Mál nr. 2/2025

 

Árið 2025, 28. júlí, var af yfirfasteignamatsnefnd í máli nr. 2/2025 kveðinn upp svohljóðandi

 

ÚRSKURÐUR

 

Með erindi, dags. 31. mars 2025, kærði X, kt. [], [], Reykjavík, ákvörðun Reykjavíkurborgar varðandi álagningu fasteignaskatts vegna fasteignar hans að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2025.

Með tölvubréfi, dags. 1. apríl 2025, óskaði yfirfasteignamatsnefnd eftir umsögn Reykjavíkurborgar vegna kærunnar. Með tölvubréfi, dags. 19. maí 2025, tilkynnti Reykjavíkurborg að það teldi ekki þörf á því að leggja fram sérstaka umsögn þar sem álitaefni málsins væru samsvarandi þeim álitaefnum sem voru til úrlausnar í máli yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2025.

Með tölvubréfi, dags. 19. maí 2025, var kæranda kynnt fyrrgreind afstaða Reykjavíkurborgar og var honum jafnframt gefinn kostur á að koma á framfæri frekari athugasemdum vegna málsins. Athugasemdir bárust frá kæranda þann 6. júní 2025.

Málið var tekið til úrskurðar 28. júlí 2025.

 

I.         Málavextir

Kærandi er eigandi íbúðar nr. [] að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [] og er fasteignin skráð sem íbúðarhúsnæði í fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Þann 21. febrúar 2020 fékk kærandi leyfi sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu til reksturs gististaðar í flokki II í fasteigninni og var leyfið veitt á grundvelli laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Í rekstrarleyfinu, sem er ótímabundið, kemur fram að heimild sé fyrir gistingu allt að 10 manns í eigninni.

Við álagningu fasteignagjalda ársins 2025 var fasteignaskattur vegna fyrrgreindrar fasteignar kæranda ákvarðaður samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 um tekjustofna sveitarfélaga, en hann hafði á fyrri árum verið ákvarðaður samkvæmt a-lið sama lagaákvæðis. Fram kom af hálfu Reykjavíkurborgar að með lögum nr. 43/2024 sem tóku gildi 13. maí 2024 hafi gististarfsemi í flokki II samkvæmt lögum nr. 85/2007 verið gert að vera í skráðu atvinnuhúsnæði. Því fylgi breyting á skattflokkun skv. 3. gr. laga nr. 4/1995 ásamt samræmingu og leiðréttingu álagningar. Slík breyting komi til með að stuðla að jafnræði, gagnsæi og réttmætum væntingum rekstraraðila og væri auk þess í samræmi við gildandi lög og vandaða stjórnsýsluhætti. Ákveðnar fasteignir sem flokkaðar hafi verið  samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, þ.m.t. áðurnefnd fasteign kæranda, yrðu nú flokkaðar samkvæmt c-lið sama lagaákvæðis. Leiðréttingin hafi tekið gildi 1. janúar 2025. Reykjavíkurborg væri skylt að samræma og leiðrétta álagningu fasteignaskatts með hliðsjón af raunverulegri nýtingu fasteignar og gæta jafnræðis milli rekstraraðila gististaða í flokki II.

Kærandi sendi þann 25. febrúar 2025 tölvupóst til byggingarfulltrúa, heilbrigðiseftirlits og fjármálaskrifstofu Reykjavíkurborgar þar sem tilkynnt var að fasteignin yrði nýtt til eigin nota á tímabilinu 1. janúar 2025 til 1. desember 2025. Óskaði kærandi eftir því við Reykjavíkurborg að álagning fasteignaskatts vegna eignarinnar yrði leiðrétt og hún yrði alfarið ákvörðuð samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Reykjavíkurborg féllst ekki á beiðni kæranda um leiðréttingu og vísaði m.a. til þess að kærandi hefði virkt leyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007 til rekstur gististaðar í flokki II í fasteigninni. Þann 6. júní 2025 sendi kærandi tölvupóst til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu þar sem fram kom að fasteignin yrði nýtt til eigin nota á tímabilinu 1. janúar 2025 til 20. desember 2015.

Kærandi vill ekki una framangreindri ákvörðun sveitarfélagsins varðandi álagningu fasteignarskatts vegna fasteignarinnar fyrir árið 2025 og hefur því kært hana til yfirfasteignamatsnefndar líkt og að framan greinir.

II.        Sjónarmið kæranda

Kærandi kærir ákvörðun Reykjavíkurborgar varðandi álagningu fasteignaskatts vegna fasteignar hans að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2025. Af kærunni verður ráðið að kærandi geri kröfu um að fasteignaskattur ársins 2025 vegna fyrrgreindrar fasteignar hans verði að öllu leyti ákvarðaður samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en ekki samkvæmt c-lið sömu lagagreinar eins og gert hafi verið.

