Mál nr. 133/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 8. júlí 2025

í máli nr. 133/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 1.129.495 kr. vegna viðskilnaðar hans á hinu leigða við lok leigutíma sem og leigubætur fyrir einn mánuð.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. nóvember og 6. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 19. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 7. janúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 13. janúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2024 til 10. ágúst 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna viðskilnaðar hans við hið leigða við lok leigutíma sem og kröfu hans um leigubætur fyrir einn mánuð.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður engar athugasemdir hafa verið gerðar við ástand íbúðarinnar við upphaf leigutíma, enda hafi íbúðin verið í lagi.

Gerð sé krafa vegna þrifa þar sem íbúðin hafi ekki verið þrifin  við leigulok, ekki veggir, gólf, gluggar, gluggatjöld og svo framvegis. Samkvæmt leigusamningnum hafi átt að skila íbúðinni hreinni í hólf og gólf.

Gerð sé krafa vegna málningarvinnu, en sparsl hafi verið sett í naglagöt og yfir tappa sem hafi staðið út úr veggjum. Samkvæmt leigusamningi hafi átt að skila íbúðinni málaðri, veggir hafi átt að vera heilir, ekki för eftir nagla eða sparsl, og málning í góðu lagi. Gluggar hafi átt að vera heilir og lakk í lagi, einnig hurð út á verönd. Tekið hafi verið fram í samningnum að yrði þörf á málningarvinnu skyldi hún unnin af fagaðila tilnefndum af sóknaraðila.

Gerð sé krafa vegna tréverks en það hafi þurft að lagfæra þröskuld á hurð út í garð, skipta um ónýtan hurðarhún og pumpu á svalahurð. Bæði hafi þurft að skipta um tvo hurðarhúna á innihurð, þar sem umgjörð þeirra hafi vantað, og tvær brotnar lamir í eldhússkáp.

Þá hafi auðsjáanlega verið illa loftað úr íbúðinni og mikill raki verið innandyra í langan tíma. Það hafi valdið skemmdum á öllu tréverki þar sem raki hafi meðal annars komist í trérimlagardínur og þá hafi gluggakista í stofu verið bólgin á nokkrum stöðum. Skápar á baðherbergi hafi verið ónýtir og þurft að henda þeim og eldhúsinnrétting verið bólgin.

Rúða í stofu hafi verið brotin að innanverðu. Þá hafi tapaðar leigutekjur numið einum mánuði vegna standsetningar á íbúðinni, enda hafi ekki verið hægt að leigja hana þegar út.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa eytt mörgum dögum ásamt móður sinni í þrif og að gera íbúðina fína fyrir skil. Allir skápar hafi verið hreinir og gólf verið skúrað. Gluggatjöldin hafi ekki verið þrifin en skipt hafi verið um glugga í svefnherbergi og stofu og á meðan það hafi verið gert hafi verktakar skilið íbúðina eftir gluggalausa yfir heila helgi. Óhreinindi á gluggatjöldum hafi því ekki verið á ábyrgð varnaraðila.

Þegar þrír dagar hafi verið í skil hafi sóknaraðili komið í íbúðina með verktaka og smið til að meta hverju þyrfti að skipta út til þess að hægt yrði að selja íbúðina. Verktakinn hafi bent á að „leiguíbúðahvítur“ hentaði illa til að selja íbúð og hann mælt með að íbúðin yrði máluð í öðrum lit til að hjálpa til með sölu. Þá hafi málning í eldhúsi verið ónýt, lekið hafi í eldhúsinu fyrir upphaf leigutíma og öll málning verið bólgin á vegg milli eldhúss og baðherbergis, sama með baðherbergi en þar hafi verið gömul rakaskemmd og bólgin málning og einnig í svefnherbergi. Sóknaraðili hafi verið upplýstur um allt þetta á leigutíma. Það sé ósanngjarnt að krefjast þess að varnaraðili greiði fyrir málninguna þegar miklar rakaskemmdir hafi verið til staðar og málningin illa farin og bólgin.

Í leigusamningi aðila hafi sagt að sóknaraðili kæmi til með að koma með verktaka til að meta íbúðina og afhenda greinargóðan lista yfir úrbætur sem þyrfti að ráðast í og að varnaraðili fengi þrjá daga til þess. Þegar sóknaraðili hafi mætt með verktakann og smiðinn hafi þeir eytt tveimur klukkutímum í íbúðinni, skipulagt alls konar viðgerðir fyrir sölu, en eftir að þeir hafi farið hafi sóknaraðili ekki komið með neinar ábendingar til varnaraðila um viðgerðir og hvorki sett út á neitt né sent skriflegar athugasemdir. Varnaraðili hafi því verið í góðri trú um að íbúðin hafi verið í góðu standi við skil. Lyklum hafi verið skilað í póstlúgu samkvæmt beiðni sóknaraðila þar sem hann hafi verið erlendis. Tveimur til þremur vikum síðar hafi varnaraðili síðan fengið kæru sóknaraðila senda.

