi til með að nýta sameignina sé í raun verið að leigja hana út. Vísað sé til ákvæða 1. og 3. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús í þessu tilliti. Leigjendur í fjöleignarhúsi þurfi nánast undantekningarlaust að nýta einhvern hluta sameignar. Megi sem dæmi nefna hjólageymslur, lyftur, stigaganga og svo framvegis. Réttur leigjenda til hagnýtingar sameignar sé hinn sami og réttur eiganda og öðlist leigjandi sem afnotahafi þennan rétt á grundvelli eignarréttar leigusala.

Almennt hafi verið talið að útleiga fasteignar falli ekki undir 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús og krefjist því ekki samþykkis annarra eigenda, sbr. 2. mgr. sama ákvæðis.

Gagnaðili kveði að um breytingu á hagnýtingu sameignar sé að ræða, en ekki verði þó séð í hverju sú breyting felist enda hljóti leigjendur og eigendur að nýta salerni og vask í sama tilgangi og aðrir.

Athugasemdir gagnaðila

Í húsinu séu ellefu eignarhlutar, tíu þeirra séu skilgreindir sem íbúðir í eignaskiptayfirlýsingu. Eignarhluti álitsbeiðanda sé tilgreindur í eignaskiptayfirlýsingu sem herbergi, geymsla eða skrifstofa en ekki íbúðarherbergi. Í sameign sé salerni í sameign allra, en álitsbeiðandi hafi nýtt það sem aðalsalerni fyrir rýmið og leigt það út sem íbúðarherbergi. Ekki hafi verið óskað eftir samþykki annarra eigenda fyrir breyttri hagnýtingu á sameign miðað við eignaskiptayfirlýsingu.

Hyggist álitsbeiðandi nýta rýmið sem íbúðarrými muni það hafa veruleg áhrif á aðra eigendur. Breytt nýting séreignar feli í sér breytta notkun sameignar, þar sem nota þurfi sameiginlegt salerni sem aðalsalerni séreignarinnar. Auk þess muni ágangur á sameiginlegum geymslugangi verða meiri þar sem inngangur í rýmið sé um sameiginlegan geymslugang. Þessi breyting sé því háð samþykki annarra eigenda, sbr. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé vísað til álits nefndarinnar í máli nr. 18/2013.

III. Forsendur

Ágreiningsefni málsins varða eignarhluta álitsbeiðanda í stigahúsinu að D en eins og áður er komið fram er um að ræða eitt af þremur stigahúsum í fjöleignarhúsinu að C, D og E. Samkvæmt þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu fyrir stigahúsið frá 29. mars 1999 skiptist það í ellefu eignarhluta, þar af tíu íbúðir. Um eignarhluta álitsbeiðanda segir að hann sé tvö herbergi í kjallara að stærð 16,1 fermetri ásamt hlutdeild í sameign. Í skráningartöflu fyrir fjöleignarhúsið frá 25. mars 1999, sem fylgir áðurnefndri eignaskiptayfirlýsingu, greinir að í eignarhlutanum sé skrifstofa. Samkvæmt samþykktum teikningum er umræddur eignarhluti geymsla.

Samkvæmt fyrri kröfulið álitsbeiðanda fer hann fram á að viðurkennt verði að yfirlýsing gagnaðila hafi enga lagalega þýðingu. Af álitsbeiðni sem og athugasemdum álitsbeiðanda verður ráðið að átt sé við yfirlýsingu sem var samþykkt á húsfundi 16. september 2025. Í beiðninni er krafan einkum rökstudd með vísan til þess að með yfirlýsingunni hafi gagnaðili farið út fyrir valdsvið sitt.

Í samræmi við 2. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 76. gr. laganna, er valdsvið gagnaðila bundið við sameign stigahússins að D og ákvarðanir sem varða hana og nauðsynlegar eru vegna hennar og sameiginlegra hagsmuna eigenda. Samkvæmt umræddri yfirlýsingu, sem allir fundarmenn samþykktu, leggjast eigendur íbúða í stigahúsinu gegn því að eignarhluti í kjallara sé notaður til íbúðar. Sú nýting leiði til verulegrar breytingar á hagnýtingu sameignar, það er sameiginlegs salernis, sem þurfi samþykki allra eignarhluta í stigahúsinu.

Að virtu efni yfirlýsingarinnar í heild verður ekki fallist á að með henni hafi gagnaðili farið út fyrir valdsvið sitt enda varðar hún öðrum þræði sameignina og hún fól ekki í sér ákvörðun af þeim toga sem kveðið er á um í 3. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994. Þar fyrir utan samræmist hlutverki gagnaðila að lýsa afstöðu til þess hvort hagnýting séreignar samræmist lögum enda er mælt fyrir um það í 1. mgr. sömu greinar að hlutverk og tilgangur húsfélags sé meðal annars að framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist, sbr. til hliðsjónar dóm Hæstaréttar 8. júní 2017 í máli nr. 624/2016.