 

Vísað er til þess að kveðið sé á um álagningu fasteignaskatts í II. kafla laga nr. 4/1995 og samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna sé það í höndum sveitarstjórna að ákveða fyrir lok hvers árs skatthlutfall innan þeirra marka sem greinir í stafliðum a-c í lagaákvæðinu. Samkvæmt staflið a sé heimilt að leggja á fasteignaskatt, allt að 0,5% af fasteignamati á íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestu-lönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaði ásamt lóðarréttindum. Samkvæmt staflið c sé heimilt að leggja á fasteignaskatt, allt að 1,32% af fasteignamati á allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu. Það sé í höndum byggingarfulltrúa að ákveða hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka þegar það á við, sbr. 6. gr. laganna.

 

Kærandi bendir á að í lögum nr. 4/1995 sé ekki að finna skilgreiningu á orðinu ferðaþjónustu. Þar sé heldur ekki að finna skilgreiningu á mannvirki, notkun mannvirkis eða breyttri notkun mannvirkis, en skilgreiningu á þeim orðum sé hins vegar að finna í lögum nr. 160/2010 um mannvirki.

Kærandi telur að fasteignir með ótímabundin rekstrarleyfi gististaða í flokki II fyrir allt að 10 gesti í samþykktu íbúðarhúsnæði, sem gefin voru út á tímabilinu 27. júní 2018 til 30. apríl 2024, falli ekki undir c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 heldur undir a-lið sömu greinar. Því til rökstuðnings megi m.a. vísa til þess sem fram komi í athugasemdum við 3. gr. þess frumvarps sem varð að lögum nr. 144/2000 um breytingu á lögum nr. 4/1995 en lagabreytingunni var ætlað að skýra hvaða mannvirki skyldu sæta hærri álagningarprósentu en þau mannvirki sem falla undir undantekningarákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þar hafi verið vísað til álits samkeppnisráðs um að það stríddi gegn markmiði samkeppnislaga að húseignir sem nýttar væru í samkeppnisrekstri á gistimarkaði bæru mismunandi hlutfall af álagningarstofni fasteignaskatts þar sem í því fælist mismunun í kostnaði við öflun tekna af starfsemi þessara aðila. Var því beint til ráðherra að framkvæmd laga nr. 4/1995 yrði á þann veg að smáhýsi/sumarhús, bændagisting, rekstur gistihúsa í skólum, heimavistum og félagsheimilum eða annar rekstur gistihúsa, sem rekinn væri í hagnaðarskyni, félli ekki undir undantekningarákvæði um greiðslu fasteignaskatts samkvæmt lögum nr. 4/1995. Með lagabreytingunni var komið til móts við fyrrnefnd tilmæli samkeppnisráðs. Í athugasemdunum kom fram skýr vilji löggjafans um að smáhýsi/sumarhús, bændagisting og gistihús félli ekki undir a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Í fyrrgreindum athugasemdum sé hvergi minnst á að aðrar fasteignir en smáhýsi/sumarhús, bændagisting og rekstur gistihúsa falli undir þágildandi b-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en aftur á móti sé kveðið skýrt á um að íbúðarhúsnæði falli undir ákvæði a-liðar. 

Það sé meginregla að yngri lög gangi framar eldri lögum. Rökin fyrir þeirri reglu séu þau að hin nýju lög standi hinum eldri framar því þau séu í nánari tengslum við tíðaranda, siðferðisleg viðhorf og hagsmuni nýrrar kynslóðar. Ef árekstrar verði á milli nýrra og eldri lagaákvæða komi til skoðunar almenn viðhorf til lögskýringa. Þau lög sem leggi byrðar á menn séu almennt túlkaðar þröngt. Þau sjónarmið hafa verið talið gilda um skil eldri laga og yngri að réttarstaða manna ákvarðist af lögum eins og þau eru hverju sinni. Almennt verði að ráða málum til lykta á grundvelli reglna í nýjum lögum, þótt atvik sem ráða beitingu lagareglu hafi að einhverju leyti átt sér stað fyrir gildistöku hennar. Sú regla sé þó ekki einhlít heldur kunni skil á milli eldri og yngri laga einnig að ráðast af eðli og túlkun þeirrar lagaheimildar sem beita á hverju sinni. Almennt er miðað við að yngri lagareglum skuli að jafnaði ekki beitt ef þær leiða til niðurstöðu sem er aðila óhagstæðari en ef eldri reglum er beitt.

Í fyrri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar hafi nefndin stuðst við skilgreiningu Hagstofu Íslands á orðinu ferðaþjónusta til að ákvarða hvaða mannvirki falli undir það að vera nýtt fyrir ferðaþjónustu samkvæmt c. lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Að mati kæranda er ekki lagastoð fyrir þessari skilgreiningu, þ.e. að flokka alla gistiþjónustu, óháð umfangi, undir hugtakið ferðaþjónustu í skilningi laga nr. 4/1995.