Vegna kröfu vegna tréverks þá sé um venjuleg viðhald að ræða sem ekki sé á ábyrgð varnaraðila. Innréttingin sé frá árinu 1989 og því hafi hún verið orðin lúin. Það sé rangt að krefja varnaraðila um þennan kostnað. Þá hafi öll lok verið skilin eftir á eldhúsborði í íbúðinni, en sóknaraðili hafi valið að sjá ekki umgjörðina á hurðarhúnana. Um sé að ræða 35 ára gamla innréttingu og ekkert sem staðfesti að varnaraðili hafi valdið skemmdum á henni.

Gluggatjöld hafi verið skilin eftir í íbúðinni á meðan hún hafi verið gluggalaus. Um sé að ræða 30 ára gamlar rimlagardínur. Ekkert hafi verið að þeim, málningin hafi verið farin að flagna en það sé ekki á ábyrgð varnaraðila heldur sé um að ræða eðlileg slit. Gluggakista í stofu hafi verið bólgin þar sem allir gluggar íbúðarinnar hafi lekið, sem sé ástæða þess að skipt hafi verið um þá. Um sé að ræða þörf á venjulegu viðhaldi íbúðar sem hafi ekki verið hugsað um í áratugi.

Sóknaraðili geri kröfu vegna tapaðra leigutekna þrátt fyrir að leigusamningi hafi lokið á þeirri forsendu að ekki hafi átt leigja íbúðina áfram þar sem hún hafi átt að fara beint á sölu.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að það sé rangt að búið hafi verið að þrífa íbúðina heldur hafi aðeins verið búið að þurrka lítillega innan úr eldhússkápum. Þegar verktakar á vegum húsfélagsins hafi skipt um glugga hafi það verið gert á einum degi í hverri íbúð og aldrei verið skilið eftir opið. Aldrei hafi verið rætt um á lit á íbúðinni við varnaraðila en til upplýsingar hafi hún verið máluð í hvítum lit. Ekki hafi verið hægt að taka út ástand íbúðarinnar þar sem innbú og dót hafi verið út um allt í íbúðinni. Engar rakaskemmdir eða bólgur hafi verið til staðar við upphaf leigutíma, en eftir að varnaraðili hafi verið fluttur út hafi komið í ljós að leki hafi stafað frá salerniskassa, sem hafi valdið því að veggur milli eldhúss og baðherbergis hafi dregið í sig þann leka af gólfi og valdið bólgum á málningu. Mikill raki hafi mælst í veggnum en enginn óeðlilegur raki mælist lengur í veggnum. Þennan leka hefði varnaraðili átt að upplýsa um til að hægt yrði að gera við.

Engar umgjarðir á hurðarhúna hafi verið skildar eftir í eldhúsi eða annars staðar í íbúðinni og því hafi þurft að kaupa nýja húna. Rimlagardínurnar hafi ekki verið 30 ára gamlar og verið í fullkomnu lagi við upphaf leigutíma. Málningin hafi ekki verið flögnuð heldur hafi þær verið skemmdar vegna mikils raka. Gluggar hafi ekki lekið.

Farið sé fram á leigugreiðslur fyrir einn mánuð vegna tafa á sölu/leigu þar sem þörf hafi verið á framkvæmdum vegna slæms viðskilnaðar varnaraðila, en það hafi tekið rúma tvo mánuði að standsetja íbúðina.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að verktakar sem hafi unnið við gluggana hafi skilið þá eftir opna yfir heila helgi. Varnaraðili hafi ekki sagt að rætt hefði verði við hann um málningu heldur hafi hann heyrt samtal sóknaraðila við verktakann og smiðinn þar sem þeir hafi rætt um að heilmála íbúðina eftir að hann hefði yfirgefið íbúðina.

Sóknaraðili hafi sagt að rakaskemmdir væru til staðar og málning hefði verið bólgin vegna utanaðkomandi leka í eldhúsi, baðherbergi, svefnherbergi og stofu. Leki hafi komið frá efri hæðum sem hafi skilið vegg eftir með miklar rakaskemmdir og bólgna málningu.  Allir gluggar á austurhlið hússins hafi verið að leka. Skemmdir hafi orðið á steypu í kringum glugga í svefnherbergi. Alvarlegar utanaðkomandi skemmdir hafi verið á íbúðinni sem hafi ekki haft neitt með varnaraðila að gera. Að ætlast til þess að varnaraðili greiði kostnað við heilmálun íbúðarinnar, lagfæringar á rakaskemmdum og fyllingum í steypu sé galið. Ítrekað sé að engar myndir liggi fyrir frá upphafi leigutíma.

VI. Niðurstaða           

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 700.000 kr., en um er að ræða bankaábyrgð útgefna fyrir milligöngu E ehf. Bótakrafa sóknaraðila nemur í heildina 1.129.455 kr.

