Mál nr. 167/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 14. júlí 2026

í máli nr. 167/2025

 

A ehf.

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A hf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða sóknaraðila 700.000 kr. fyrir loftaplötur sem sóknaraðili setti upp í hinu leigða á leigutíma eða verði gert að skila þeim. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að aflétta bankaábyrgð sóknaraðila að fjárhæð 2.550.000 kr. Þá gerir sóknaraðili kröfu um málskostnað úr hendi varnaraðila. 

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að viðurkenndur verði réttur hans til að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að bæta varnaraðila allt það tjón sem hann hafi valdið, en heildartjónið nemi 1.927.725 kr. eða þeirri fjárhæð sem kærunefnd metur réttmæta. Jafnframt krefst varnaraðili viðurkenningar á því að kærunefnd staðfesti að skilmálum bankaábyrgðarinnar sé fullnægt með því að aðilar hafi samþykkt tiltekinn úttektaraðila samkvæmt 17. gr. leigusamningsins og að úttekt hans sé gildur grundvöllur bótakröfu varnaraðila. Þá krefst varnaraðili málskostnaðar úr hendi sóknaraðila samkvæmt reikningi lögmanns eða mati kærunefndar.

Eftirtalin gögn, ásamt fylgiskjölum, voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 1. desember 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 15. janúar 2026.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 2. febrúar 2026.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 12. febrúar 2026.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2022 til 31. október 2027 um leigu sóknaraðila á atvinnuhúsnæði varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila, loftaplötur sem sóknaraðili setti upp í hinu leigða á leigutíma, bótakröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila sem og gildi úttektar sem gerð var við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert skriflegt samkomulag við varnaraðila um viðskilnað fasteignarinnar þar sem fram hafi komið að húsnæðið skyldi afhent hreingert og í sama ástandi og við skoðun aðila 5. ágúst 2025. Í kjölfar afhendingar, 1. september þess árs, hafi varnaraðili haldið því fram að húsnæðið hafi ekki verið afhent í samræmi við samkomulagið. Í því samhengi hafi einkum verið nefnd göt á veggjum eftir festingar, myndavélar og skilti, skemmdar læsingar og dældaðar flasningar. Einnig hafi hann tekið fram að hljóðplötur, gardínur og gardínubrautir hefðu verið fjarlægðar, auk þess sem lyklum og fjarstýringum hafi ekki verið skilað. Jafnframt hafi hann látið í ljós að hann væri að meta hugsanlegt tjón og þær leiðir sem honum væru færar að lögum vegna meintra vanefnda. Húsnæðið hafi þó verið afhent hreint og í samræmi við samkomulag aðila. Hljóðplötur, gardínur og brautir séu lausafestingar sem sóknaraðili hafi sjálfur kostað og því getað fjarlægt, sbr. 66. gr. húsaleigulaga. Þá séu hinar meintu skemmdir ósannaðar eða falli undir eðlilega afleiðingu venjulegrar og umsaminnar notkunar húsnæðisins, sbr. 63. gr. húsaleigulaga. Þá beri varnaraðili sönnunarbyrði fyrir því að raunverulegt fjárhagslegt tjón hafi orðið, en hann hafi ekki fært sönnur fyrir því.

Varnaraðili hafi ekki gert kröfu í bankaábyrgðina innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Þar að auki hafi aðilar gert samkomulag þar sem varnaraðili hafi samþykkt að greiða sóknaraðila 700.000 kr. fyrir kerfisloft sem hann hafi komið fyrir í húsnæðinu á eigin kostnað. Varnaraðili hafi átt að inna þá greiðslu af hendi við lok leigutíma, en hann hafi neitað að standa við þá skuldbindingu sína á grundvelli meintra vanefnda sóknaraðila.

Samkomulag aðila um greiðslu fyrir kerfisloft sé sjálfstætt og skuldbindandi samkomulag og varnaraðili hafi enga heimild til að halda eftir greiðslu samkvæmt því samkomulagi á þeirri forsendu að hann telji sig hugsanlega eiga óljósa og ósannaða bótakröfu á grundvelli aðskilins samkomulags aðila, þ.e. leigusamningsins.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa viljað funda með sóknaraðila í febrúar 2025 um viðskilnað eignarinnar í kjölfar þess að hann hafði sagt leigusamningi aðila upp á þeim grunni að sóknaraðili hafi ekki viljað samþykkja hækkun á leigu. Erfitt eða nánast útilokað hafi verið að fá að skoða húsnæðið eða fá fund með sóknaraðila. Samskipti aðila hafi verið erfið og viðbrögð af hálfu sóknaraðila ekki verið góð. Á endanum hafi varnaraðila tekist að fá fund 17. febrúar þess árs en hann hafi reynst árangurslaus þar sem sóknaraðili hafi enga samvinnu sýnt og ekkert samkomulag náðst um viðskilnað. Á fundinum hafi sóknaraðili hótað að skemma húsnæðið verulega með því að rífa veggi, loft, gólf og annað fast fylgifé að innan.

Samskipti aðila í maí 2025 sýni að varnaraðili hafi ítrekað leitað leiða til að ná málefnalegu samkomulagi og draga úr spennu. Af þessum samskiptum megi sjá að sóknaraðili hafi talið að honum væri heimilt að fjarlægja fastar innréttingar og fylgifé með vísan til 2. mgr. 66. gr. húsaleigulaga, þrátt fyrir ábendingu varnaraðila um að slíkt væri bæði andstætt ákvæðum leigusamningsins og gildandi lögum, enda bæri 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga með sér að til þess þyrfti sóknaraðili að hafa fengið skriflegt samþykki varnaraðila fyrir framkvæmdunum. Þar sem sóknaraðili hafi ekki aflað samþykkis varnaraðila fyrir framkvæmdum sem hann hafi ráðist í á eigin kostnað hafi þær verið óheimilar með vísan til framangreinds ákvæðis og þar sem skriflegt leyfi hafi ekki legið þeim til grundvallar hafi þær orðið eign varnaraðila, sbr. 66. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili hafi sent sóknaraðila bréf 6. ágúst 2025 með stefnuvotti þar sem hann hafi gert skriflega grein fyrir kröfu sinni í bankaábyrgðina og áformum um skaðabótakröfu. Sóknaraðili hafi ekki samþykkt bréfið. Tilefni þess hafi verið að reyna að ná samkomulagi vegna yfirlýsinga sóknaraðila um fyrirhugaða ólögmæta fjarlægingu á föstu fylgifé fasteignarinnar, þar á meðal hurðum, ofnum, lagnastokkum, skápum og öðrum veggföstum hlutum. Varnaraðili hafi ítrekað bent sóknaraðila á að varnaraðili ætti þessar breytingar, sbr. framangreint, og jafnframt bent á að auk þess hafi sóknaraðili alls ekki kostað einn til alls þess sem þarna hafi verið framkvæmt. Bréfið hafi verið sent fyrir skil húsnæðisins og verið ætlað að varpa ljósi á afleiðingar þess ef sóknaraðili léti verða af ætlun sinni um óheimila fjarlægingu fasts fylgifjár.

Vegna kröfu sóknaraðila um 700.000 kr. fyrir kerfisloft þá hafi varnaraðili upphaflega boðið greiðslu að fjárhæð 500.000 kr. gegn því ófrávíkjanlega skilyrði að sóknaraðili samþykkti skriflegan viðskilnaðarsamning sem varnaraðili myndi láta lögmann sinn útbúa. Skýrt hafi komið fram í tölvupóstinum að tilboðið væri skilyrt. Gerð hafi verið drög að skriflegu samkomulagi 29. ágúst um viðskilnað fasteignarinnar, sem hafi gert ráð fyrir greiðslu að fjárhæð 700.000 kr. í stað 500.000 kr. og afmörkun á þeim munum sem sóknaraðila væri heimilt að taka með sér. Drögin hafi verið send aðilum þennan dag til samþykktar og rafrænnar undirritunar. Varnaraðili hafi þegar undirritað drögin en ekki hafi komið til þess að sóknaraðili undirritaði eða samþykkti þau. Því hafi ekki komist á bindandi samningur milli aðila á grundvelli þessara draga og skjalið hafi því engin réttaráhrif. Þessi gögn hreki málatilbúnað sóknaraðila um að munnlegur samningur hafi komist á milli aðila, en slíkur samningur hafi einungis verið í boði skriflega staðfestur af þeim báðum.

Húsnæðinu hafi verið skilað 1. september 2025 og hafi það reynst vera í mun lakara ástandi en samið hafði verið um. Við fjarlægingu muna hafi sóknaraðili skemmt húsnæðið án þess að hafa gert úrbætur. Myndir varnaraðila af húsnæðinu utanverðu beri það með sér. Sóknaraðili hafi sent bréf 11. september í gegnum umboðsmann sinn þar sem kröfum varnaraðila hafi verið hafnað og þess krafist að bankaábyrgðinni yrði aflétt. Bréfið hafi verið stílað á tiltekið fyrirtæki sem eigi ekki hlut í hinu leigða húsnæði og sé ekki leigusali þess. Réttmætur leigusali og eigandi fasteignarinnar sé varnaraðili, en bréfinu hafi verið beint að röngum aðila og varnaraðili aldrei fengið formlega eða réttilega framkomna höfnun á kröfu sinni frá sóknaraðila. Varnaraðili hafi sent kröfubréf á bankann 18. september og jafnframt hafi hann gert sundurliðaða kröfu til sóknaraðila vegna tjóns og vanefnda. Þetta hafi verið gert innan fjögurra vikna frá skilum. Bankinn hafi sent varnaraðila seint afrit af bréfi lögmannsstofu, dags. 11. september, bréf sem lögmannsstofan hafi aldrei sent varnaraðila og hann hafi því ekki haft tækifæri til að beita andmælarétti sínum. Krafa sóknaraðila um greiðslu að fjárhæð 700.000 kr. eigi sér þannig enga stoð og hafi verið tilkomin vegna tilraunar varnaraðila til að ná samkomulagi undir þrýstingi og hótunum.

Varnaraðila sé heimilt að halda bankaábyrgðinni eftir en sóknaraðili hafi vanefnt leigusamninginn með því að fjarlægja fastar innréttingar og búnað og valda verulegu tjóni á hinu leigða að utan og innan.

Í leigusamningnum sé kveðið á um að allar varanlegar breytingar og endurbætur sem gerðar verði á eigninni skuli verða eign varnaraðila. Skriflegt samþykki hafi ekki verið veitt fyrir neinum af téðum framkvæmdum. Því séu allar þær breytingar og naglfastar innréttingar, svo sem kerfisloft, eldhúsinnrétting, glerhurðaflekar, gólfefni, veggfastar hljóðplötur, gardínubrautir, ofnar, lagnastokkar, föst ljós og lágspennulýsing, í eigu varnaraðila.

Húsnæðinu hafi verið skilað verulega skemmdu, myndavélar og skilti sem sóknaraðili hafi átt hafi verið fjarlægt utan af húsinu en flasningar á húsi stórskemmdar og ekki lagfærðar eftir fjarlægingu. Þá hafi verið keyrt á húsið og flasningar skemmdar við innkeyrsluhurðar. Að innan hafi húsið verið hreinsað út af föstu fylgifé, með augljósum ummerkjum eftir fjarlægingu hluta með þjösnanlegum hætti, hurðarföls og loft stórskemmd.

Sóknaraðili hafi vísað til bréfs sem virðist uppkast af því bréfi sem sent hafi verið bankanum 18. september en mögulega hafi það verið sent óviljandi daginn eftir eða 19. september. Rétt sé þó að miða við bréfið sem hafi verið sent bankanum. Sóknaraðili hafi getað nálgast öll skjöl hjá bankanum sem hann hafi vitað eða mátt vita um. Eins hafi hann getað óskað eftir öllum gögnum er málið hafi varðað frá varnaraðila, en það hafi hann ekki gert. Verði hann að bera hallann af því.