Kærandi vísar til þeirra skilgreininga sem fram koma í lögum nr. 160/2020 varðandi notkun og breytta notkun mannvirkis. Í byggingarreglugerð nr. 112/2012 komi fram að Húsnæðis- og mannvirkjastofnun sé m.a. skylt að gefa út reglur og leiðbeiningar um framkvæmd greinar 2.3. sem fjallar um byggingarleyfisskyldar framkvæmdir. Þar komi skýrt fram að ekki sé um breytta notkun að ræða þegar samþykkt íbúðarhúsnæði er nýtt sem gististaður fyrir 10 manns eða færri. Í Landskrá fasteigna, fitjaskrá eða mannvirkjaskrá sé ekki að finna flokkinn ,,mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.“ Þar sé hins vegar að finna alla aðra flokka mannvirkja sem fram koma í 3. gr. laga nr. 4/1995. Við notkunarflokka á mannvirkjum er stuðst við ÍST 120:2012 sem kveður á um það hvernig eigi að skrá og flokka landupplýsingar og mannvirki. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi innleitt notkunar-flokkun fyrir allt íbúðarhúsnæði í fasteignaskrá. Af þeirri flokkun megi ráða að þau mannvirki sem talin eru upp í athugasemdum við 3. gr. laga nr. 144/2000, sem ætlað er að skýra hvaða mannvirki skuli sæta hærri álagningarprósentu en þau mannvirki sem falli undir ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, séu mannvirki í notkunarflokki 1300 (sérhæft íbúðarhúsnæði) en ekki mannvirki í notkunarflokki 1200 (fjölbýlishús). Nærtækast sé að líta til þessarar flokkunar þegar skilgreina eigi ,,mannvirki sem nýtt séu til ferðaþjónustu “ enda eigi hún sé stoð í 61. gr. laga nr. 160/2010 ólíkt skilgreiningunni á orðinu ,,ferðaþjónusta” hjá Hagstofu Íslands, sem ekki eigi sér stoð í lögum.

Kærandi bendir á að með setningu laga nr. 85/2007 hafi flokkun gististaða verið gerð nánari skil. Markmið laganna hafi verið að tryggja allsherjarreglu í starfsemi veitinga- og gististaða og við skemmtanahald og stuðla að stöðugleika í rekstri, sem og að starfsemi falli að skipulagi viðkomandi sveitarfélags. Í 2. mgr. 3. gr. laganna sé heimild til að gera mismunandi kröfur til starfsemi í rekstrarleyfi og haga gjaldtöku vegna þess eftir tegund og flokkun gististaða. Fjölmargar breytingar voru gerðar á lögunum með lögum nr. 67/2017, m.a. var kveðið á um að rekstrarleyfi samkvæmt lögunum skyldu vera ótímabundin en áður höfðu þau verið veitt til fjögurra ára í senn.

Í upphaflegri reglugerð nr. 1277/2016 sem var í gildi á tímabilinu 3. janúar 2017 til 27. júní 2018 kom fram að gististað skuli aðeins starfrækja í húsnæði sem byggingaryfirvöld hafa samþykkt. Heimagistingu væri heimilt að reka í samþykktu íbúðarhúsnæði en allir aðrir gististaðir, að undan-skildum orlofshúsum félagasamtaka, skyldu vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Gististaður var svo skilgreindur sem hvert það hús eða húshluti sem notaður var til gistingar eða dvalar til skamms tíma, að hámarki til 30 daga samfleytt, gegn endurgjaldi. Með reglugerð nr. 649/2018 var fellt úr gildi ákvæði um að allir aðrir gististaðir, að undanskildum orlofshúsum félagasamtaka, skyldu vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Þá var með reglugerð nr. 686/2018 fellt á brott ákvæði um að félli útleiga íbúðar ekki undir heimagistingu teldist íbúðin vera í atvinnuhúsnæði og skyldi samþykkt af byggingar-fulltrúa sem slík. Þá var með lögum nr. 43/2024 bætt nýjum málslið aftan við 1. ml. 1. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 þar sem kveðið var á um að rekstrarleyfisskyld gististarfsemi innan þéttbýlis skyldi vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. 

Á tímabilinu 27. júní 2018 til 30. apríl 2024 voru gefin út ótímabundin rekstrarleyfi til reksturs gististaðar í flokki II í íbúðarhúsnæði samkvæmt flokkun gististaða í reglugerð nr. 1277/2016. Þessi rekstrarleyfi voru gefin út fyrir hámark 10 gesti. Ef gestir væru fleiri en 10 var gerð krafa um að húsnæðið væri samþykkt sem atvinnuhúsnæði samkvæmt þágildandi ákvæðum byggingarreglugerðar nr. 112/2012. Hér voru komin fram skýr skilyrði um umfang þess reksturs sem heimilaður var í íbúðarhúsnæði út frá lögum nr. 85/2007, reglugerð nr. 1277/2016 og byggingarreglugerð nr. 112/2012. Ennfremur kom skýrt fram í c-lið 4. gr. reglugerðar nr. 1277/2016 að rekstur á minna gistiheimili gæti verið gisting á einkaheimilum. Með reglugerð nr. 649/2018 um breytingu á reglugerð nr. 1277/2016 var 2. ml. 4. mgr. 2. gr. reglugerðarinnar felldur brott. Fyrir brottfellingu á þeim málslið var rekstur á minni gistiheimilum skilyrtur við atvinnuhúsnæði en eftir breytinguna heimili löggjafinn rekstur minni gistiheimilis fyrir allt að 10 manns á einkaheimili í samþykktu íbúðarhúsnæði.

