Mál nr. 263/2025-Úrskurður

.

 

Úrskurðarnefnd velferðarmála

Mál nr. 263/2025

Fimmtudaginn 10. júlí 2025

A

gegn

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun

Ú R S K U R Ð U R 

Mál þetta úrskurða Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir lögfræðingur, Agnar Bragi Bragason lögfræðingur og Eva Dís Pálmadóttir lögfræðingur.

Með kæru, dags. 26. apríl 2025, kærði A, til úrskurðarnefndar velferðarmála ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, um að synja umsókn hennar um hlutdeildarlán.

I.  Málsatvik og málsmeðferð

Kærandi sótti um hlutdeildarlán hjá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun með umsókn, dags. 14. apríl 2025. Umsókn kæranda var synjað með ákvörðun stofnunarinnar, dags. 23. apríl 2025, með vísan til þess að hún væri yfir skilgreindum tekjumörkum.

Kærandi lagði fram kæru hjá úrskurðarnefnd velferðarmála 26. apríl 2025. Með bréfi, dags. 29. apríl 2025, óskaði úrskurðarnefndin eftir greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar ásamt gögnum málsins. Greinargerð stofnunarinnar barst 13. maí 2025 og var hún kynnt kæranda með bréfi úrskurðarnefndar, dags. 20. maí 2025. Efnislegar athugasemdir bárust ekki.

II.  Sjónarmið kæranda

Kærandi greinir frá því að umsókn hennar um hlutdeildarlán hafi verið synjað þar sem hún hafi verið talin vera yfir tekjumörkum. Samkvæmt upplýsingum sem hafi borist kæranda sé hún 88.811 kr. yfir tekjumörkum og falli ekki undir aukna fjárhæð vegna framfærslu ungmennis undir 20 ára aldri á heimili.

Þrátt fyrir að kærandi uppfylli strangt til tekið ekki skilyrðin sé hún á mörkum tekjuviðmiðsins, auk þess sem tveir synir hennar búi á heimilinu. Annar þeirra hafi orðið 20 ára í janúar 2025 og sé því einnig á mörkum þess að falla undir aukna fjárhæð vegna ungmennis undir 20 ára.

Synir kæranda hafi ávallt búið hjá henni og þau þrjú hafi ávallt verið með sameiginlegt lögheimili. Ef rýnt yrði í lögheimili þeirra væri einnig hægt að sjá að það breytist stöðugt þar sem þau hafi í mörg ár búið við óstöðugleika leigumarkaðarins. Samþykkt umsóknar kæranda gæti því leyst þau undan þessum óstöðugleika. Eins og staðan sé núna í samfélaginu sé þetta þeirra eina von um að komast af leigumarkaðinum og inn á húsnæðismarkaðinn.

Þar sem kærandi sé á mörkum tekjuviðmiðsins og þess að vera með ungmenni undir 20 ára á heimili sínu telji hún þessa synjun, sem byggi á strangri túlkun skilyrða hlutdeildarláns, vera mjög íþyngjandi ákvörðun og stríða gegn meðalhófi. Kærandi óski því eftir að úrskurðarnefndin endurskoði ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar.

III.  Sjónarmið Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar

Í greinargerð Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar kemur fram að kærandi hafi lagt inn umsókn um hlutdeildarlán samkvæmt lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál hinn 14. apríl 2025, vegna fyrirhugaðra kaupa á fasteign við B, ásamt kauptilboði. Með bréfi Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, hafi umsókn kæranda um veitingu hlutdeildarláns verið synjað með vísan til þess að kaupin hefðu ekki uppfyllt skilyrði laga nr. 44/1998 um húsnæðismál eða reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán þar sem umsækjandi væri yfir skilgreindum tekjumörkum.

Í bréfi kæranda, dags. 26. apríl 2025, til úrskurðarnefndar velferðarmála komi fram að kærandi óski eftir því að ákvörðunin verði endurskoðuð þar sem kærandi sé á mörkunum varðandi tekjuviðmið og ungmenni á heimilinu hafi nýlega náð 20 ára aldri.

Eins og rakið sé í hinni kærðu ákvörðun komi meðal annars fram í 1. mgr. 10. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán að hlutdeildarlán til umsækjenda með tekjur undir 9.465.000 kr. á ári miðað við einstakling, miðað við síðastliðna 12 mánuði, geti numið allt að 20% kaupverðs. Við þær tekjur bætist 1.953.000 fyrir hvert barn eða ungmenni að 20 ára aldri sem sé á framfæri umsækjanda eða búi á heimilinu.

Í fyrirliggjandi gögnum komi fram að samanlagðar tekjur kæranda miðað við síðastliðna 12 mánuði séu samtals 9.553.811 kr. Þá komi fram að fjölskyldustærð miðist við einstakling samkvæmt skattframtali og í kauptilboði sé kærandi ein að kaupa íbúðina. Tekjuviðmið hlutdeildarlána miðist við að umsækjendur séu með lægri tekjur en 9.465.000 kr. á ári fyrir einstakling, sbr. 10. gr. reglugerðar um hlutdeildarlán, með síðari breytingum. Umsókn kæranda hafi því verið synjað á þeim grundvelli að kærandi væri yfir þeim tekjumörkum sem fram komi í reglugerð um hlutdeildarlán.

Í bréfi kæranda til úrskurðarnefndar velferðarmála, dags. 26. apríl 2025, komi fram að kærandi óski eftir að ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, frá 23. apríl 2025, verði endurskoðuð. Í bréfinu segi að tveir synir kæranda séu búsettir á heimilinu og annar þeirra hafi orðið 20 ára í janúar 2025. Þá segi að kærandi hafi búið við óstöðugleika á leigumarkaði og telji túlkun stofnunarinnar stranga og íþyngjandi.