Samkvæmt öllu framangreindu verður fyrri kröfulið álitsbeiðanda hafnað en í þeirri niðurstöðu felst ekki afstaða til réttmætis yfirlýsingarinnar.

Með síðari kröfulið álitsbeiðanda fer hann fram á viðurkenningu á að umræddur eignarhluti sé íbúðarherbergi í samræmi við skráningu í fasteignaskrá og að misvísandi upplýsingar í eignaskiptayfirlýsingu komi ekki í veg fyrir þá nýtingu.

Í fasteignaskrá eru skráðar þær upplýsingar um eignarhluta álitsbeiðanda að eignarhlutinn sé íbúðarherbergi í kjallara. Um fasteignaskrá er fjallað í lögum nr. 6/2001 um skráningu, merki og mat fasteigna. Samkvæmt 1. gr. laganna er hlutverk Húsnæðis-, mannvirkja- og skipulagsstofnunar að annast um hana. Það fellur því ekki undir valdsvið kærunefndar húsamála, eins og það er afmarkað í 80. gr. laga nr. 26/1994, að fjalla um réttmæti skráðra upplýsinga í fasteignaskrá. Upplýsingar í fasteignaskrá, einar og sér, hafa þó almennt ekki áhrif á tilvist og efni eignarréttinda að einkarétti. Framangreindar upplýsingar í fasteignaskrá um eignarhluta álitsbeiðanda geta því ekki ráðið úrslitum um eignarréttarlega stöðu hans. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda af þeirri ástæðu einni að í fasteignaskrá komi fram að eignarhluturinn sé íbúðarherbergi í kjallara.

Áður er rakið hvað kemur fram í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið um eignarhluta álitsbeiðanda en eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur eigenda fjöleignarhúss sem markar grundvöll að réttindum og skyldum eigenda innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum húss og lóðar, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 22. október 2015 í máli nr. 252/2015. Í réttarframkvæmd hefur verið lagt til grundvallar að upplýsingar í eignaskiptayfirlýsingu um það hvernig eignarhluti er nýttur takmarki ekki heimildir eiganda eignarhlutans til að hagnýta hann, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 4. maí 2005 í máli nr. 505/2004 og álit kærunefndar fjöleignarhúsamála 20. desember 2004 í máli nr. 37/2004. Í samræmi við það verður ekki talið að heimildir álitsbeiðanda til að hagnýta eignarhlutann séu takmarkaðar við að þar sé skrifstofa eða geymsla. Eftir sem áður verður að meta hvort álitsbeiðanda sé heimilt að hagnýta eignarhlutann til íbúðar.

Hugtakið „íbúð“ eða „íbúðarherbergi“ er hvorki skilgreint í lögum nr. 26/1994 né greinargerð með frumvarpi því er varð að lögunum. Í eldri lögum var fyrrnefnda hugtakið aftur á móti skilgreint á þá vegu að íbúð væri hvert það herbergi, sem eldhús fylgdi, sbr. 1. gr. laga nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa og 1. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Í gildandi byggingarreglugerð nr. 112/2012 er kveðið á um almennar kröfur til íbúða, sbr. grein 6.7.1. Þar kemur meðal annars fram að íbúðir skuli hafa að lágmarki eitt íbúðarherbergi, eldunaraðstöðu og baðherbergi. Í dómi Hæstaréttar 17. desember 2020 í máli nr. 25/2020 var lagt til grundvallar að af hinum almennu kröfum til íbúða samkvæmt byggingarreglugerð yrði ráðið að um væri að ræða lágmarkskröfur til hönnunar innra rýmis íbúðarhúsnæðis svo að það geti talist sjálfstæð íbúð. Þótt kærunefnd húsamála taki ekki afstöðu til þess hvort skilyrði byggingarreglugerðar séu uppfyllt, sem er á valdsviði byggingaryfirvalda, má hafa hliðsjón af framangreindum lágmarkskröfum við úrlausn þessa máls en fyrir liggur að í eignarhluta álitsbeiðanda er hvorki eldhús, salerni né vaskur. Þannig kemur fram í greinargerð gagnaðila, sem álitsbeiðandi hefur ekki andmælt, að af þessum sökum verði íbúi í eignarhlutanum að nýta salernisaðstöðu í sameign sem og vaska í sameiginlegu þvottahúsi og á umræddu salerni sem eldhúsvask.

Þegar allt framangreint er virt verður að leggja til grundvallar að í upphafi hafi ekki verið gert ráð fyrir að umræddur eignarhluti yrði hagnýttur sem íbúð eða íbúðarherbergi. Breytingu á hagnýtingu séreignarinnar í þá veru telur kærunefnd verulega og þar af leiðandi háða samþykki allra eigenda stigahússins samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994, sbr. til hliðsjónar álit nefndarinnar 5. nóvember 2020 í máli nr. 80/2020. Þar sem aðrir eigendur hafa ekki veitt samþykki sitt fyrir umræddri breytingu á hagnýtingu eignarhlutans verður síðari kröfulið álitsbeiðanda hafnað.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 14. júlí 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson