Mál nr. 109/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 109/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. Að öðrum kosti að viðurkennt verði að varnaraðila beri að leggja fram gögn til stuðnings fjárútlátum vegna kröfu hans.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. og 16. október 2024.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 27. október 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 6. nóvember 2024.

Skýringar varnaraðila, dags. 7. júlí 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Skýringar sóknaraðila, dags. 24. ágúst 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 2. september 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 22. september 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Leigutíma lauk 30. september 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður íbúðina hafa verið til sölu og því hafi verið opið hús vikulega. Í júní hafi verið samþykkt að hún gæti sagt samningnum upp og fengið tryggingarféð endurgreitt í ágúst. Þar sem íbúðin hafi ekki selst í ágúst hafi varnaraðili sagt að hún þyrfti einnig að greiða fyrir september til að fá tryggingarféð endurgreitt. Í september hafi sóknaraðili þegar verið búin að leigja aðra íbúð og þannig þurft að greiða leigu fyrir tvær íbúðir. Eina af síðustu vikunum, áður en opna húsið hafi farið fram, hafi varnaraðili verið spurður hvort hann hafi viljað að gengið yrði frá götum í veggjum vegna gardína sem hafi verið settar upp á leigutíma. Hann hafi sagt að það væri ekki nauðsynlegt þar sem nýir eigendur myndu mála alla íbúðina, og það sama hafi gilt um smávægilegar skemmdir á tveimur gluggum í einu svefnherberginu. Sóknaraðili hafi verið áhyggjufull um tryggingarféð og ætlað að fá ættingja sinn, sem vinni við smíðar, til að laga þetta, en henni til mikillar undrunar hafi varnaraðili sagt að það væri ekki nauðsynlegt.

Þann 29. og 30. september hafi íbúðin verið tæmd og þrifin mjög vel. Með tölvupósti 3. október hafi varnaraðili sagst ekki ætla að endurgreiða tryggingarféð þar sem hann hafi ætlað að nota það til að laga skemmdir sem hefðu komið til á leigutíma. Hann hafi sent myndir og tilgreint áætlaðan kostnað við að laga hverja skemmd, sem hann hafi sagt nokkrum vikum áður (í eigin persónu svo sóknaraðili hafi engin gögn um það) að ekki væri nauðsynlegt að laga þar sem kaupendur íbúðarinnar kæmu til með að sjá um það. Byggt á orðum hans og neitun hans um að hafa leyft sóknaraðila að laga gallana áður en hún hafi flutt út, verði að telja að það hafi verið ætlun hans að halda tryggingarfénu, sérstaklega þar sem hann hafi ekki svarað neinum af skilaboðunum sóknaraðila síðan 3. október 2024, þar sem hún hafi beðið um að þau hittust í eigin persónu og ræddu málin. 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa ákveðið í júní að setja íbúðina á sölu og tilkynnt sóknaraðila um það. Hann hafi verið bjartsýnn á að íbúðin seldist fljótt og biðlað til sóknaraðila að hjálpa til við söluna, halda íbúðinni snyrtilegri og leyfa fasteignasala að sýna íbúðina, meðal annars með því að halda opin hús. Sóknaraðili hafi fallist á það. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að íbúðin þyrfti að seljast til að sóknaraðili losnaði undan samningi. Íbúðin hafi verið sett á sölu í júlí og þegar komið hafi verið fram í miðjan ágúst hafi varnaraðila orðið ljóst að fasteignamarkaðurinn væri ekki jafn líflegur og hann hafi haldið. Aðilar hafi þá komist að samkomulagi um að leigutími yrði út september.

Við lok leigutíma hafi verulegar skemmdir verið á íbúðinni sem flokkist ekki undir eðlilegt slit. Þessum skemmdum hafi varnaraðili lýst í tölvupósti ásamt myndum 3. október 2024. Varnaraðili hafi leitað formlegra tilboða við alla verkþætti en það hafi reynst þrautinni þyngri að fá skriflegt verð í suma þeirra á svo stuttum tíma. Það hafi sennilega að gera með verkefnastöðu iðnaðarmanna, að það sé mikið að gera, og þeir vilji ekki festa verð langt fram í tímann, kæmi til mikillar verðbólgu í millitíðinni. Einnig geti tilboðsgerð sem þessi tekið töluverðan tíma og hafi þeir nóg að gera fyrir.

Gólfefnið fyrir framan frysti í eldhúsi hafi verið stórskemmt eftir leka úr frystinum. Einnig hafi eldhúsinnréttingin verið stórskemmd þar sem hún hafi drukkið í sig hluta af vatninu. Einnig hafi ein plata og sökkull eldhúsinnréttingarinnar drukkið í sig vatn sem hafi lekið úr frystinum og bólgnað upp, rétt eins og parketið. Skipta þurfi um sökkulinn öðru megin og plötuna hinum megin. Tveir gluggar, sem hafi nýlega verið pússaðir og málaðir fyrir leigutíma, hafi verið illa farnir og ljótir eftir vatnstjón. Pollar af vatni hafi bersýnilega legið á þeim. Íbúðin hafi verið máluð innan við ári fyrir upphaf leigutíma og ástand veggja verið gott. Töluvert hafi verið borað í veggina, að því er virðist til að hengja upp skilrúm til að skilja rýmið í stofunni af. Einnig hafi húsgögn verið rekin í og náð að grafa sig inn í veggina. Mikið hafi verið um dökka bletti á veggjum sem hafi bersýnilega verið komnir til af hnjaski. Þörf hafi verið á heilmálun. Áætlaður heildarkostnaður vegna viðgerða hafi numið 955.356 kr.