Við útgáfu á ótímabundnum rekstrarleyfum á fyrrgreindu tímabili til reksturs gististaðar fyrir 10 manns eða færri, í samþykktu íbúðarhúsnæði, staðfesti embætti byggingarfulltrúa að ekki væri um breytta notkun íbúðarhúsnæðis að ræða. Því var ekki gerð krafa um breytta skráningu í fasteignaskrá né talið tilefni til breytinga í álagningarskrá sveitarfélagsins þar sem íbúðin væri raunverulega nýtt sem íbúðarhúsnæði í skilningi a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en ekki sem mannvirki í ferðaþjónustu samkvæmt c-lið sömu málsgreinar, að því gefnu að fjöldi gesta færi ekki yfir 10 manns. Var þetta í fullu samræmi við þágildandi lög og reglugerðir sem kváðu m.a. á um hámarks fjölda ferðamanna í íbúðarhúsnæði. Samkvæmt framansögðu eiga fasteignir með ótímabundin rekstrarleyfi til reksturs gististaðar í flokki II í íbúðarhúsnæði, sem gefin voru út á áðurnefndu tímabili fyrir 10 gesti eða færri, ekki undir ákvæði c.lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

Við samningu frumvarps sem varð að lögum nr. 67/2016 var ekki talin ástæða til að skilyrða útgáfu rekstrarleyfa til gististarfsemi við samþykkt atvinnuhúsnæði. Ástæðan var m.a. sú að ljóst var að útgáfa rekstrarleyfa fyrir gististarfsemi yrði að uppfylla kröfur 10. og 11. gr. laganna, s.s. um að fyrirhuguð gististarfsemi samræmdist skipulagsskilmálum á viðkomandi svæði og brunavörnum. 

Með lögum nr. 43/2024 var sú breyting gerð að rekstrarleyfisskyld gististarfsemi skal nú vera í samþykktu atvinnuhúsnæði. Til að tryggja að breytingin næði markmiði sínu er skylt að leita staðfestingar sveitarstjórnar á að það húsnæði sem ætlað væri undir fyrirhugaða starfsemi tilheyri notkunarflokki 4 samkvæmt byggingarreglugerð nr. 112/2012, óháð fjölda gesta. Markmið breytingarinnar var að tryggja að starfsemi rekstrarleyfisskyldra gististaða falli að skipulagi viðkomandi sveitarfélags og að raunveruleg notkun falli undir viðeigandi notkunarflokk samkvæmt byggingarreglugerð og ákvæði reglugerðar nr. 723/2017 um eldvarnir og eldvarnareftirlit.

Lög nr. 43/2024 hrófla ekki við þegar útgefnum rekstrarleyfum fyrir gististarfsemi. Lögin auðvelda sveitarfélögum að draga úr frekari uppbyggingu á atvinnustarfsemi þar sem slík starfsemi samræmist ekki gildandi skipulagi. Eftir gildistöku laganna mun rekstrarleyfisskyld gististarfsemi vera skilyrt við samþykkt atvinnuhúsnæði en breytingin mun ekki hafa áhrif á þegar útgefin ótímabundin rekstrarleyfi. Lögunum er einnig ætlað að auðvelda sveitarfélögum að skattleggja húsnæði í samræmi við raunverulega notkun og gera slökkviliði kleift að taka út brunavarnir og sinna eldvarnareftirliti með tilliti til raunverulegrar nýtingar húsnæðis. Lögin hafi það almennt í för með sér að lagður verður skattur á húsnæði í samræmi við raunverulega nýtingu þess sbr. 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þau hafi hins vegar hvorki áhrif á þegar útgefin rekstrarleyfi né umsóknir sem berast leyfisveitendum fyrir gildistöku laganna og má í því sambandi vísa til þess að í greinargerð með lögunum er skýrt kveðið á um að þeim sé ekki ætlað að hafa áhrif á þegar útgefin rekstrarleyfi. Lögin séu ekki afturvirk og munu því eingöngu eiga við um útgáfu nýrra rekstrarleyfa en hrófla ekki við ótímabundnum rekstrarleyfum sem gefin voru út fyrir gildistöku laga nr. 43/2024.

Opinber skráning upplýsinga um fasteignir í fasteignaskrá gegnir þýðingarmiklu hlutverki í nútímaþjóðfélagi. Stjórnvöld reiði sig á slíkar upplýsingar í samskiptum sínum við borgarana auk þess upplýsingarnar hafa ýmis konar réttaráhrif fyrir fasteignaeigendur, bæði í allsherjar- og einkaréttarlegu tilliti. Mikilvægi þess að fasteignaskrá hafi að geyma réttar upplýsingar. Notkunarflokkar mannvirkja séu meðal annars notaðir hjá Skattinum, s.s. hvað varðar fyrningu eigna. Afar óréttlátt er að leggja fasteignaskatt í c-flokki á íbúðarhúsnæði sem er með rekstrarleyfi gististaða í flokki II, líkt og gert er með mannvirki sem skráð eru sem gistihús, þar sem ekki er heimilt að fyrna íbúðarhúsnæði með sama hætti og gistihús. Með slíkri kröfu væri verið að gera upp á milli rekstraraðila.