Heildarkrafa varnaraðila nemi nú 1.927.725 kr. að frátöldum málskostnaði. Ekki sé um að ræða tjón sem falli undir eðlilegt slit og sé sönnunarbyrði varnaraðila fyrir þessum tjónaliðum uppfyllt með hlutlægum gögnum, kostnaðarmati og ljósmyndum. Þá hafi komið fram í leigusamningi aðila að báðir aðilar hafi samþykkt tiltekinn úttektaraðila og að stuðst skuli við myndir. Því sé fyrirliggjandi úttekt hans, dags. 1. september 2025, fullnægjandi grundvöllur fyrir bótakröfu varnaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rétt að samskipti aðila hafi á köflum verið stirð enda ákveðið vantraust ríkt milli þeirra. Fullyrðingar um ógnandi framkomu eða hótanir af hálfu sóknaraðila séu með öllu órökstuddar, eigi sér enga stoð í gögnum málsins og verði að teljast ómálefnaleg tilraun til að koma höggi á persónu og trúverðugleika sóknaraðila, fremur en að varpa ljósi á efnisatriði málsins. Við lok leigutíma hafi þó virst um sinn sem aðilar myndu ganga frá samskiptum sínum með farsælum hætti og ljúka málinu í sátt. Sú mynd hafi breyst þegar varnaraðili hafi ákveðið að halda því fram að ýmsar skemmdir hefðu orðið á hinu leigða á leigutíma, þrátt fyrir að slíkar athugasemdir hefðu hvorki komið fram við sameiginlega skoðun aðila né við skil húsnæðisins. Jafnframt hafi hann ákveðið að virða ekki það samkomulag sem aðilar höfðu gert.

Ástæða þess að sóknaraðili hafi ekki undirritað tiltekin drög að skriflegum samningum hafi einkum verið sú að varnaraðili hafi farið fram á að sóknaraðili bæri lögfræðikostnað varnaraðila án nokkurrar málefnalegrar eða lagalegrar stoðar. Krafan hafi bæði verið órökstudd og ósanngjörn, enda hafði sóknaraðili sjálfur þurft að leggja út umtalsverðan lögmannskostnað til að gæta réttinda sinna vegna ágreiningsins.

Þegar samkomulag hafi verið sett upp í drögum, dags. 29. ágúst 2025, hafi verið fært inn ákvæði um fullnaðaruppgjör aðila, sem hafði ekki áður verið rætt eða samþykkt. Þetta hafi ekki verið skilningur sóknaraðila á efni samkomulagsins, enda hafi það fyrst og fremst varðað frágang og skil húsnæðisins. Eðli máls samkvæmt hafi sóknaraðili því haft athugasemdir við slíka viðbót, auk þess sem hann hafi verið í miðjum flutningum og óskað eftir smá tíma.

Ekki hafi tekist að ná saman um og ganga frá skriflegu samkomulagi áður en sóknaraðili hafi skilað hinu leigða 1. september. Þrátt fyrir það hafi sóknaraðili að öllu leyti virt það samkomulag sem aðilar hafi í reynd náð, sem hafi falið í sér að kerfisloft yrði skilið eftir og húsnæðinu skilað í góðu ástandi, gegn greiðslu að fjárhæð 700.000 kr. af hálfu varnaraðila. Hann hafi aftur á móti ekki staðið við sinn hluta samkomulagsins.

Sóknaraðili hafi hafnað kröfu varnaraðila skriflega 11. september en bréfinu hafi verið beint gegn E ehf. en þó með ótvíræðri tilvísun til leiguhúsnæðisins sem og leigusamnings aðila. Ástæða þess að bréfið hafi verið stílað á þetta fyrirtæki sé sú að í fyrri samskiptum við lögmann varnaraðila hafði hann sjálfur stillt skjölum og samskiptum þannig upp að leigusali væri þetta fyrirtæki. Þess utan hafi varnaraðili í svarbréfi sínu 18. september ekki haldið því fram að höfnun á bótaskyldu sóknaraðila hafi verið beint gegn röngum lögaðila eða að hún sé af þeim sökum haldin annmörkum. Varnaraðili hafi talið höfnunina bæði gilda og bindandi, enda hafi hann sjálfur byggt á henni í áframhaldandi samskiptum aðila.

Sóknaraðili hafi skilað hinu leigða 1. september hreingerðu og í sama ástandi og það hafi verið í við skoðun varnaraðila 29. ágúst. Varnaraðili hafi engar athugasemdir gert við skilin á þeim tíma, hvorki varðandi ástand húsnæðisins né umræddar breytingar eða frágang.