Á grundvelli 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusali svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr., eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Í 8. mgr. 40. gr. segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 10. ágúst 2024. Með tölvupósti 19. sama mánaðar gerði sóknaraðili athugasemdir við viðskilnað varnaraðila og sagði að það þyrfti að láta þrífa og mála íbúðina, gera við tréverk og þá væru trérimlagardínur ónýtar. Varnaraðili hafnaði þessu sama dag og upplýsti samdægurs að erindið yrði sent E ehf. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 14. nóvember 2024 og því ljóst að ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var ekki vísað til kærunefndar innan fjögurra vikna frá höfnun varnaraðila á bótaskyldu, sbr. 8. mgr. 40. gr. Ber þegar af þeirri ástæðu að hafna kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

Um skil leiguhúsnæðis er fjallað í XIII. kafla húsaleigulaga. Í 63. gr. laganna kemur fram að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Samkvæmt 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga ber leigusala að lýsa bótakröfu sinni á hendur leigjanda skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins. Bótakrafa sóknaraðila sundurliðast þannig að gerð er krafa að fjárhæð 80.000 kr. vegna þrifa, 452.903 kr. vegna málningarvinnu og efniskostnaðar, 117.252 kr. vegna viðgerða á tréverki, 180.000 kr. vegna viðgerða á trérimlagardínum, 39.300 kr. vegna brotinnar rúðu í stofu og 520.000 kr. vegna tapaðra leigutekna fyrir tvo mánuði. Líkt og að framan greinir gerði sóknaraðili fyrst áskilnað um bótakröfu sína með tölvupósti 19. ágúst 2024, og með tölvupósti 2. september 2024 bætti hann við áskilnaði um bótakröfu vegna  rúðu og tapaðra leigutekna.

Á grundvelli 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili. Krafa sóknaraðila vegna málunar byggir á ákvæði í 5. gr. leigusamnings aðila þar sem segir að við lok leigutíma eigi veggir að vera „heilir, ekki nagla- eða sparslför og málning í góðu lagi (ekki blettað, mála skuli allan vegg)“. Þá segir að verði þörf á málningarvinnu skuli hún unnin af fagaðila sem sóknaraðili tilnefni.

Aðilar gerðu ekki sameiginlega úttekt við upphaf leigutíma líkt og ákvæði 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir en samkvæmt 13. gr. leigusamnings þeirra átti lokaúttekt að fara fram að minnsta kosti þremur dögum fyrir afhendingu. Tekið er fram í síðastnefnda ákvæðinu að við lokaúttektina skyldi farið yfir alla þætti íbúðarinnar og ef einhver vanhöld yrðu hefði varnaraðili frest fram að afhendingu til að lagfæra það, en yrði það ekki gert yrði kostnaður við lagfæringar dreginn af tryggingarfénu. Í greinargerð varnaraðila kemur fram að sóknaraðili hafi farið yfir íbúðina með verktaka og smið þremur dögum fyrir skil íbúðarinnar en að engar kröfur hafi komið fram um lagfæringar að lokinni þeirri úttekt. Sóknaraðili ber fyrir sig að ekki hafi verið hægt að taka út ástand íbúðarinnar þá þar sem innbú og dót hafi verið um alla íbúð. Kærunefnd telur þó að sóknaraðili verði að bera hallann af því að úttektir hafi hvorki farið fram í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga né 13. gr. leigusamnings aðila þar sem varnaraðila var ekki gefinn kostur á úrbótum í samræmi við það sem aðilar höfðu sérstaklega samið um. Þá ber einnig að hafa hliðsjón af því að leigutími var stuttur eða rúmir fimm mánuðir, ekkert liggur fyrir um ástand veggja við upphaf leigutíma, ekkert liggur fyrir um ástand veggja annað en myndir af stöku stað í íbúðinni sem sóknaraðili lagði fram telur kærunefnd að ekki sé unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða fyrir heilmálun á íbúðinni.

Engin gögn liggja fyrir sem sýna ástand tréverks, rimlagardína og rúðu við upphaf leigutíma og verður því ekki, gegn eindreginni neitun varnaraðila á því skemmdir hafi komið til leigutíma, fallist á bótakröfu sóknaraðila vegna þessa þátta. Þá var varnaraðila ekki gefinn kostur á úrbótum vegna athugasemda sóknaraðila við þrif varnaraðila, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af framangreindu er bótakröfu sóknaraðila hafnað.

Vegna kröfu sóknaraðila um tveggja mánaða leigubætur liggur fyrir að varnaraðili skilaði íbúðinni á umsömdum tíma og ekkert sem stutt getur það að viðskilnaður hans hafi leitt til taps á leigutekjum. Er þessari kröfu því jafnframt hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Öllum kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 8. júlí 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Víðir Smári Petersen               Eyþór Rafn Þórhallsson