Mál nr. 103/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 8. júlí 2025

í máli nr. 103/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 240.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 30. september 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 31. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 2. nóvember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 11. nóvember 2024.

Svar sóknaraðila, dags. 3. og 4. apríl 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

Svar varnaraðila, dags. 11. apríl 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

Svar sóknaraðila, dags. 20. júní 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

Svar varnaraðila, dags. 30. júní 2025, við beiðni kærunefndar um frekari upplýsingar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. september 2023 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Leigutíma lauk 1. september 2024. Sóknaraðili tók íbúðina fyrst á leigu með leigusamningi við fyrri eiganda íbúðarinnar tímabilið 1. febrúar til 30. júní 2017, en samkvæmt kæru sóknaraðila var sá eigandi fyrirtæki í eigu varnaraðila. Þá gerði sóknaraðili leigusamning við annan eiganda íbúðarinnar tímabilið 1. júlí 2017 til 31. ágúst 2023, en samkvæmt kærunni var sá eigandi starfsmaður téðs fyrirtækis. Ágreiningur málsins snýst um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir öllu tryggingarfé sóknaraðila þar sem henni hafi borið að greiða hitakostnað á leigutíma allt frá 1. febrúar 2017 en ekki gert það.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé til fyrri leigusala þegar hún hafi tekið íbúðina fyrst á leigu í febrúar 2017. Á reikningum vegna orkunotkunar hafi komið fram að rafmagn og hiti væri frá HS-veitum og hún hafi því ekki velt þessu frekar fyrir sér. Hún hafi síðan uppgötvað í mars 2024 að hún hafi einungis greitt fyrir rafmagn á leigutíma en ekki hita. Þá hafi varnaraðili áttað sig á því að HS-veitur hafi hækkað verulega hitareikning og hann farið fram á að sóknaraðili greiddi 25.000 kr. á mánuði. Einnig hafi hann viljað finna út hvað sóknaraðili skuldaði honum frá febrúar 2017, en hann hafi þó enga kröfu gert þar um. Eftir ráðfæringu við Leigjendaaðstoðina hafi sóknaraðili boðist til að greiða 12.000 kr. fyrir hvern mánuð vegna tímabilsins september 2023 til apríl 2024 eða 96.000 kr., sem hafi verið greitt 18. apríl 2024, og síðan hafi hún greitt 12.000 kr. á mánuði frá maí 2024 til 1. september sama ár. Við þessu hafi hún engin viðbrögð fengið frá varnaraðila.

Varnaraðili hafi neitað að endurgreiða tryggingarféð vegna ógreiddra hitareikninga. Hann hafi þó ekki vitað að sóknaraðili hafi ekki greitt hita af íbúðinni allan þennan tíma. Staðan sé sú að HS-veitur séu með tvær íbúðir skráðar, það sé C íbúð 201 sem sé 81 fermetrar og 301 sem sé 60 fermetrar. Sóknaraðili hafi leigt minni íbúðina. Varnaraðili hafi ekki sent neina reikninga eða kvittanir fyrir greiðslum vegna hita. Samkvæmt útprentun HS-veitna hafi hitareikningur fyrir íbúðirnar tvær í mars 2024 verið um 26.500 kr. samtals. Varnaraðili sé skráður eigandi beggja íbúða og hafi hann fengið reikninga vegna hita.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður að samkvæmt leigusamningi hafi sóknaraðili átt að greiða hita og rafmagn. Það hafi verið varnaraðili sem hafi komist að því að sóknaraðili hafi aldrei greitt hita á leigutíma, allt frá árinu 2017. Þegar varnaraðili hafi uppgötvað þetta hafi hann borið það upp við sóknaraðila og hún haldið því fram að hún hefði greitt bæði fyrir hita og rafmagn. Það sé rétt að á reikningum sóknaraðila hafi bæði verið tilgreint rafmagn og hiti, en engu að síður hafi hún aðeins greitt fyrir rafmagn.

Samkvæmt HS-veitum hafi varnaraðili greitt frá árinu 2020 til ársins 2023 1.984.450 kr. í hita vegna hússins. Hlutur þeirrar íbúðar sem sóknaraðili hafi leigt nemi 581.863 kr. Vegna góðra kynna við sóknaraðila hafi varnaraðili verið tilbúinn að lækka þessu kröfu í 240.000 kr., sem nemi fjárhæð tryggingarfjárins, auk þeirrar fjárhæðar sem sóknaraðili hafi þegar greitt sem sé 96.000 kr.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að 18. mars 2024 hafi hún spurt varnaraðila hvort hún væri eingöngu að greiða kostnað vegna rafmagns. Varnaraðili hafði áður spurt hvort hún væri að greiða kostnað vegna hita, sem sóknaraðili hafi svarað játandi. Í framhaldinu hafi hún skoðað „Mínar síður“ hjá HS veitum til að kanna hvað hún væri að greiða fyrir. Einnig hafi hún skoðað hvernig mælarnir væru tengdir í kjallara og sent varnaraðila myndir af því. Varnaraðili hafi aldrei haft samband við HS veitur vegna greiðslna á hita, þannig að sóknaraðili hafi í raun fundið út úr þessu.