Frá upphafi hafi varnaraðili verið fyllilega meðvitaður um hvaða lausafjármunir og innréttingar yrðu fjarlægðar við lok leigutíma. Þetta hafi verið rætt ítarlega milli aðila í aðdraganda skilanna, og munnlegt samkomulag náðst um hvernig skyldi staðið að frágangi. Samkomulagið hafi falið skýrt í sér að plöturnar í kerfisloftinu skyldu annaðhvort verða eftir gegn greiðslu að fjárhæð 700.000 kr. eða þær fjarlægðar af hálfu sóknaraðila. Þetta samkomulag hafi ekki einungis verið skýrt og ótvírætt í samskiptum aðila, heldur hafi varnaraðili sjálfur staðfest það með því að senda drög að samningi um sama efni. Sú háttsemi hafi undirstrikað enn frekar að samkomulag aðila hafi þegar legið fyrir og að einungis hafi staðið eftir að formfesta það skriflega. Samkvæmt almennum og ólögfestum meginreglum samningaréttar séu munnlegir samningar jafngildir og skriflegir, enda séu skilmálar þeirra nægilega skýrir og samkomulag hafi í reynd náðst. Í þessu máli verði ekki annað séð en að slíkt samkomulag hafi legið fyrir, enda hafi varnaraðili engar athugasemdir gert við skil húsnæðisins fyrr en eftir á, þegar húsnæðið hafi verið afhent og sóknaraðili sviptur raunhæfu færi á að bregðast við.

Með því að halda eftir plötunum í kerfisloftinu, sem höfðu sjálfstætt fjárhagslegt verðmæti, en neita jafnframt að greiða hið umsamda endurgjald, hafi varnaraðili hlotið fjárhagslegan ávinning á kostnað sóknaraðila án lögmætrar heimildar. Slík háttsemi feli í sér ólögmæta auðgun, sem njóti ekki verndar samkvæmt íslenskum rétti, sbr. meginreglur kröfuréttar.

Af ákvæði 2. mgr. 66. gr. húsaleigulaga leiði að skýr aðgreining milli annars vegar varanlegra breytinga á húsnæðinu, sem falli undir 28. gr. laganna, og hins vegar fastra innréttinga sem leigutaki hafi sjálfur kostað, sem falli undir 66. gr. laganna. Hljóðplötur, gardínur og gardínubrautir, sem sóknaraðili hafi keypt og sett upp á eigin kostnað, teljist ekki varanlegar breytingar eða endurbætur í skilningi 28. gr. laganna, heldur fastar innréttingar í skilningi 66. gr. Sóknaraðila hafi því verið heimilt að fjarlægja þessa hluti við skilin.

Varnaraðili hafi ekki sýnt fram á að hann hafi orðið fyrir tjóni, en sóknaraðila hafa hvorki við skil húsnæðisins né síðar verið afhentar skjalfestar og hlutlægar sannanir, svo sem óháð matsgerð, sundurliðuð kostnaðaráætlun, reikningar, tilboð eða önnur gögn, sem staðfesti ætlað tjón eða tengsl þess við athafnir sóknaraðila. Þau gögn sem varnaraðili hafi lagt fram, einkum ljósmyndir, stuttar lýsingar og einhliða ályktanir, uppfylli ekki þær kröfur sem gera verði til sönnunargagna í málum sem þessum. Myndirnar séu ódagsettar eða illa tímasettar, ekki studdar viðhlítandi skýringum og sýni hvorki fram á orsakatengsl né hvort um sé að ræða tjón umfram eðlilegt slit.

Fullyrðingar varnaraðila um meint tjón, svo sem göt í útveggjum, skemmda læsingu, dældaðar járnflasningar og óskilaða lykla, séu byggðar á einhliða mati varnaraðila sjálfs, án nokkurrar hlutlægrar eða óháðrar staðfestingar. Engar úttektir óháðra sérfræðinga, engin sundurliðuð kostnaðargreining og engin samtímagögn liggi fyrir sem staðfesti að um raunverulegt tjón sé að ræða, hvað þá að það verði rakið til athafna sóknaraðila.

Alvarlegar athugasemdir séu gerðar við aðferðarfræði varnaraðila við mat á hinu meinta fjártjóni, enda séu þær ótraustar, óskýrar og ómálefnalegar. Engin skýr sundurliðun liggi fyrir um einstaka tjónliði, engin rökstudd tenging sé sýnd milli meints tjóns og háttsemi sóknaraðila, og engar haldbærar forsendur séu lagðar fram um hvernig fjárhæð kröfunnar sé reiknuð. Að þessu virtu verði fjárhæð kröfunnar að teljast með öllu órökstudd, óraunhæf og úr takti við þau atvik sem varnaraðili hafi sjálfur lýst.

Varnaraðili hafi einkum stutt kröfu sína við úttekt, dags. 1. september 2025, og byggi á því að sá sem hafi framkvæmt úttektina sé reyndur húsasmiður og því hæfur til að meta ástand og tjón fasteigna.

Á fyrri stigum málsins hafði bankinn gert varnaraðila grein fyrir því að úttektin teldist ekki fullnægjandi. Engu að síður byggi hann enn á henni sem meginforsendu fyrir meintri skaðabótaskyldu sóknaraðila. Áréttað skuli að sá sem hafi framkvæmt úttektina sé eini eigandi varnaraðila og hafi því beina og fjárhagslega hagsmuni af niðurstöðu málsins. Af þeim sökum geti hann ekki talist óháður, hlutlaus eða áreiðanlegur matsaðili í málinu.

Samkvæmt almennum meginreglum stjórnsýslu-, kröfu- og sönnunarréttar verði mat á ágreiningsefnum, einkum þegar þau hafi fjárhagslega þýðingu, að byggja á hlutlausum og óháðum grundvelli. Mat sem sé framkvæmt af aðila sem hafi bein fjárhagsleg tengsl og hagsmuni af niðurstöðunni geti ekki notið sönnunargildis í skilningi laga. Að leggja slíkt einhliða mat varnaraðila sjálfs til grundvallar myndi leiða til verulegs ójafnræðis milli aðila og ganga gegn grundvallarsjónarmiðum um réttláta málsmeðferð. Af þessum sökum sé ekki unnt að leggja téða úttekt til grundvallar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili virðist ekki gera greinarmun á annars vegar heimild varnaraðila til að gera kröfu í bankaábyrgðina og hins vegar hvort slík krafa leiði til greiðslu. Sá greinarmunur sé grundvallaratriði í máli þessu. Fullyrðingar um að varnaraðili hafi vanrækt að bera ágreining undir kærunefnd eða dómstóla vegna bankaábyrgðar byggi því á röngum forsendum og hafi enga þýðingu fyrir úrlausn málsins.

Ítrekað sé að samkomulag hafi ekki náðst um greiðslu að fjárhæð 700.000 kr. vegna kerfislofts. Drög að samkomulagi, dags. 29. ágúst 2025, hafi verið send til samþykktar og rafrænnar undirritunar. Drögin hafi verið skilyrt í heild sinni, meðal annars hvað hafi varðað greiðslu að fjárhæð 700.000 kr., heimild til fjarlægingar tiltekinna hluta og fullnaðaruppgjör milli aðila. Sóknaraðili hafi hvorki undirritað drögin né veitt þeim samþykki. Þar sem samkomulagið hafi ekki verið undirritað hafi aldrei komist á bindandi samningur. Engin munnleg sátt hafi heldur komist á um efni þess, heldur einungis um það að skriflegt samkomulag þyrfti að liggja fyrir til að frávik frá leigusamningi gætu átt sér stað.

Sóknaraðili beri einn ábyrgð á að hafa stílað bréfið á rangan lögaðila og tilraunir hans til að réttlæta þessi mistök séu óviðeigandi. Rangt stílað bréf geti ekki haft þau áhrif sem sóknaraðili byggi á og beri varnaraðili ekki hallann af þeim mistökum.