Kærandi telur að þau rök Reykjavíkurborgar að skila verði inn til sýslumanns rekstarleyfi vegna gistinga í eigninni ef breyta eigi álagningu fasteignaskatt vegna fasteignarinnar gangi þvert gegn úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2021. Þá haldi Reykjavíkurborg því fram að ef atvinnurekstur fari fram í atvinnuhúsnæði þá beri að greiða fasteignaskatt samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Þessu er kærandi ósammála og telur að engin lagastoð sé fyrir því að krefjast fasteignaskatt samkvæmt c-lið fyrrgreind lagaákvæðis þótt einstaklingur stundi atvinnurekstur í íbúðarhúsnæði sínu, en dæmi um slíkt sé starfsemi bókara, endurskoðenda, þýðenda, rithöfunda og fleiri sem stundi atvinnurekstur á sínum einkaheimilum. Engin lagastoð sé heldur fyrir því að innheimta fasteignaskatt samkvæmt c-lið af íbúðarhúsnæði þó eigandi þess stundi rekstrarleyfisskyldan atvinnurekstur á einkaheimili sínu, en dæmi um slíkt sé til að mynda leyfisskyld daggæsla á einkaheimili, sem þurfi að uppfylla sambærilegar kröfur og gististaður í flokki II.

Þá sé því haldið fram af hálfu Reykjavíkurborgar að samkvæmt greinargerð með því frumvarpi sem varð að lögum nr. 43/2024 sé sérstaklega tekið á þeirri þróun að áðurgildandi lög hafi mögulega hindrað rétta skattlagningu vegna gististarfsemi í íbúðarhúsnæði, þar sem álagning hafi í raun ekki tekið til raunverulegrar nýtingar húsnæðis. Lögum nr. 43/2024 hafi verið ætlað að skerpa á því að rekstrarleyfisskyld starfsemi skuli fara fram í samþykktu atvinnuhúsnæði. Kærandi bendir á að hér sé um að ræða tilvísun í 2. kafla greinargerðarinnar þar sem fjallað sé um tilefni og nauðsyn lagasetningarinnar. Það eigi sér ekki lagastoð að Reykjavíkurborg innheimti fasteignaskatt samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 út frá umfjöllun í greinargerð um tilefni og nauðsyn lagasetningar án þess að fara eftir ákvæðum í 3., 4. og 6. kafla sömu greinargerðar um meginefni, samræmi við stjórnarskrá og mat á áhrifum.

Kærandi vísar til niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2021 og hann hafi í ljósi þeirrar niðurstöðu tilkynnt Reykjavíkurborg með ótvíræðri yfirlýsingu um eigin notkun á fasteigninni að Eiríksgötu [], Reykjavík á tímabilinu 1. janúar 2025 til 1. desember 2025. Tilkynningin hafi verið send með tölvupósti þann 25. febrúar 2025 á embætti byggingarfulltrúa, heilbrigðisnefndar og fjármálaskrifstofu Reykjavíkur. Ekki hafi verið unnt að bregðast fyrr við ákvörðun sveitarfélagsins þar sem kæranda var ekki tilkynnt að sveitarfélagið hefði breytt skráningu á fasteign hans í fasteignaskrá þann 31. desember 2024 né hafi honum verið gefinn kostur á að andmæla ákvörðun sveitarfélagsins.

Kærandi bendir á að þann 21. febrúar 2020 hafi hann fengið útgefið ótímabundið rekstrarleyfi fyrir gististað í flokki II í fasteign sinni að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. []. Leyfið hafi verið veitt á grundvelli jákvæðrar umsagnar Reykjavíkurborgar. Meðal þeirra sem veittu jákvæða umsögn með hliðsjón af þágildandi lögum hafi verið embætti byggingarfulltrúa sem staðfesti að ekki væri um að ræða breytta notkun á fasteigninni og ekki væri tilefni til að breyta skráningu eignarinnar né að tilefni væri til að innheimta fasteignaskatt samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.  Með hliðsjón af því beri að ákvarða fasteignaskatt af eigninni samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en ekki samkvæmt c-lið sama lagaákvæðis enda sé skýrt kveðið á um það í lögum nr. 43/2024 að þau séu ekki afturvirk og hrófli ekki við þegar útgefnum ótímabundnum rekstrarleyfum sem gefin voru út í gildistíð eldri laga.

Þrátt fyrir þær breytingar sem gerðar voru á lögum nr. 85/2007 og reglugerð nr. 1277/2016 varðandi rekstur minni gistiheimila á einkaheimilum hafi engar breytingar verið gerðar á lögum nr. 4/1995 að þessu leyti og hugtakið minni gistiheimili á einkaheimilum sé ekki að finna í þeim lögum. Ágreiningur málsins snúi að því hvort nauðsynlegt hafi verið að breyta lögum nr. 4/1995 og undanþiggja fasteignir sem skráðar eru fyrir minni gistiheimili á einkaheimilum álagningu fasteignaskatt samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995. Fram komi með skýrum hætti í c-lið 4. gr. reglugerðar nr. 1277/2016, eins og því ákvæði var breytt með reglugerð nr. 649/2018, að rekstur minna gistiheimilis á einkaheimili, sem uppfylli skilyrði laga nr. 85/2007 og reglugerðar nr. 1277/2016 teljist ekki fara fram í atvinnuhúsnæði. Þar sem hér sé um að ræða yngra lagaákvæði en það sem greinir í lögum nr. 4/1995 og með vísan til lögskýringargagna sem bendi til eindregins vilja löggjafans í þessum efnum, verði að telja að skattlagning minni gistiheimilis á einkaheimili í samþykktu íbúðarhúsnæði, skuli vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995.

