Mál nr. 124/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 23. júní 2025

í máli nr. 124/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.

Varnaraðili fellst á að endurgreiða 120.000 kr. af tryggingarfénu, en krefst þess að kröfu sóknaraðila verði að öðru leyti hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 22. og 26. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 6. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 12. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 20. desember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí til 31. desember 2023 um leigu sóknaraðila á herbergi í húsnæði varnaraðila að C. Samningurinn var framlengdur í tvö skipti. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma. Hún hafi millifært 440.000 kr. inn á reikning varnaraðila 2. júlí 2023, sem hafi verið leiga fyrir júlímánuð og tryggingarféð. Aðilar hafi gert leigusamning til sex mánaða með möguleika á sjálfkrafa endurnýjun. Varnaraðili hafi sagt að sóknaraðili þyrfti að tilkynna með þriggja mánaða fyrirvara hygðist hún flytja út. Í samræmi við þetta hafi sóknaraðili tilkynnt með þeim fyrirvara að hún hygðist ekki endurnýja samninginn um aðra sex mánuði. Varnaraðili hafi þá lækkað leiguna í 130.000 kr. og sóknaraðili fallist á að samningurinn framlengdist um sex mánuði. Í byrjun september hafi sóknaraðili tilkynnt, með þriggja mánaða fyrirvara, að hún hygðist ekki endurnýja samninginn. Varnaraðili hafi hunsað þá tilkynningu og sagt að kæmi sóknaraðili til með að flytja út yrði tryggingarfénu ekki skilað. Sóknaraðili hafi flutt út 1. nóvember 2024 og skilað herberginu án skemmda. Með skilaboðum 7. sama mánaðar hafi hún óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins en varnaraðili neitað því.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa undirritað skjal þar sem útskýrt hafi verið hvers vegna tryggingarfénu hafi verið haldið eftir. Sóknaraðili hafi sagt leigunni upp og flutt út samdægurs og án þess að hafa þrifið herbergið.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að fyrir undirritun leigusamningsins hafi hún spurt varnaraðila hvers vegna hún þyrfti að leggja tryggingarfé fram og varnaraðili þá sagt að hún ætti dýra hluti heima hjá sér og að það yrði aðeins notað í tilfelli tjóns. Sóknaraðili hafi flutt út 1. nóvember 2024. Hafi varnaraðili verið ósátt við þrifin geti hún dregið fjárhæð vegna þrifa frá tryggingarfénu og endurgreitt eftirstöðvarnar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að allt hafi virst í lagi þar til sóknaraðili hafi sagst ætla að flytja. Hún hafi tæmt herbergið og flutt úr samdægurs. Um þetta hafi ekki verið samið í leigusamningi aðila þar sem kveðið hafi verið á um að hún þyrfti að segja honum upp með þriggja mánaða fyrirvara, en hvort sem væri kæmi hann til með að renna út mánaðamótin desember/janúar. Þetta hafi komið varnaraðila verulega á óvart og verið slæmt fyrir hana þar sem hún hafi ekki verið búin að auglýsa eftir nýjum leigjanda. Hún hafi því ekki getað leigt herbergið en hún geti ekki hleypt hverjum sem sé inn á heimili sitt og nota alla þá aðstöðu sem sé þar. Varnaraðili sé tilbúin að endurgreiða 120.000 kr. af tryggingarfénu, en fari fram á að halda eftirstöðvunum eftir þar sem sóknaraðili hafi brotið samninginn og ekki þrifið herbergið.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. við upphaf leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt málatilbúnaði sóknaraðila kom til þess í tvö skipti að leigusamningurinn væri framlengdur um sex mánuði. Þá liggur fyrir viðhengi við leigusamninginn, undirritað af sóknaraðila, þar sem staðfest er að samningurinn sé framlengdur frá 30. júní 2024. Samkvæmt þessu skyldi leigutíma ljúka í lok desember 2024. Í téðu viðhengi er jafnframt kveðið á um að uppsagnarfrestur sé tveir mánuðir.

Sóknaraðili kveðst hafi tilkynnt munnlega í september 2024 að hún hygðist ekki endurnýja leigusamninginn. Varnaraðili kveður sóknaraðila aftur á móti hafi fyrirvaralaust tilkynnt 1. nóvember að hún hygðist flytja út þann dag, sem hún hafi og gert. Engin gögn styðja það að sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila um uppsögn sína í september 2024 en á grundvelli 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga ber að hafa uppsagnir skriflegar og skal senda þær með sannanlegum hætti. Gögn málsins geta því ekki stutt annað en að sóknaraðili hafi flutt úr hinu leigða á meðan leigusamningur aðila var enn í gildi 1. nóvember 2024 og hún þannig rift samningnum með ólögmætum hætti.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Í framkvæmd hefur ákvæðum 62. gr. einnig verið beitt um þau tilvik þar sem riftun leigjanda er ólögmæt.

Með hliðsjón af framangreindri 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, bar varnaraðila að takmarka tjón sitt vegna hinnar ólögmætu riftunar sóknaraðila. Þar sem fyrir liggur að varnaraðili var komin með umráð herbergisins 1. nóvember 2024 telur nefndin að leggja verði til grundvallar að unnt hefði verið að leigja herbergið út að nýju að minnsta kosti mánuði síðar eða frá 1. desember 2024, enda alkunna að mikil eftirspurn er eftir leigurýmum á höfuðborgarsvæðinu. Verður því fallist á að varnaraðila sé heimilt að ráðstafa 130.000 kr. af tryggingarfénu vegna leigu fyrir nóvember 2024, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Þá er óumdeilt að fjárhæð verði dregin af tryggingarfénu vegna þrifa á hinu leigða. Telur nefndin að gögn málsins gefi ekki tilefni til annars en að slíkar bætur verði ákveðnar að álitum, enda engin viðmið lögð til grundvallar. Um er að ræða stakt herbergi í húsnæði varnaraðila og telur nefndin að hæfilegt sé að sóknaraðili greiði bætur að fjárhæð 15.000 kr. vegna þessa.   

Að öllu framangreindu virtu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 145.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 1. nóvember 2024 reiknast dráttarvextir frá 30. sama mánaðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 145.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 30. nóvember 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 23. júní 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Víðir Smári Petersen                                      Eyþór Rafn Þórhallsson