Varnaraðili hafi þegar í upphafi gert athugasemdir við viðskilnað sóknaraðila. Hann hafi ekki veitt samþykki fyrir téðum viðskilnaði. Úttekt hafi verið framkvæmd í samræmi við leigusamning aðila af samþykktum úttektaraðila. Þá hafi sóknaraðili ekki hrakið gögn varnaraðila með haldbærum gögnum.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 2.550.000 kr. við upphaf leigutíma sem varnaraðili gerði kröfu um að ganga að. Bótakrafa varnaraðila er þríþætt og varðar í fyrsta lagi að tjón hafi orðið vegna skemmda á ytra byrði fasteignarinnar. Kveður hann tjónið fjölbreytt, þar á meðal göt á klæðningu eftir að myndavélar, lyklabox og skilti hafi verið fjarlægð, læsingar á stórri hurð hafi verið skemmdar og járnflasningar dældaðar við innkeyrsluhurðir. Þá hafi skil á lyklum og fjarstýringum verið ófullnægjandi sem og þrifum verið ábótavant. Krefst varnaraðili í heildina 1.011.632 kr. vegna framangreindra þátta. Í öðru lagi gerði hann kröfu að fjárhæð 500.000 kr. vegna tjóns sem hafi orðið vegna tveggja glerhurða sem sóknaraðili hafi fjarlægt án heimildar, en um hafi verið að ræða fastan og varanlegan hlut fasteignarinnar. Í þriðja lagi er gerð krafa að fjárhæð 288.368 kr. vegna tjóns sem hafi orðið þar sem fylgifé fasteignarinnar hafi verið fjarlægt, svo sem kerfisloft, eldhúsinnrétting, glerhurðaflekar, gólfefni, veggfastar hljóðplötur, gardínubrautir, ofnar, lagnastokkar, föst ljós og lágspennulýsing.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í 8. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 1. september 2025 og skilaði sóknaraðili húsnæðinu þann dag. Með bréfi, dags. 11. sama mánaðar, tilkynnti sóknaraðili varnaraðila um höfnun á kröfu hans í bankaábyrgðina. Einnig gerði hann kröfu um að varnaraðili stæði við samkomulag aðila um að greiða honum 700.000 kr. vegna kerfislofta sem hann hafi skilið eftir í hinni leigðu eign við lok leigutíma. Varnaraðili telur ekki unnt að miða höfnun á bótakröfunni við þetta bréf þar sem það var ekki stílað á hann heldur annan lögaðila. Kærunefnd getur ekki fallist á þá skýringu enda svaraði varnaraðili bréfinu og því óumdeilt að það barst réttum aðila. Auk þess sem samkvæmt gögnum málsins titlaði varnaraðili sama lögaðila sem leigusala í samkomulagi sem varnaraðili gerði drög að 29. ágúst 2025 vegna skila húsnæðisins. Með bréfi sem varnaraðili afhenti banka 18. september 2025 ítrekaði hann kröfu sína um að ganga að bankaábyrgð sóknaraðila vegna tjóns sem hafi orðið á hinu leigða af völdum sóknaraðila, sem sóknaraðili hafnaði 1. október. Þá barst kærunefnd kæra sóknaraðila 1. desember 2025 en ljóst er að ábyrgðin var þá úr gildi fallin enda hafði varnaraðili hvorki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar né dómstóla innan fjögurra vikna frá því sóknaraðili hafnaði kröfum hans.

Vegna kröfu varnaraðila um að viðurkennt skuli að lokaúttekt skuli lögð til grundvallar bótakröfu hans ber að líta til þess að um skil húsnæðisins sömdu aðilar svo í 16. gr. leigusamningsins að úttekt skyldi gerð af tilteknum einstaklingi og tekið fram að styðjast skuli við myndir af eigninni til hliðsjónar. Kærunefnd telur að þrátt fyrir að aðilar hafi samið svo um að þessi einstaklingur kæmi til með að framkvæma lokaúttektina skuli ekki litið svo á að úttekt hans geti athugasemdalaust orðið grundvöllur að bótakröfu varnaraðila líkt og krafa hans virðist byggja á. Verður þessari almennu viðurkenningarkröfu varnaraðila því þegar hafnað. 

Gögn málsins sýna að aðilar höfðu átt í samningaviðræðum fyrir afhendingu um viðskilnað sóknaraðila en deilt um hvaða innréttingar og búnað sóknaraðila væri heimilt að fjarlægja úr hinu leigða að leigutíma loknum. Krafa sóknaraðila um viðurkenningu á greiðslu að fjárhæð 700.000 kr. úr hendi varnaraðila vegna kerfislofta sem hafi verið skilin eftir varðar þann ágreining sem og athugasemdir varnaraðila vegna fjarlægingar sóknaraðila á tilteknum innréttingum og búnaði, þ.e. glerhurðum, eldhúsinnréttingu, glerhurðaflekum, gólfefni, hljóðplötur, gardínubrautir, ofnar, lagnastokkar, föst ljós og lágspennulýsing. Þrátt fyrir framangreinda niðurstöðu kærunefndar um að bankaábyrgð sóknaraðila sé niðurfallin er unnt að taka kröfur aðila hér um til sjálfstæðrar umfjöllunar.

