Mál nr. 156/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júlí 2026

í máli nr. 156/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B ehf. Umboðsmaður varnaraðila er C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 567.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 25. nóvember 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. desember 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 13. janúar 2026.

 

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2024 til 1. janúar 2026 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Leigutíma lauk 30. september 2025 samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður leigutíma hafa lokið 30. september 2025 og að hún hafi afhent varnaraðila lyklana þann dag. Varnaraðili hafi ekki átt í neinum samskiptum við sóknaraðila eftir það þrátt fyrir ítrekuð skilaboð sóknaraðila. Frestur varnaraðila til að gera kröfu í trygginguna hafi runnið út 28. október 2025 en sóknaraðili hafi staðið í skilum á öllum sínum skyldum og afhent húsnæðið í góðu ástandi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa tekið við eigninni af sóknaraðila í mjög slæmu ástandi. Mikill raki hafi verið í glugga þar sem ekki hafi verið loftað út, hillur og veggskraut hafði verið tekið niður og ekki sett upp aftur. Þá hafi hvorki verið sparslað né málað eins og rætt hafi verið um. Þá hafi eignin verið verulega óhrein. Skipta þurfi um gler, sparsla og heilmála og einnig sé þörf á viðgerðum á veggjum. Heill dagur hafi farið í að djúphreinsa íbúðina.

Varnaraðili hafi reynt að hringja í sóknaraðila í tvö skipti til að leysa málið en hún hafi ekki viljað það. Upphaflega hafi varnaraðili talið kostnað vegna þessa liggja á milli 500.000-700.000 kr. en hann hafi þó ákveðið, þar sem hann hafi vorkennt sóknaraðila, að endurgreiða 378.000 kr. sem hafi numið tveggja mánaða leigu. Honum þyki sanngjarnt að halda eftirstöðvum tryggingarfjárins eftir bæði vegna þess að eignin hafi verið leigulaus á meðan framkvæmdum hafi staðið ásamt því að kostnaður vegna viðgerða nemi hundruðum þúsunda. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi ekki haft samband við hana innan þrjátíu daga heldur hafi hún þvert á móti árangurslaust reynt að hafa samband. Varnaraðili hafi nefnt skemmdir á veggjum en sóknaraðili hafi fengið íbúðina afhenda í þessu ástandi. Förin sem séu sýnileg á myndum varnaraðila séu eftir hillur sem hafi tilheyrt honum. Ekki hafi verið hægt að opna gluggann þar sem málningin hafi verið þurr og límd saman, en þetta megi sjá af rafrænum samskiptum aðila. Vegna þrifa þá hafi sum atriði ekki verið í því ástandi sem nú sé haldið fram og einmitt af þeirri ástæðu hafi sóknaraðili óskað eftir að vera viðstödd lokaúttekt íbúðarinnar.

V. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 567.000 kr. við upphaf leigutíma. Hinn 13. nóvember 2025 endurgreiddi varnaraðili sóknaraðila 378.000 kr., en hann heldur eftir 189.000 kr. á þeim forsendum að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma sem og að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma. Einnig hafi hann misst af leigutekjum fyrir einn mánuð vegna framkvæmda sem þörf hafi verið á vegna skila sóknaraðila.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Leigutíma lauk 30. september 2025 og var hinu leigða skilað sama dag. Fyrir liggur að varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá þeim degi, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber honum þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu, 567.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, 29. október 2025, til greiðsludags. Allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 378.000 kr. 13. nóvember 2025 miðað við stöðu skuldarinnar á þeim degi.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 567.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. október 2025 til greiðsludags, allt að frádreginni innborgun að fjárhæð 378.000 kr. 13. nóvember 2025 miðað við stöðu skuldarinnar á þeim degi.

 

Reykjavík, 14. júlí 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson