Mál nr. 120/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2025

í máli nr. 120/2024

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. nóvember 2024 til 31. mars 2025, samtals að fjárhæð 725.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðila verði gert að endurgreiða leigu að fjárhæð 58.906 kr. vegna þeirra daga í október sem hún hafi ekki nýtt hið leigða.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 8. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 24. nóvember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 3. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 10. desember 2024.

Svar sóknaraðila, dags. 20. maí 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. maí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. október 2024 til 1. maí 2025 um leigu varnaraðila á herbergi í húsnæði sóknaraðila að C. Ágreiningur er um lögmæti riftunar varnaraðila á leigusamningi aðila og hvort henni beri að greiða leigu vegna tímabilsins 1. nóvember 2023 til 31. mars 2024, en hún flutti úr herberginu í lok október.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður aðila hafa gert samkomulag um að varnaraðili greiddi tryggingarfé eftir að hún og maki hennar væru flutt í herbergið. Varnaraðili hafi ítrekað lofað að millifæra trygginguna en ekki hafi verið staðið við það og hún hafi síðan flutt út í óþökk sóknaraðila. Varnaraðili hafi sérstaklega spurt út í samkomulagið áður en hún hafi gengið að því og hún spurt hvernig hún gæti bundið enda á samninginn áður en hann rynni út. Sóknaraðili hafi tekið skýrt fram að slíkt yrði eingöngu gert með nýju samkomulagi. Þegar varnaraðili hafi flutt út hafi hún sent sóknaraðila tölvupósta sem líta megi á sem tilraunir til riftunar. Varnaraðili hafi notað upplýsingar úr leigusamningi aðila til að millifæra leigu, hún hafi tekið við lyklum af húsnæðinu, dvalið þar og skráð lögheimili sitt. Varnaraðili hafi lofað fram á síðustu stundu að greiða trygginguna en hafi síðan ekki staðið við sitt þegar hún hafi fundið ódýrari viðverustað.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður aðila hafa komist að samkomulagi um leigu frá 15. október 2024. Í þeim samskiptum hafi sóknaraðili sent tölvupóst með helstu atriðum samkomulagsins, þ.e. um fjárhæð leigu, leigutíma, skilmála o.fl. Áður hafi hann sent myndir af herberginu, bæði eftir fyrstu samræður aðila og síðan aftur eftir að samkomulag hafði komist á. Varnaraðili hafi spurt hvort um sama herbergi hafi verið að ræða. Sóknaraðili hafi sagt svo vera en að húsgögn hefðu verið færð til. Ítarleg skoðun hafi þó leitt í ljós að allar líkur virðast á því að um annað og minna herbergi hafi verið að ræða á seinni myndunum, enda hafi ofn undir glugga að öðrum kosti verið fjarlægður fyrir upphaf leigutíma en engin ummerki hafi verið um slíkt.

Varnaraðili hafi fengið upplýsingar um að tuttugu einstaklingar byggju í húsinu og samið hafi verið um leigu að fjárhæð 145.000 kr. eftir að trygging að fjárhæð 217.500 kr. yrði lögð fram. Leiga skyldi greidd við gerð samkomulagsins en tryggingarfé mætti greiða eftir afhendingu. Við nánari lýsingu hafi komið fram að það væru 3,5 salerni sem íbúar deildu og að tveir ísskápar væru á hverri hæð. Raunveruleikinn hafi þó verið annar. Þar sem sóknaraðili hafi verið stödd erlendis hafi hún ekki getað skoðað húsnæðið fyrir upphaf leigutíma en hún hafi spurt hvort vinur hennar mætti skoða en hún hafi engin svör fengið við því.