III.     Sjónarmið Reykjavíkurborgar

Í tölvupósti Reykjavíkurborgar til yfirfasteignamatsnefndar þann 16. maí 2025 kom fram að sveitarfélagið telji í ljósi niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2025, ekki nauðsynlegt að leggja fram sérstaka greinargerð í þessu máli þar sem um sé að ræða samsvarandi kæruefni. Sveitarfélagið telji að rökstuðningur í fyrrgreindum úrskurði sé nægilega skýr og greinilegur þannig að ekki sé nauðsynlegt að bregðast frekar við málinu.

Með hliðsjón af fyrrgreindri afstöðu Reykjavíkurborgar verður litið svo á að sveitarfélagið hafni kröfum kæranda og telji að rétt hafi verið staðið að álagningu fasteignaskatts á fasteign kæranda að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2025, og ekki sé tilefni til að gera á henni breytingar.

 

IV.      Athugasemdir kæranda

Í athugasemdum kæranda frá 6. júní 2025 kemur fram sú afstaða að mál yfirfasteignamatsnefndar nr. 1/2025 sé frábrugið því máli sem hér sé til meðferðar. Meginmunurinn sé sá að engin rekstrarleyfisskyld starfsemi hafi verið til staðar í fasteign kæranda frá 1. janúar 2025. Fasteignin hafi raunverulega verið nýtt til eigin nota, líkt og nágrannar hafi staðfest með skriflegum yfirlýsingum. Þá hafi kæranda ekki verið gefinn kostur á að mótmæla einhliða ákvörðun Reykjavíkurborgar um breytta skattflokkun eignarinnar fyrir árið 2025.

Kærandi bendir á að um leið og honum varð ljóst að breyting var gerð á skattflokki fasteignar hans hafi hann tilkynnt um eigin notkun á fasteigninni og sent tilkynningu þess efnis til byggingarfulltrúa, heilbrigðiseftirlitið og fjármálaskrifstofu Reykjavíkurborgar Jafnframt hafi þar verið áréttað að fasteignin hafi raunverulega verið nýtt til eigin nota frá 1. janúar 2025 en slík yfirlýsing hafi verið send með hliðsjón af niðurstöðu yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2021.

Í úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 1/2025 komi fram að það sé álit nefndarinnar að tilkynna verði sýslumanni, sem leyfisveitanda, um þá breytingu sem fyrirhuguð er að gera á nýtingu eignarinnar. Í ljósi þeirrar niðurstöðu hafi kærandi tilkynnt leyfisveitanda um tímabil eigin notkunar á árinu 2025 með tölvupósti þann 6. júní 2025. Í svari fagstjóra leyfisveitanda hjá sýslumanninum á höfuðborgarsvæðinu komi fram að ekki verði séð að heimild sé til staðar í lögum nr. 85/2007 eða reglugerð nr. 1277/2016 til að skila inn rekstrarleyfi tímabundið til leyfisveitanda. Þá komi einnig fram í svörum frá embættinu að þegar leyfishafi fái útgefið rekstrarleyfi sé hann ekki að skuldbinda sig til að nýta leyfið til hins ítrasta heldur sé leyfið í eðli sínu heimild til að reka gististarfsemi. Það að leyfishafi hafi ekki í hyggju að nýta leyfið um stund komi leyfisveitanda í sjálfu sér ekki við.

Kærandi telur með vísan til framkominna skýringa ásamt dómi Hæstaréttar Íslands í máli nr. 85/2006 að ákvarða beri fasteignaskatt af fyrrgreindri fasteign hans samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en ekki samkvæmt c-lið sama lagaákvæðis.

V.        Niðurstaða

I.

Kærandi krefst þess að álagning fasteignaskatts vegna fasteignar hans að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir árið 2025, verði alfarið ákvörðuð samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en ekki samkvæmt c-lið sömu lagagreinar eins og ákveðið var af hálfu Reykjavíkurborgar. Af hálfu Reykjavíkurborgar er þess krafist að kröfum kæranda verði hafnað og að álagning fasteignaskatts vegna eignarinnar fyrir árið 2025 verði staðfest óbreytt.

II.

Kveðið er á um álagningu fasteignaskatts í II. kafla laga nr. 4/1995. Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laganna er það í höndum viðkomandi sveitarstjórna að ákveða fyrir lok hvers árs skatthlutfall innan þeirra marka sem greinir í stafliðum a til c í ákvæðinu. Verði ágreiningur um gjaldskyldu sker yfirfasteignamatsnefnd úr þeim ágreiningi, sbr. 3. málsl. 3. mgr. 4. gr. sömu laga.

Samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995, sbr. 2. gr. laga nr. 140/2005, er fasteignum skipt í þrjá gjaldflokka við álagningu fasteignaskatts. Af fasteignum sem falla undir upptalningu í a-lið ákvæðisins skal skatturinn vera allt að 0,5% af álagningarstofni en samkvæmt b-lið og c-lið allt að 1,32% af öðrum fasteignum. Fasteignir sem falla undir a-lið ákvæðisins eru íbúðir og íbúðarhús ásamt lóðarréttindum, erfðafestulönd í dreifbýli og jarðeignir, útihús og mannvirki á bújörðum sem tengd eru landbúnaði, hesthús, öll hlunnindi og sumarbústaðir ásamt lóðarréttindum. Undir b-lið falla sjúkrastofnanir samkvæmt lögum um heilbrigðisþjónustu, skólar, heimavistir, leikskólar, íþróttahús og bókasöfn. Undir c-lið 3. mgr. 3. gr. falla allar aðrar fasteignir, svo sem iðnaðar-, skrifstofu- og verslunarhúsnæði, fiskeldismannvirki, veiðihús og mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.

Ákvæði a-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 er undantekningarákvæði eins og ákvæði b-liðar sömu greinar. Af orðalagi c-liðar 3. mgr. 3. gr. laganna verður ráðið að á allar aðrar fasteignir en þær sem sérstaklega eru taldar upp í stafliðum a og b verður lagður fasteignaskattur, allt að 1,32% af fasteignamati og lóðarréttindum. Í dæmaskyni eru þar meðal annars tilgreind ,,mannvirki sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu.” Þá er sveitarstjórnum veitt heimild í 4. mgr. 3. gr. laganna til að hækka um allt að 25% hundraðshluta álagningu á þær eignir sem falla undir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laganna.

Hugtakið ferðaþjónusta er ekki skilgreint sérstaklega í lögum nr. 4/1995 en það hefur hins vegar verið skilgreint af Hagstofu Íslands þannig að ferðaþjónusta teljist ekki sérstök atvinnugrein heldur samanstandi hún af mörgum atvinnugreinum. Þannig hefur almennt verið talið að til ferðaþjónustu teljist meðal annars hvers konar gistiþjónusta. Um sölu á gistingu gilda lög nr. 85/2007, sbr. a-lið 2. mgr. 1. gr. laganna, en gististaðir í skilningi þeirra laga eru þeir staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga, sbr. 1. mgr. 3. gr. laganna. Sala á gistingu er leyfisskyld, sbr. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 85/2007.

III.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að fasteign kæranda að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], hafi verið nýtt fyrir gististarfsemi eftir að kærandi fékk þann 21. febrúar 2020 útgefið tilskilið leyfi til reksturs gististaðar í eigninni í samræmi við ákvæði laga nr. 85/2007. Fasteignaskattur vegna eignarinnar mun hins vegar ekki hafa verið ákvarðaður í samræmi við fyrrgreinda nýtingu eignarinnar, þ.e. samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 fyrr en frá og með álagningu fasteignagjalda fyrir árið 2025. Raunveruleg notkun fasteignar skal ráða því hvernig hún flokkast með tilliti til fasteignaskatts, en ekki skráð notkun hennar samkvæmt fasteignaskrá eða byggingarreglugerð sbr. dóm Hæstaréttar Íslands frá 5. október 2006 í máli nr. 85/2006. Í eldri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar hefur verið byggt á framangreindum sjónarmiðum, og má þar m.a. nefna úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 15/2010, 12/2013, 5/2014 og 12/2017, enda liggur fyrir dómafordæmi Hæstaréttar í þá veru.

Sú breyting sem gerð var á lögum nr. 85/2007 með lögum nr. 43/2024 rennir enn frekari stoðum undir framangreind sjónarmið en fram kemur í lögskýringargögnum að lögunum sé m.a. ætlað að stuðla að því að álagning skatta, s.s. fasteignaskatts, verði í samræmi við raunverulega notkun húsnæðis auk þess sem áréttað er mikilvægi þess að tryggt verði að jafnræði gildi við álagningu opinberra gjalda, þ.m.t. fasteignaskatts.

Samkvæmt framansögðu beri að ákvarða fasteignaskatt af fyrrgreindri fasteign kæranda í samræmi við ákvæði c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 meðan fasteignin er nýtt fyrir gististarfsemi í samræmi við útgefið rekstrarleyfi í flokki II samkvæmt 3. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007.

 

IV.

Yfirfasteignamatsnefnd hefur í fyrri úrskurðum sínum komist að þeirri niðurstöðu að heimilt sé að skipta álagningu fasteignaskatts milli einstakra gjaldflokka innan hvers gjaldárs. Hefur í því sambandi m.a. verið vísað til 6. gr. laga nr. 4/1995, þar sem fram kemur að ef afnot fasteignar sem metin eru sem ein heild séu með þeim hætti að greiða skuli fasteignaskatt af eigninni samkvæmt fleiri en einum gjaldflokki sbr. 3. mgr. 3. gr. laganna þá skuli byggingarfulltrúi ákveða hlutfallslega skiptingu milli gjaldflokka, sbr. m.a. úrskurð yfirfasteignamatsnefndar í máli nr. 4/2015. 