Þegar sóknaraðili hafi flutt í íbúðina árið 2017 hafi hún sent tilkynningu til HS veitna og fengið mánaðarlega reikninga í heimabanka þar sem tilgreint hafi verið að þeir væru vegna rafmagns og hita. Varnaraðili sé eigandi hússins, enginn leigjandi hafi getað greitt beint til HS veitna þar sem húsið sé með sameiginlegan mæli sem sé skráður á eiganda hússins.

Sóknaraðili sé fyrst í máli þessu að sjá uppgjör um hitakostnað frá varnaraðila og kröfu um ógreiddan hitakostnað.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi alltaf staðið í þeirri trú að sóknaraðili hefði greitt kostnað vegna hita. Óumdeilt sé að sóknaraðili hafi átt að greiða fyrir hita og að varnaraðili hafi komist að þessu fyrir lok leigutíma og rætt við hana um það. Hún hafi byrjað að greiða inn á skuldina en enn sé talsvert ógreitt. Heimild til að skuldajafna tryggingarfénu á móti ógreiddum skuldum sé til staðar.

VI. Niðurstaða           

Sóknaraðili tók íbúðina fyrst á leigu í febrúar 2017 af fyrri eiganda. Gerði hún þá leigusamning vegna tímabilsins 1. febrúar 2017 til 30. júní sama ár. Þegar þeim leigusamningi lauk gerði hún leigusamning við annan leigusala sem gilti tímabilið 1. júlí 2017 til 31. ágúst 2023. Leigusamningur aðila þessa máls tók svo gildi 1. september 2023 og lauk 31. ágúst 2024.

Samkvæmt 23. gr. a. húsaleigulaga nr. 36/1994 greiðir leigjandi vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði.

Óumdeilt er að sóknaraðila bar að greiða hitakostnað á leigutíma. Hún greiddi mánaðarlega reikninga frá HS veitum, en á þeim var tilgreint að þeir væru bæði vegna rafmagns og hita. Engu að síður er óumdeilt að í mars 2024 uppgötvaðist að sóknaraðili væri ekki að greiða kostnað vegna hita heldur aðeins vegna rafmagns en aðeins einn hitamælir er í húsinu fyrir alla fjóra eignarhluta þess.

Krafa varnaraðila um að honum sé heimilt að ráðstafa öllu tryggingarfé sóknaraðila, að fjárhæð 240.000 kr., byggir á því að sóknaraðila beri að endurgreiða hitakostnað allt frá 1. febrúar 2017, eða frá því að fyrsti leigusamningur sóknaraðila við annan leigusala tók gildi. Tilgangur tryggingarfjár er að vera trygging fyrir réttum efndum á leigusamningi, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Þá kemur fram í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. laganna að óheimilt sé að ráðstafa tryggingarfé til annars en bótagreiðslna og greiðslu á vangoldinni leigu. Þótt fella megi kostnað vegna hita undir leigugreiðslur í skilningi fyrrgreindra lagaákvæða verður ekki fundin stoð fyrir því að ráðstafa tryggingarfé vegna mögulegra endurkrafna á grundvelli eldri samningsskuldbindinga. Þá leiðir af 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga að ágreiningsefni máls þessa varðar leigusamning aðila sem tók gildi 1. september 2023. Kemur því aðeins til úrlausnar hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa tryggingarfé til að standa undir hitakostnaði vegna tímabilsins 1. september 2023 til 31. ágúst 2024. Nefndin tekur þannig ekki afstöðu til mögulegra krafna á grundvelli fyrri leigusamninga.

Varnaraðili leggur fram gögn sem sýna mánaðarlegar kröfur vegna bæði hita og rafmagns í húsinu öllu árið 2023. Kveður hann að hlutur hinnar leigðu íbúðar í þeim kröfum sé 29%. Sóknaraðili greiddi rafmagnskostnað mánaðarlega á leigutíma. Eftir að í ljós kom að hún væri ekki að greiða kostnað vegna hita millifærði hún 96.000 kr. inn á reikning varnaraðila 18. apríl 2024 vegna tímabilsins 1. september 2023 til 30. apríl 2024 og síðan millifærði hún 12.000 kr. á mánuði frá maí til ágúst sama ár, samtals 48.000 kr., inn á reikning varnaraðila vegna hita. Varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn sem sýna kostnað vegna hita á árinu 2024 þrátt fyrir beiðni nefndarinnar þar um og verður hann að bera hallann af því. Af fyrirliggjandi gögnum og framangreindu telur nefndin þó að gögn málsins staðfesti ekki annað en að sóknaraðili hafi þegar innt af hendi greiðslur sem nemi kostnaði vegna hita á umsömdum leigutíma aðila þessa máls. Er varnaraðila því óheimilt að ráðstafa tryggingarfénu í þessu tilliti.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 240.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. ágúst 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. september 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 240.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. september 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 8. júlí 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Víðir Smári Petersen                           Eyþór Rafn Þórhallsson