Þegar varnaraðili hafi komið til landsins og farið í húsnæðið hafi komið í ljós að aðstæður væru ekki alveg í samræmi við lýsingar. Herbergið hafi ekki verið í samræmi við þær myndir sem sóknaraðili hafði sent áður en aðilar hafi gert samkomulagið, en það hafi verið töluvert minna en varnaraðili hafi talið út frá myndum. Íbúar hafi verið mun fleiri eða í það minnsta 25 þegar varnaraðili hafi flutt inn. Mikill óþrifnaður hafi verið í sameiginlegum rýmum. Tvíbreiða rúmið hafi samanstaðið af tveimur einbreiðum. Hnífapör hafi vantað í eldhús og íbúar bent varnaraðila á að geyma mat í herberginu til að komast hjá því að honum yrði stolið. Ekkert sameiginlegt rými hafi verið til að borða í. Þess utan hafi verið augljóst að öryggisþáttum hafi verið verulega ábótavant.

Næsta dag eftir afhendingu hafi varnaraðili óskað eftir stærra herbergi og í leiðinni hafi hún upplýst sóknaraðila að lökin hefðu verið óhrein við komu, eldhúsáhöld vantaði og að herbergið gæti ekki rúmað tvo einstaklinga. Aðilar hafi átt ágætis samtal þennan dag. Varnaraðili hafi svo óskað eftir því 17. október að sóknaraðili útvegaði samning til undirritunar. Hann hafi vísað til þess að samkomulag aðila kæmi fram í tölvupósti þeirra og að ekki stæði til að útvega formlegan samning. Í þessu skyni sé vísað til 5. gr. húsaleigulaga sem kveði á um afdráttarlausa skyldu sóknaraðila til að skrá samninga í húsnæðisgrunn HMS að viðlögðum sektum. Til að skrá samning þurfi að hafa ákveðin atriði í huga, til dæmis framkvæma úttekt á brunavörnum, sbr. einnig áskilnað 69. gr. húsaleigulaga um sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma, en engin slíkt úttekt hafi farið fram. Skilmálar sem sóknaraðili hafi sent um raftæki, opin eld og annað séu þar að auki augljós merki um að einhverju hafi verið áfátt í þeim efnum.

Með hliðsjón af öllu framangreindu hafi verið um ógildan löggerning að ræða. Varnaraðili geri því kröfu um endurgreiðslu á leigu að fjárhæð 58.906 kr. vegna þeirra daga sem hún hafi ekki nýtt hið leigða í október. Gerð sé krafa um að kröfu sóknaraðila verði hafnað þar sem hann hafi ekki orðið fyrir fjárhagslegu tjóni. Varnaraðili hafi greitt leigu fyrir allan októbermánuð og eftir því sem hún viti hafi verið biðlisti eftir herbergjum í húsnæðinu. Þannig séu líkur á því að nýr leigjandi hafi þegar flutt inn, en jafnvel þótt það sé ekki raunin hefði sóknaraðili getað fundið nýjan leigjanda með skömmum tíma. Eftirspurn eftir ódýru leiguhúsnæði sé mikil og langt umfram framboð.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að því sé hafnað að varnaraðili hafi fengið afhent annað herbergi en samið hafi verið um. Það séu ekki 25 íbúar í húsinu. Húsið skiptist í tvær íbúðir og þar af leiðandi sé ekki þessi fjöldi í þeirri íbúð sem varnaraðili hafi búið í.

Það sé árás gegn sóknaraðila og hans leigjendum að halda því fram að sameiginlegu rýmin hafi verið óhrein. Af rafrænum samskiptum aðila megi sjá að varnaraðili hafi vissulega kvartað undan skorti á hnífapörum. Þetta hafi komið sóknaraðila í opna skjöldu. Hann hafi aldrei lofað því að eldhúsið myndi innihalda neitt en samt sem áður hafi hann komið með hnífapör næsta dag.

