Mál nr. 111/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 8. júlí 2025

í máli nr. 111/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 840.000 kr. ásamt vöxtum frá 21. maí 2023 til 8. maí 2024 og með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá og með 8. maí 2024 til greiðsludags.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði vísað frá. Til vara krefst varnaraðili þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 17. október 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 18. nóvember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. nóvember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 12. desember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 21. maí 2023 til 31. maí 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa sagt samningi aðila upp símleiðis í mars 2024 vegna yfirstandandi eldsumbrota á Reykjanesskaga og opinberra fyrirmæla um brottflutning fólks frá hættusvæði. Uppsögninni hafi ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Sóknaraðili hafi rýmt húsnæðið og afhent varnaraðila. Í kjölfarið hafi hann óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins, sbr. tölvupóstur 8. apríl 2024. Sóknaraðili hafi gengið á eftir svörum varnaraðila meðal annars með tölvupóstum 15. apríl, 18. apríl, 23. apríl, 8. maí og 15. maí 2024 án þess að hafa fengið svör eða afstöðu hans. Varnaraðili hafi brugðist við erindum sóknaraðila með tölvupósti 11. júní 2024 þar sem hann hafi hafnað endurgreiðslu og borið fyrir sig að umgengi hafi verið ábótavant og nauðsynlegt væri að mála og sparsla íbúðina. Í erindi hans hafi sérstaklega verið tekið fram að ekki væri verið að gera kröfu vegna leigu. Sóknaraðili hafi hafnað kröfunni samdægurs. Með vísan til alls framangreinds hafi sóknaraðili farið fram á endurgreiðslu með bréfi, dags. 17. september 2024, og hafi erindið verið ítrekað 10. október sama ár.

Lýsingum varnaraðila á ástandi íbúðarinnar sé með öllu hafnað. Krafa sóknaraðila um endurgreiðslu hafi að minnsta kosti legið fyrir frá 8. apríl 2024. Krafa varnaraðila í tryggingarféð hafi ekki komið fram fyrr en 11. júní sama ár og ber honum því að endurgreiða það, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Farið sé fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins að fjárhæð 840.000 kr. með vöxtum frá undirritun leigusamnings, dags. 21. maí 2023, en með dráttarvöxtum frá 8. maí 2024 til greiðsludags. Ekki sé um ítrustu kröfur að ræða en skil leiguhúsnæðisins hafi átt sér stað fyrir 8. apríl 2024.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila […]. Þrátt fyrir að sóknaraðila hafi verið óheimilt að framleigja hið leigða án samþykkis varnaraðila, sbr. ákvæði þar um í leigusamningi, hafi hann framleigt það til íbúðar fyrir starfsmenn sína og/eða annarra óskyldra aðila. Engar upplýsingar liggi fyrir um þau viðskipti hans né um það hvenær eða hvort þeim sé lokið. Sóknaraðili hafi ekki sjálfur verið búsettur í húsnæðinu.

Varnaraðili kannist ekki við að leigusamningnum hafi verið sagt upp símleiðis og þá sé því einnig mótmælt að sóknaraðili hafi rýmt íbúðina og afhent varnaraðila. Í raun hafi engin lögmæt uppsögn átt sér stað af hálfu sóknaraðila og íbúðinni hafi enn ekki verið skilað. Í leigusamningi aðila sé ákvæði um að eftir leigulok skuli sóknaraðili sjá um alþrif og skila íbúðinni hreinni og fínni. Í upphafi leigutíma hafi íbúðin verið sem glæný og nýmáluð og að leigutíma loknum væri varnaraðila heimilt að mála hana alla á kostnað sóknaraðila.

Sóknaraðili byggi málatilbúnað sinn á tölvupóstsamskiptum við E þar sem hann hafi gert óréttmætar kröfur um endurgreiðslu tryggingarfjár. E hafi ekki umboð til að koma fram fyrir hönd varnaraðila en sóknaraðili hafi í engu átt í samskiptum við stjórnarmann varnaraðila F frá gerð leigusamnings aðila. Þá hafi sóknaraðili ekki greitt leigu frá nóvember 2023.

Við gerð leigusamningsins hafi sóknaraðila verið kunnugt um jarðhræringar í nálægð Grindavíkur á Reykjanesi. Þannig hafi eldgos byrjað við Fagradalsfjall 19. mars 2021 og 10. júlí 2023 hafi eldgos byrjað við Litla-Hrút, milli Keilis og Fagradalsfjalls, sem hafi staðið til 5. ágúst 2023. Stöðug skjálftahrina hafi verið í og við Grindavík til margra ára.