Til þess að geta fengið hlutdeildarlán þurfi umsækjandi að uppfylla ákveðin skilyrði. Úrræðið sé eingöngu fyrir tekjulága fyrstu kaupendur sem standist greiðslumat en eigi ekki eða geti ekki safnað fyrir útborgun samkvæmt því sem fram komi í greinargerð með frumvarpi sem hafi orðið að lögum nr. 113/2020, um breytingu á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál (hlutdeildarlán).

Fyrir liggi að umsókn kæranda hafi verið synjað á þeim grundvelli að kærandi væri yfir tekjumörkum og hafi því ekki uppfyllt skilyrði reglugerðar um hlutdeildarlán. Að framangreindu virtu þyki skilyrði laga og reglugerðar um hlutdeildarlán því ekki uppfyllt svo unnt sé að samþykkja lánveitingu vegna hlutdeildarláns.

Að öðru leyti vísi Húsnæðis- og mannvirkjastofnun til þess rökstuðnings sem fram komi í hinni kærðu ákvörðun, dags. 23. apríl 2025.

Húsnæðis- og mannvirkjastofnun geri kröfu um að hin kærða ákvörðun stofnunarinnar í málinu verði staðfest.

IV.  Niðurstaða

Kærð er ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

Í VI. kafla A. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál er fjallað um hlutdeildarlán. Samkvæmt 1. mgr. 29. gr. a. er Húsnæðis- og mannvirkjastofnun heimilt að veita hlutdeildarlán til þeirra sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og til þeirra sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár, enda hafi viðkomandi tekjur undir 7.560.000 kr., nú 9.465.000 kr., sbr. 10. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán, á ári miðað við einstakling  síðastliðna 12 mánuði. Ráðherra getur kveðið á um undanþágur frá tekjumörkum í reglugerð vegna sérstakra aðstæðna umsækjanda vegna óvenjuhárrar framfærslubyrði sem hefur valdið því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði. Í 2. mgr. ákvæðisins kemur fram að hlutdeildarlán geti numið allt að 20% af kaupverði íbúðarhúsnæðis. Þó er heimilt að veita allt að 30% hlutdeildarlán til einstaklinga með lægri tekjur en 5.018.000 kr. á ári, nú 6.283.000 kr. Þá segir í 3. mgr. ákvæðisins að með tekjum samkvæmt 1. og 2. mgr. sé átt við allar tekjur samkvæmt II. kafla laga nr. 90/2003 um tekjuskatt, að teknu tilliti til frádráttar samkvæmt 1. og 3.–5. tölul. A-liðar 1. mgr. og 2. mgr. 30. gr. og frádráttar samkvæmt 31. gr. sömu laga.

Fyrir liggur að tekjur kæranda síðastliðna 12 mánuði frá umsóknardegi eru yfir framangreindum tekjumörkum, eða 9.553.811 kr. Þá liggur fyrir að sonur kæranda var orðinn 20 ára á umsóknardegi.

Í 29. gr. d. laga nr. 44/1998 kemur fram að ráðherra sé heimilt að kveða nánar á um hlutdeildarlán í reglugerð, þar á meðal um:

1. Hvaða skilyrði íbúðarhúsnæði skal uppfylla, þ.m.t. hámarkskaupverð, stærðarviðmið og samstarf við byggingaraðila skv. 29. gr. a.
2. Heimildir til að veita undanþágu frá 2. og 6. tölul. 1. mgr. 29. gr. b.
3. Nánari skilyrði fyrir veitingu hlutdeildarlána, þar á meðal um frekari skilyrði þess að geta fengið hlutdeildarlán, uppfærð tekjumörk og um eignastöðu kaupanda skv. 29. gr. b.
4. Endurgreiðslu hlutdeildarlána skv. 29. gr. c.
5. Mat á endurgreiðslufjárhæð skv. 29. gr. c.
6. Heimildir til tímabundinnar útleigu íbúðarhúsnæðis skv. 5. mgr. 29. gr. c.
7. Gjaldfellingarheimild skv. 5. og 6. mgr. 29. gr. c.

Reglugerð nr. 1084/2020 um hlutdeildarlán hefur verið sett á grundvelli laganna.

Í 16. gr. reglugerðar nr. 1084/2020 er kveðið á um undanþágur frá almennum skilyrðum hlutdeildarlána. Þar segir í 1. mgr.:

„Þrátt fyrir skilyrði 1. mgr. 10. gr. um að umsækjandi sé undir ákveðnum tekjumörkum er heimilt að veita umsækjanda hlutdeildarlán vegna óvenjuhárrar framfærslubyrði vegna sérstakra aðstæðna hans, svo sem vegna veikinda eða fötlunar umsækjanda eða fjölskyldumeðlima hans sem hafa haft mikinn kostnað í för með sér, sem hefur valdið því að hann hefur ekki getað safnað nægu eigin fé til kaupa á íbúðarhúsnæði.“

Að mati úrskurðarnefndar velferðarmála er ekkert í gögnum málsins sem bendir til að framangreint undanþáguákvæði eigi við í máli kæranda en samkvæmt almennum lögskýringarsjónarmiðum ber að túlka undantekningarreglur þröngt. Að því virtu og með vísan til framangreinds er það niðurstaða nefndarinnar að staðfesta beri ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um að synja umsókn kæranda um hlutdeildarlán.

 

 

 

 

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar, dags. 23. apríl 2025, um að synja umsókn A, um hlutdeildarlán, er staðfest.

F.h. úrskurðarnefndar velferðarmála

Hólmfríður Birna Guðmundsdóttir