Ekki sé kveðið á um í leigusamningi aðila að hann sé ógildur án skráningar í gagnagrunn HMS. Þá geri riftunarákvæði 60. gr. húsaleigulaga ekki ráð fyrir því að skortur á skráningu í húsnæðisgrunn geti verið ástæða riftunar. Varnaraðili hafi ekki áður minnst á brunavarnir, en það séu slökkvitæki á hæðinni, reykskynjarar, reykskynjari í herberginu og svo sé brunastigi í um fjögurra metra fjarlægð frá herberginu. Sá stigi sé prufaður einu sinni í mánuði til þess að tryggja virkni hans. Fullyrðing um að ekkert fjárhagslegt tjón hafi orðið þar sem annar leigjandi sé kominn í herbergið sé ósönn. Það að hægt sé að finna leigjanda á engum tíma sé ekki sannleikanum samkvæmt, það taki langan tíma og krefjist mikillar vinnu að finna góðan leigjanda. Sé það mat nefndarinnar að samningurinn sem gerður hafi verið sé ófullnægjandi út af einhverjum tæknilegum ástæðum sé vísað til 10. gr. húsaleigulaga. Í því tilfelli hafi ótímabundinn leigusamningur tekið gildi 15. október 2024 sem hafi verið sagt upp skömmu síðar og varnaraðila borið að gefa sóknaraðila þriggja mánaða uppsagnarfrest.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið um mismunandi herbergi ítrekuð. Þetta atriði sé þó eitt af mörgum sem saman hafi leitt til þeirrar ákvörðunar varnaraðila að una ekki húsnæðinu. Ákvörðun um það hafi verið tekin á þriðja degi leigunnar þegar ljóst hafi orðið að hið leigða hafi verið með öllu óboðlegt. Hvergi hafi komið fram í málatilbúnaði sóknaraðila hversu margir íbúar hússins hafi verið. Raunin sé þó sú að öryggi þeirra hafi verið stefnt í voða. Í þeim fáu tilfellum sem fjölmiðlar hér á landi hafi tekið út húsnæði sem þetta hafi í tvígang verið fjallað um þetta húsnæði.

Tilurð samkomulagsins hafi verið sú að varnaraðili hafi verið í leit að þaki yfir höfuðið þvert á landamæri og hafi verið bent á sóknaraðila í því sambandi. Aðstæður í húsinu hafi svo verið með öllu óboðlegar.

Staðreyndin sé sú að skráningarskylda á leigusamningum sé til staðar. Til þess að skrá samning í húsnæðisgrunn þurfi að uppfylla ákveðin skilyrði, þ.m.t. taka út brunavarnir. Einhver ástæða hljóti að vera fyrir því að samningar hafi ekki verið skráðir af hálfu sóknaraðila, líkt og honum beri að gera lögum samkvæmt. Hafi úttekt á virkni brunastiga átt sér stað á brunavörnum í húsnæðinu á undanförnum árum hefði sóknaraðila verið í lófa lagið að útvega gögn þess efnis.

Það hvíli á meintum tjónþola að sýna fram á raunverulegt fjárhagslegt tjón. Á sóknaraðila hvíli jafnframt sú skylda að reyna að takmarka tjón sitt eftir fremsta megni og koma í veg fyrir það sé það unnt. Sóknaraðili hafi ekki sýnt fram á tjón. Eftir bestu vitund varnaraðila hafi nýr leigjandi þegar komið í hennar stað.

Það sé vandasamt verkefni að finna húsaskjól við hæfi þvert á landamæri og bæti staðan á húsnæðismarkaði hér á landi ekki úr því. Mikil framboðsskortur sé á leiguhúsnæði og þar með sé þörf á að stökkva á það sem bjóðist og treysta því að samið sé af heilindum. Í þessu máli liggi í augum uppi að aðstæður hafi verið misnotaðar og þótt það sé vissulega rétt að varnaraðili hafi ekki verið neydd til að ganga til samninga hafi hún gert það á röngum forsendum. Það hafi orðið ljóst þegar við komu og samningi þar með slitið þegar í kjölfarið.