Hinn 10. nóvember 2023 hafi lögreglustjórinn á Suðurnesjum, í samráði við almannavarnir, tekið ákvörðun um að rýma Grindavíkurbæ og 13. sama mánaðar hafi hann ákveðið að hleypa fólki með lögheimili í bænum tímabundið inn á heimili sín. Í tilkynningu almannavarna 22. sama mánaðar hafi verið boðað að vegna jarðhræringa í Grindavík væri almannavarnastigi aftur breytt frá neyðarstigi yfir á hættustig og íbúum í framhaldinu veittar rýmri heimildir til að sækja heimili sín. Í samráði við lögreglustjórann á Suðurnesjum hafi ríkislögreglustjóri ákveðið 18. desember 2023 að setja á neyðarstig vegna eldgoss og 22. sama mánaðar hafi almannavarnir fært að nýju yfir á hættustig og aðgengi íbúa Grindavíkur að bænum aukist. Með ákvörðun lögreglustjórans á Suðurnesjum 19. febrúar 2024 hafi verið fallið frá fyrirmælum um brottflutning sem hafði tekið gildi 15. janúar 2024. Í framhaldinu hafi öllum Grindvíkingum verið heimilað að dvelja og starfa í bænum allan sólarhringinn.

Sóknaraðili hafi engin skrifleg gögn lagt fram fyrir þeirri staðhæfingu sinni að hann hafi sagt leigusamningnum upp símleiðis í mars 2024. Hann hafi ekki tilgreint hvenær í mars hin meinta uppsögn hafi átt sér stað. Þá kveðist hann hafa rýmt íbúðina og afhent varnaraðila án þess að hafa tilgreint dagsetningu.

Verði svo talið að sóknaraðili hafi rift leigusamningi aðila með lögmætum hætti á grundvelli 9. tölul. 60. gr. húsaleigulaga þá sé ekki mögulegt að leggja til grundvallar réttar dagsetningar sem varði uppsögn og meint skil. Sóknaraðila hafi að minnsta kosti verið mögulegt að rýma hið leigða frá 27. febrúar 2024.

Þá sé sóknaraðili lögaðili sem hafi augljóslega ekki búið í íbúðinni, en hún hafi verið framleigð til starfsmanna hans eða annarra og óvíst sé hvenær þeim framleigusamningum hafi lokið. Ekki hafi verið leitað samþykkis hjá varnaraðila fyrir framleigunni og af myndum af dæma megi ráða að íbúðin sé enn í afnotum sóknaraðila.

Málatilbúnaður sóknaraðila sé svo óskýr að úrskurður verði ekki lagður á málið. Hann verði að teljast vanreifaður og í andstöðu við grunnreglu e-liðar 1. mgr. 80. gr. laga nr. 91/1991. Beri af þeim sökum að vísa málinu frá.

Vegna varakröfu varnaraðila þá hafi sóknaraðili átt í samskiptum við einstakling sem hafi ekki haft umboð til að koma fram fyrir hönd varnaraðila og skuldbinda hann. Engum tilkynningum, uppsögn, riftun eða öðru hafi verið beint til stjórnarmanns varnaraðila, framkvæmdastjóra og prókúruhafa, sem sé ein bær til að skuldbinda varnaraðila.

Veruleg vanskil séu á leigugreiðslum og boði varnaraðili að nú verði leigusamningum sagt upp vegna þeirra og að gengið verði að tryggingunni. Jafnframt sé þess krafist að hið leigða verði rýmt og þrifið og málað á kostnað sóknaraðila í samræmi við ákvæði í leigusamningi aðila.

Þar sem leigusamningi hafi hvorki verið rift né sagt upp með lögmætum hætti hafi ekki fram að þessu reynt á skyldur varnaraðila samkvæmt 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Verði fallist á að sóknaraðila hafi verið rétt að rifta leigusamningi einhvern tímann í mars 2024 með stoð í 9. tölul. 60. gr. hafi honum borið að rýma íbúðina og skila íbúðinni innan sjö daga frá afléttingu opinberra fyrirmæla um brottflutning.

Við úrlausn málsins megi ekki líta til hughrifa sóknaraðila vegna jarðhræringa á Reykjanesi heldur einungis hinna opinberu fyrirmæla og tímasetningu þeirra. Sóknaraðila hafi verið fullkunnugt um jarðhræringar og eldgos á Reykjanesskaga í nágreni Grindavíkur við undirritun leigusamningsins. Engin áskilnaður hafi verið gerður af hans hálfu um riftunarheimildir héldu slíkar jarðhræringar áfram.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi lagt fram ljósmyndir sem hann hafi sjálfur tekið í íbúðinni, sem eigi að sýna ástand hennar eftir skil. Í mars 2024 hafi aðilar komist að munnlegu samkomulagi um uppsögn/riftun vegna eldsumbrota í Grindavík. Uppsögnin hafi síðar verið áréttuð með skriflegum og rökstuddum hætti í tölvupóstsamskiptum aðila, sem beri öll með sér að leigusamningi hafi sannarlega verið sagt upp og íbúðin afhent varnaraðila. Sóknaraðili hafi ávallt byggt á því að skil leiguhúsnæðisins hafi átt sér stað fyrir 8. apríl 2024.