Í málum yfirfasteignamatsnefndar nr. 3/2013 og 4/2013 var tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar meðal annars álitaefni. Í forsendum fyrrgreindra úrskurða kemur fram að til þess að unnt sé að skipta álagningu og reikna eftir a- og c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 verði að tilgreina aðgreind tímabil útleigu og tímabil eigin notkunar sérstaklega til heilbrigðiseftirlits viðkomandi sveitarfélags fyrir fram. Þá hefur einnig í fyrri úrskurðum nefndarinnar verið komist að þeirri niðurstöðu að sveitarfélögum sé heimilt að leggja á fasteignaskatt samkvæmt gjaldflokki c-liðar 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 á fasteignir sem nýttar eru hluta úr ári sem gististaðir til ferðamanna á grundvelli tilskilinna rekstrarleyfa samkvæmt lögum nr. 85/2007. Skal álagning samkvæmt c-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 í slíkum tilvikum taka mið af þeim dagafjölda á ári hverju sem eignin er nýtt fyrir ferðaþjónustu en eigendum ber að tilkynna fyrir fram um það tímabil innan hvers árs sem þeir ætla að nýta eignina til eigin nota, sbr. m.a. úrskurði yfirfasteignamatsnefndar í málum nr. 18/2015 og nr. 1/2016.

Þann 25. febrúar 2025 tilkynnti kærandi það til heilbrigðiseftirlits, byggingarfulltrúa og fjármála-skrifstofu Reykjavíkur að fasteign hans að Eiríksgötu [], Reykjavík, yrði nýtt til eigin nota á tímabilinu 1. janúar 2025 til og með 1. desember 2025. Með tölvupósti þann 6. júní 2025 tilkynnti kærandi það síðan til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu, sem veitir rekstrarleyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007, að fasteignin yrði nýtt til eigin nota á tímabilinu 1. janúar 2025 til 20. desember 2025. Ekki er samræmi milli þessara tilkynninga hvenær tímabili eigin notkunar muni ljúka á árinu 2025.

Þar sem álagning fasteignaskatts fyrir árið 2025 tók mið af því að nýting fasteignar kæranda yrði í samræmi við það rekstrarleyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007, sem kærandi fékk útgefið 21. febrúar 2020, er það álit yfirfasteignamatsnefndar að tilkynna verði um þá breytingu, sem fyrirhugað er að gera á nýtingu eignarinnar, til sýslumanns, sem leyfisveitanda samkvæmt ákvæðum laga nr. 85/2007. Er í því sambandi einnig til þess að líta að samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laga nr. 85/2007 skal leyfishafi tilkynna leyfisveitanda þegar í stað um fyrirhugaðar breytingar sem varða hina leyfisskyldu starfsemi. Þá kemur fram í 15. gr. sömu laga að leyfishafi geti lagt rekstrarleyfi inn tímabundið og verður að ætla að það eigi t.d. við í þeim tilvikum þegar hin rekstrarleyfisskylda starfsemi liggur niðri um lengri eða skemmri tíma.

Með hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum verður að telja að nú liggi fyrir fullnægjandi tilkynningar af hálfu kæranda til hlutaðeigandi aðila um hvernig nýtingu eignarinnar verður háttað á árinu 2025. Með hliðsjón af fyrri úrskurðum yfirfasteignamatsnefndar, sbr. m.a. mál nr. 18/2015, 1/2016 og 5/2024, verður ekki talið nægilegt að tilkynna eftir á hvernig nýtingu eignarinnar hafi verið háttað. Miðað verður við að fullnægjandi tilkynning í þessum efnum hafi fyrst legið fyrir 6. júní 2025 og samkvæmt henni ljúki tímabili eigin notkunar 20. desember 2025. Þegar lögmætri tilkynningu hefur verið komuð til sýslumanns, sem veitanda rekstrarleyfis, þarf eðli málsins samkvæmt að upplýsa viðkomandi sveitarfélag um breytta notkun því það er sveitarfélagsins að leggja á fasteignaskatt.

V.

Með hliðsjón af öllu því sem rakið er hér að framan skal álagning fasteignaskatts vegna fasteignar kæranda að Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir tímabilið 6. júní 2025 til 20. desember 2025 vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en samkvæmt c-lið sömu lagagreinar fyrir annan hluta ársins 2025.

 

Úrskurðarorð

Álagning fasteignaskatts vegna Eiríksgötu [], Reykjavík, fnr. [], fyrir tímabilið 6. júní 2025 til 20. desember 2025 skal vera samkvæmt a-lið 3. mgr. 3. gr. laga nr. 4/1995 en samkvæmt c-lið sömu lagagreinar fyrir annan hluta ársins 2025.

 

________________________

Björn Jóhannesson

 

______________________                                                      ______________________

        Axel Hall                                                                                                Valgerður Sólnes