VI. Niðurstaða            

Varnaraðili skoðaði ekki húsnæðið fyrir upphaf leigutíma þar sem hún var erlendis, en hún hafði fengið myndir af því sendar frá sóknaraðila. Aðilar komust að samkomulagi um leigu hennar á herberginu í gegnum tölvupóstsamskipti. Þrátt fyrir að ekki hafi verið notast við staðlað samningsform Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar við gerð leigusamningsins er ljóst að aðilar sömdu um leigu varnaraðila með tímabundnum leigusamningi vegna tímabilsins 15. október 2024 til 1. maí 2025, sbr. tölvupóstur sóknaraðila til varnaraðila 7. september 2024. Með tölvupósti 18. október 2024 tilkynnti varnaraðili sóknaraðila að hún væri flutt úr herberginu vegna ástands þess. Með tölvupósti 20. sama mánaðar tilkynnti hún síðan um riftun samningsins á þeirri forsendu að hreinlæti væri ábótavant og einnig þar sem sóknaraðili hafi neitað að gera formlegan leigusamning.

Kveðið er á um riftunarheimildir leigjanda í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Varnaraðili kveður það herbergi sem hún hafi fengið úthlutað við komu hennar í húsnæðið hafi ekki verið það sama og hún hafi fengið sendar myndir af við gerð leigusamningsins. Kærunefnd fær ekki séð að gögn málsins geti stutt þessa fullyrðingu hennar. Þá fór varnaraðili ekki fram á úrbætur vegna þeirra þátta sem athugasemdir hennar við hið leigða vörðuðu, svo sem vegna hreinlætis, heldur rifti hún þegar samningum án þess að sóknaraðili hafi fengið tækifæri til að bregðast við. Kærunefnd telur þannig að varnaraðili hafi rift leigusamningi aðila með ólögmætum hætti þegar hún upplýsti að hún hefði yfirgefið húsnæðið 18. október 2024. Krafa sóknaraðila snýr að því að varnaraðila verði gert að greiða leigu vegna tímabilsins 1. nóvember 2024 til 31. mars 2025.

Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin sé upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiði beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma sem honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum. Hefur þessu ákvæði einnig verið beitt með lögjöfnun um tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt. Þrátt fyrir ólögmæta riftun varnaraðila hvíldi þannig sú skylda á sóknaraðila að takmarka tjón sitt með því að leigja herbergið út hið fyrsta eftir að hann var komin með umráð þess.

Aðilar höfðu samið um mánaðarleigu að fjárhæð 145.000 kr. fyrir dvöl tveggja einstaklinga í herberginu. Þær skýringar bárust frá sóknaraðila vegna beiðni kærunefndar þar um að hann hafi gert nýjan leigusamning um herbergið frá 20. nóvember 2024. Samkvæmt þeim leigusamningi var herbergið leigt einum einstaklingi og leiga ákveðin 90.000 kr. Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðila verði gert að greiða honum mismuninn á leigunni til 31. mars 2025.

Kærunefnd telur að fallast beri á að varnaraðili skuli greiða sóknaraðila leigu vegna tímabilsins 1.-19. nóvember 2024 eða 91.833 kr., enda um að ræða ólögmæta riftun af hennar hálfu. Þá telur nefndin að þrátt fyrir að sóknaraðili hafi leigt herbergið út að nýju á lægra gjaldi hefur hann ekki sýnt fram á að honum hafi ekki verið unnt að leigja eignina út á sama verði og áður og fullyrðing hans um að eftirspurn eftir herbergjum hafi verið orðin mun minni heldur en þegar aðilar þessa máls gerðu leigusamning er ekki studd gögnum. Varnaraðili bendir á að sóknaraðili hafi kosið að leigja herbergið út að nýju til einstaklings en ekki til tveggja einstaklinga, eins og í hennar tilfelli, sem útskýri mun á leiguverði. Verður sóknaraðili að bera ábyrgð á ákvörðun sinni hér um. Fellst nefndin því ekki á að varnaraðili skuli greiða leigubætur umfram það sem að framan greinir.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila leigubætur að fjárhæð 91.833 kr.

 

Reykjavík, 23. júní 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Víðir Smári Petersen                                      Eyþór Rafn Þórhallsson