Rýming íbúðarinnar hafi þegar átt sér stað 23. nóvember 2023 vegna eldsumbrota í Grindavík. Fyrir liggi tölvupóstsamskipti sóknaraðila við stjórnstöð almannavarna sem sýni fram á framangreint. Starfsmenn varnaraðila hafi sótt lykla að íbúðinni í mars 2024. Varnaraðili hafi ekki mótmælt uppsögninni fyrr en máli þessu hafi verið skotið til kærunefndar.

Þá hafi varnaraðili sjálfur afturkallað kröfur um greiðslu leigu vegna desember 2023, janúar 2024, febrúar 2024, mars 2024 og apríl 2024, áður en ágreiningur þessi hafi byrjað. Hann hafi síðan byrjað að senda tilhæfulausar kröfur í heimabanka sóknaraðila að nýju vegna leigu fyrir maí 2024. Þá hafði leigusamningnum þegar verið rift/sagt upp án nokkurra athugasemda af hans hálfu. Varnaraðili hafi gefið þær skýringar símleiðis að téðar kröfur, þ.e. um leigu eftir maí 2024, hafi verið settar fram af bókhaldslegum ástæðum vegna mögulegs endurkröfuréttar varnaraðila á hendur íslenska ríkinu vegna tapaðra leigugreiðslna vegna náttúruhamfara á Reykjanesi. Krafa varnaraðila vegna meintra leiguvanskila hafi fyrst komið fram í greinargerð hans til kærunefndar 18. nóvember 2024.

Varnaraðili hafi óskað sérstaklega eftir því að samskiptum vegna íbúðarinnar yrði beint til E. Hún hafi ávallt komið fram sem umboðsmaður eða starfsmaður varnaraðila í samskiptum við sóknaraðila.

Varnaraðili nefni að sóknaraðili sé lögaðili sem hafi ekki búið í íbúðinni og af þeim sökum hafi hann borið því við að sóknaraðili hafi í leyfisleysi framleigt íbúðina. Sóknaraðili telur að þessi málsástæða hafi enga þýðingu í málinu en þess utan sé hann lögaðili og geti eðli málsins samkvæmt ekki búið í íbúðinni. Hann hafi frá öndverðu notað íbúðina fyrir starfsmenn sína með vitund og vilja varnaraðila.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að skuldbindandi tilkynningum sóknaraðila samkvæmt leigusamningi aðila verði ekki beint að öðrum en forsvarsmanni varnaraðila. Fjölskyldutengsl E við forsvarsmanninn skipti hér engu máli. Það að hún hafi vottað leigusamninga eða verið í tölvupóstsamskiptum við sóknaraðila geti ekki með neinum hætti sett hana í stöðu umboðsmanns F vegna leigusamnings aðila. E hafi þannig ekki haft umboð til að koma fram fyrir hönd varnaraðila vegna leigusamningsins, hvorki til að taka við uppsögn hans né breyta honum með nokkrum hætti. Sóknaraðili hafi aldrei beint uppsögn eða tilkynningum vegna samningsins til rétts aðila, F, sem sé ein bær til að skuldbinda varnaraðila. Forsvarsmanni varnaraðila sé í engu kunnugt um að starfsmenn varnaraðila hafi sótt lykla að hinu leigða í mars 2024.

VI. Niðurstaða           

Kröfu varnaraðila um frávísun á þeirri forsendu að málatilbúnaður sóknaraðila sé vanreifaður og óskýr er hafnað, enda er krafa sóknaraðila skýr um að krafist er endurgreiðslu á tryggingarfé og sýna gögn málsins að skýr ágreiningur er til staðar milli aðila þar um.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 840.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili telur sér heimilt að ráðstafa tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu, enda hafi sóknaraðili ekki greitt leigu síðan í nóvember 2023. Einnig telur hann sér heimilt að ráðstafa tryggingarfénu þar sem viðskilnaði sóknaraðila hafi verið ábótavant.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sama ákvæðis er síðan kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi beint samskiptum sínum vegna leigusamnings aðila til einstaklings sem hafi ekki haft umboð til að skuldbinda varnaraðila eða koma fram fyrir hans hönd. Sóknaraðili kveður aftur á móti að varnaraðili hafi farið fram á að sóknaraðili beindi samskiptum sínum til þessa einstaklings, sem hafi komið fram sem umboðsmaður eða starfsmaður varnaraðila. Þá liggja fyrir ýmis tölvupóstsamskipti umrædds einstaklings og sóknaraðila í málinu á leigutíma, svo sem tölvupóstur frá 26. febrúar 2024, og ekkert sem styður að sóknaraðili hafi ekki mátt vera í góðri trú með að beina ætti erindum vegna framkvæmd leigusamnings á téðan einstakling, sem bundinn er skráðum stjórnarformanni varnaraðila fjölskylduböndum. Þá var netfang hennar tilgreint í kæru og beiðni kærunefndar um greinargerð send á hana en varnaraðili svaraði. Einnig var fyrirspurn beint til varnaraðila um það hvort viðkomandi einstaklingur væri starfsmaður hans, en engin svör bárust.

