Mál nr. 119/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2025

í máli nr. 119/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. sem og leigu vegna tímabilsins 7.-31. mars 2024.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, móttekin 7. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 20. nóvember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn framleigusamning frá 1. janúar 2024 um leigu sóknaraðila á herbergi í íbúð sem varnaraðili hafði á leigu C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda tryggingarfé sóknaraðila eftir sem og hvort henni beri að endurgreiða leigu vegna tímabilsins 7.-31. mars 2024.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa fengið samþykki varnaraðila fyrir því að hengja upp myndir en þegar leigutíma hafi verið að ljúka hafi hún sagt að hefði eyðilagt veggina með þessu og að tryggingarféð færi upp í þetta. Sóknaraðili viðurkenni að það hafi sullast smá á gólfið þegar hann hafi verið að mála borð í herberginu, en varnaraðili hafi þegar náð því öllu af og það ekki verið neitt mál. Hún hafi einnig gert í kröfu í tryggingarféð vegna þessa.

Varnaraðili hafi tilkynnt 7. mars 2024 að sóknaraðili ætti að fara út samdægurs. Hann hafi þó verið búinn að greiða leigu fyrir allan mánuðinn. Lítil samskipti hafi átt sér stað eftir það en varnaraðili hafi lokað á hann alls staðar. Ástæða þess að hún hafi rekið hann út sé sú að vinkona hans hafi verið hjá honum yfir nótt og þau hafi rifist mikið og haft hátt um nóttina. Síðan hafi hún sagt að sóknaraðili hafi verið búinn að eyðileggja öll gólf, hurðarhúna og eitthvað út af þessu „málningarsulli“, sem hún hafi samt hjálpað honum að þrífa af gólfinu.

Varnaraðili hafi ekki rift leigusamningum með formlegum hætti og enga reikninga sent eða kröfur gert fyrir því sem hann hafi átt að hafa eyðilagt. Sóknaraðili hafi nánast verið hent út á nærfötunum einum fata 7. mars 2024. Hann hafi ekki náð í varnaraðila og því ekki getað sótt rúmið sitt og annað dót fyrr en í október 2024.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa leyft sóknaraðila, sem sé æskuvinur sonar hennar, að vera í aukaherbergi í íbúð sem hún hafi á leigu. Hún hafi þekkt sögu hans vel og sett skýrar reglur.

Sóknaraðili hafi haft aðgang að allri íbúðinni að undanskildu herbergi varnaraðila. Ráðstöfunin hafi átt að vera í þrjá mánuði til að koma í veg fyrir að hann yrði á götunni. Bæjarfélagið hafi greitt varnaraðila tryggingu sem hafi numið tveggja mánaða leigugreiðslu og sóknaraðili greitt leigu fyrir hálfan janúarmánuð með þeirri fjárhæð.

Sóknaraðili sé D og hafi ekki staðið við reglur sem varnaraðili hafi sett í upphafi. Hann hafi verið með sífellt ónæði í sameign á nóttunni, stolið frá varnaraðila og neglt upp yfir 20 hluti á veggina í herberginu og neglt upp hlut á hurðina í herberginu. Hann hafi stolið síma varnaraðila, lyfjum hennar og fleiru. Sóknaraðili hafi fengið tækifæri til að greiða varnaraðila fyrir það sem hann hafði tekið ófrjálsri hendi en yrði það ekki gert fyrir 12. febrúar yrði hann að fara þegar út, en það sé það sem hafi gerst og hann hafi því verið löngu farinn 7. mars. Hann hafi ekki náð í dótið sitt sem hann hafi skilið eftir fyrr en fyrir þremur vikum síðan.

Það þurfi að sparsla í naglaförin og mála herbergið aftur. Það sé með vinnu og efni mun kostnaðarsamara en sautján daga leiga, auk þess skaða sem varnaraðili hafi borið vegna þess sem hann hafi stolið frá henni.

Aðilar hafi ekki gert skriflegan leigusamning enda sé varnaraðili ekki löglegur eigandi íbúðarinnar. Þetta hafi verið gert af greiðastarfsemi við einstakling sem henni þyki vænt um.

IV. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á samningnum. Samkvæmt gögnum málsins fékk sóknaraðili lán frá Reykjanesbæ að fjárhæð 260.000 kr. fyrir tryggingarfénu, sem sveitarfélagið millifærði beint inn á bankareikning varnaraðila fyrir hönd sóknaraðila. Þótt Reykjanesbær hafi millifært tryggingarféð beint til varnaraðila verður litið svo á að greiðslan hafi stafað frá sóknaraðila og að um það fari eftir 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 7. mars 2024. Fyrir liggja skilaboð þar sem sóknaraðili fer fram á það við varnaraðila að tryggingarféð verði endurgreitt fyrir 1. apríl 2024 en að öðrum kosti yrði kæra á hendur henni lögð fram. Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili upplýsti hvaða dag hún gerði kröfu í tryggingarféð og hvaða dag sóknaraðili tók afstöðu til kröfunnar. Engin svör bárust þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Kæra sóknaraðila barst nefndinni 7. nóvember 2024. Framangreind gögn sýna að sóknaraðili féllst ekki á að varnaraðili héldi tryggingarfénu eftir. Bar varnaraðila því að bera ágreining um bótaskyldu sóknaraðila undir kærunefnd eða dómstóla innan fjögurra vikna frá því að henni var það ljóst. Þar sem hún gerði það ekki ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða tryggingarféð. Aftur á móti koma 130.000 kr. til frádráttar, enda mótmælir sóknaraðili því ekki að leiga fyrir janúarmánuð hafi verið greidd með tryggingarfénu. Var varnaraðila því heimilt að ráðstafa þeirri fjárhæð af tryggingarfénu vegna leigu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

Að framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 7. mars 2024 reiknast dráttarvextir frá 5. apríl 2024.

Sóknaraðili fer fram á að varnaraðila verði gert að endurgreiða leigu vegna hluta marsmánaðar, enda hafi hann greitt leigu fyrir allan mánuðinn. Þeirri fullyrðingu til stuðnings leggur hann fram kvittun sem sýnir millifærslu sem átti sér stað 1. febrúar 2024. Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa greitt leigu fyrir janúar með tryggingarfénu og fyrir febrúar með millifærslu. Þessu mótmælti sóknaraðili ekki þrátt fyrir að honum hafi verið gefinn kostur á andmælum auk þess sem kærunefnd óskaði sérstaklega eftir afstöðu hans til þessa. Nefndin telur þannig að gögn málsins geti ekki stutt kröfu hans hér um og verður því ekki á hana fallist.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 5. apríl 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

Kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu leigu er hafnað.

 

Reykjavík, 23. júní 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Víðir Smári Petersen                                      Eyþór Rafn Þórhallsson