Í 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigjanda sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og að gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig skuli fara að leigutíma loknum. Samkvæmt 2. mgr. skal skriflegt samþykki leigusala jafnframt liggja fyrir áður en leigjandi setur upp fastar innréttingar eða annað þess háttar fylgifé. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 66. gr. laganna að samkomulag leigjanda og leigusala samkvæmt 1. mgr. 28. gr. skuli gilda um breytingar og endurbætur á hinu leigða húsnæði við skil á húsnæðinu. Hafi leigjandi ekki gert samkomulag samkvæmt 1. mgr. 28. gr. við leigusala um breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess skal leigusalinn eignast endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann kjósi þá eða áður að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upprunalegt ástand. Á grundvelli 2. mgr. sama ákvæðis er leigjanda heimilt að flytja brott með sér fastar innréttingar og annað þess háttar fylgifé, sem hann hefur sjálfur kostað til húsnæðisins, þegar ekki er um að ræða breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess samkvæmt 1. mgr. 28. gr., enda komi leigjandi hinu leigða húsnæði aftur í upprunalegt ástand.

Í 7. gr. leigusamnings aðila var samið svo um að aðilar gerðu með sér viðauka sem lýsti þeim breytingum sem sóknaraðila væri heimilt að gera á húsnæðinu. Muni sá viðauki vera hluti af þessu samkomulagi.

Kærunefnd telur að miða beri við að sóknaraðila hafi verið heimilt að hafa á brott með þær föstu innréttingar og búnað sem taldar eru hér upp að framan, enda hefur ekki verið sýnt fram á að um hafi verið að ræða hluta af breytingum eða endurbótum á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, sbr. 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga, heldur hafi verið um að ræða viðbætur við húsnæðið sem sóknaraðili setti upp á eigin kostnað án þess að hafa fjarlægt aðrar innréttingar eða búnað í eigu varnaraðila. Vegna ágreinings um það hvort samkomulag hafi komist á með aðilum um greiðslu úr hendi varnaraðila að fjárhæð 700.000 kr. vegna loftaplatna telur nefndin að líta verði til þess að aðilar áttu í samningaviðræðum um kaup varnaraðila á loftaplötunum en að endingu undirritaði sóknaraðili ekki samkomulag hér um. Varnaraðili hefur því ekki skuldbundið sig til að inna af hendi téða greiðslu. Á hinn bóginn telur kærunefnd að sóknaraðili eigi rétt á að sækja loftaplöturnar gegn því að hann komi hinu leigða í upprunalegt ástand þar sem þær verða fjarlægðar, sbr. 2. mgr. 66. gr. húsaleigulaga.

Í 8. mgr. 85. gr. húsaleigulaga segir að ef kæra er bersýnilega tilefnislaus að mati kærunefndarinnar geti nefndin gert sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað. Báðir aðilar hafa uppi kröfu hér um, en ljóst er af orðalagi ákvæðisins að einungis varnaraðili getur haft uppi málskostnaðarkröfu fyrir nefndinni. Nefndin telur gögn málsins staðfesta að aðilar hafi átt í skýrum ágreiningi á grundvelli ákvæða húsaleigulaga og ekkert sem bendir til að kæra sóknaraðila hafi verið bersýnilega tilefnislaus. Kröfum aðila hér um er hafnað með vísan til framangreinds.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila um að bankaábyrgð hans sé niðurfallin.

Sóknaraðila er heimilt að sækja loftaplötur sem hann setti upp í hinu leigða gegn því að hann komi loftinu í upprunalegt horf.

Kröfum varnaraðila er hafnað.

Málskostnaðarkröfum aðila er hafnað.

Reykjavík, 14. júlí 2026

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                                 Eyþór Rafn Þórhallsson