Með tölvupósti 8. apríl 2024 spurði sóknaraðili téðan umboðsmann varnaraðila hvort hún væri búin að sjá póstinn frá honum í síðustu viku varðandi fyrirframgreiðsluna. Tók hann jafnframt fram þar sem krafa hefði verið sett í heimabanka vegna leigu fyrir apríl að hann hefði þegar sagt að hann vildi segja samningnum upp þar sem ekki væri hægt að búa í Grindavík. Var beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins síðan ítrekuð með fimm tölvupóstum sóknaraðila í apríl og maí. Með tölvupósti umboðsmannsins eða fyrrnefnds einstaklings 11. júní 2024 upplýsti hún að íbúðin hefði verið tekin út og að umgengin væri mjög slæm. Tók hún fram að það þyrfti að heilmála og sparsla og að enn væri mikið dót í henni. Sóknaraðili svaraði sama dag og sagði að íbúðin hefði verið yfirgefin þegar rýmingin hafi átt sér stað og að enginn hafi síðan fengið að fara inn nema til að taka helsta dótið. Einnig tók hann fram að hann hefði margoft verið í samskiptum við varnaraðila vegna þessa. Sagði varnaraðili þá að hann væri ekki að gera kröfu um leigu heldur héldi hann tryggingunni eftir vegna umgengni á leigutíma. Það þyrfti að sjá hver kostnaðurinn yrði af viðgerðum og ef einhver mismunur yrði kæmu eftirstöðvar tryggingarfjárins til endurgreiðslu.

Kærunefnd telur ljóst af framangreindu að varnaraðili getur ekki ráðstafað tryggingarfénu vegna leigugreiðslna enda upplýsti hann beinlínis með tölvupósti 11. júní að krafa í tryggingarféð væri eingöngu vegna umgengni á leigutíma.

Sóknaraðili kveðst hafa skilað varnaraðila lyklum í mars 2024, en varnaraðili kveðst ekki kannast við það. Kærunefnd telur þó að framangreind samskipti sýni að sóknaraðili var þegar búinn að lýsa yfir riftun 8. apríl 2024 þar sem ekki væri unnt að búa í Grindavík og krafðist endurgreiðslu tryggingarfjárins. Þrátt fyrir ítrekanir sóknaraðila bárust engin svör frá varnaraðila fyrr en 15. maí þar sem téður umboðsmaður upplýsti að hún væri erlendis en að hún kæmi til með að hafa samband 22. sama mánaðar. Úr því varð þó ekki. Með tölvupósti umboðsmannsins 11. júní 2024 upplýsti hún að þau hefðu loksins náð að fara til Grindavíkur til að taka íbúðina út og komu þá fram athugasemdir vegna viðskilnaðar sóknaraðila og krafa í tryggingarféð.

Varnaraðili tók íbúðina einhliða út 11. júní 2024. Tók hann fram í tölvupósti þann sama dag að hann hefði loksins náð að fara til Grindavíkur en sóknaraðili hafði ítrekað óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins fram að þeim tíma, líkt og áður hefur verið rakið, án viðbragða varnaraðila. Telur nefndin að varnaraðili verði að bera hallann af því að hafa dregið það að framkvæma úttekt á hinu leigða og að miða beri við að íbúðinni hafi að minnsta kosti verið skilað af hálfu sóknaraðila 8. apríl 2024 líkt og krafa hans byggir á. Er þannig ljóst að skrifleg bótakrafa varnaraðila vegna viðskilnaðar sóknaraðila var of seint fram komin 11. júní sama ár, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðila ber því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 840.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 8. apríl 2024 er fallist á kröfu sóknaraðila um dráttarvexti frá 7. maí 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 840.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 7. maí 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 8. júlí 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Víðir Smári Petersen               Eyþór Rafn Þórhallsson