Varnaraðili hafi skoðað hið leigða á um það bil sex mánaða fresti á leigutíma. Þegar varnaraðili hafi mætt í íbúðina 9. júlí 2024 með ljósmyndara vegna fyrirhugaðrar sölu hafi hann fyrst tekið eftir stórvægilegum skemmdum á gluggum, eldhúsinnréttingu og gólfi. Hann hafi þá þegar spurt sóknaraðila út í téðar skemmdir og hvað hún hafi ætlað að gera til að laga þær. Hún hafi þá ekki verið til umræðu um skemmdirnar en að endingu sagst ætla að láta iðnaðarmann kíkja á þær og gera viðunandi ráðstafanir.

Varnaraðili hafi aftur farið yfir téðar skemmdir með sóknaraðila tveimur vikum fyrir leigulok og hann sagt að hún yrði að gera ráðstafanir til að laga skemmdirnar, annars yrði kostnaðurinn dreginn af tryggingarfénu. Varnaraðili hafi aldrei sagt að kaupandi íbúðarinnar kæmi til með að standa straum af kostnaði sóknaraðila. Þá hafi sóknaraðili aldrei spurt hvort hún hafi ætlað að fylla í holur í veggjum fyrir skil.

Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð 3. október 2024. Sóknaraðili hafi ekki enn gert athugasemdir við þá útlistun sem þar hafi komið fram. Aftur á móti hafi hún sent hótun um að sverta mannorð varnaraðila á opinberum vettvangi stuttu eftir að tölvupósturinn hafi verið sendur. Varnaraðili hefði mögulega verið tilbúinn að hitta sóknaraðila eins og hún hafi stungið upp á, en eftir þessa hótun hafi hann ekki viljað það.

Sóknaraðili hafi fallist á í kæru sinni að hafa valdið skemmdum en sagst hafa verið í þeirri trú að framtíðarkaupandi íbúðarinnar myndi standa straum af kostnaði við þær. Varnaraðili þurfi ekki að verða við kröfu sóknaraðila um að sýna fram á staðfestingu á því að skemmdirnar hafi verið lagaðar, enda sé það undir honum komið hvenær hann leggist í þær framkvæmdir.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. við upphaf leigutíma. Leigutíma lauk 30. september 2024. Varnaraðili gerði skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila 3. október 2024 og var ágreiningur um bótaskyldu sóknaraðila borinn undir kærunefnd 10. sama mánaðar og þar með innan þess frests sem mælt er fyrir um í 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Krafa varnaraðila lýtur að því að tveir gluggar hafi orðið fyrir skemmdum vegna rakamyndunar á leigutíma. Einnig hafi lekaskemmdir orðið bæði á gólfefni og eldhúsinnréttingu við frysti þar sem hann hafi verið skilinn eftir opinn. Þá hafi þurft að heilmála íbúðina þar sem mikið hafi verið af götum á veggjum og blettir á þeim eftir húsgögn.

Kærunefnd óskaði eftir því að varnaraðili upplýsti hvort sameiginlegar úttektir hefðu verið gerðar við upphaf og lok leigutíma, sbr. fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Í svari hans segir að hann hafi sýnt sóknaraðila íbúðina við afhendingu í upphafi leigutíma og nefnir að myndir úr leiguauglýsingunni hafi verið sóknaraðila aðgengilegar. Hvað lokaúttekt varðar kveður varnaraðili hana hafa átt sér stað tveimur vikum fyrir skil sóknaraðila á íbúðinni. Ekki hafi verið gerð skrifleg úttektarskýrsla en varnaraðili hafi gert sóknaraðila munnlega grein fyrir athugasemdum sínum og kröfur hans sem fram komu í tölvupósti 3. október 2024 hafi verið byggðar á þeim. Kveðst hann hafa sagt sóknaraðila að hún yrði að lagfæra téðar skemmdir en að öðrum kosti yrði tryggingarfénu haldið eftir. Málatilbúnaður varnaraðila stangast að nokkru leyti á við það sem sóknaraðili lýsir í málatilbúnaði sínum en hún kveðst hafa spurt varnaraðila hvort þau ættu að loka götum í veggjum sem og lagfæra smávægilegar skemmdir sem hafi orðið á gluggum, en að varnaraðili hafi sagt að það væri ekki nauðsynlegt. Eiga þessi samskipti sér að nokkru leyti stoð í fyrirliggjandi rafrænum samskiptum aðila frá júlí 2024 sem áttu sér stað áður en opið hús var haldið vegna fyrirhugaðrar sölu íbúðarinnar. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila í byrjun október 2024 ætlaði varnaraðili að skoða íbúðina og sóknaraðili sagt að einstaklingur á hennar vegum yrði viðstaddur þá skoðun. Af samskiptum aðila að dæma virðist þó sem ekkert hafi orðið úr því og varnaraðili að lokum skoðað íbúðina án aðkomu sóknaraðila.

Kröfu sína um bætur vegna viðgerða á gluggum byggir varnaraðila á kostnaðaráætlun, sem er ekki studd gögnum, og myndum sem hann tók af íbúðinni eftir skil sóknaraðila. Kærunefnd telur þær myndir sýna að þörf sé á viðhaldi á téðum gluggum, en ekkert í gögnum málsins styður það að um sé að ræða tjón sem hafi orðið af völdum sóknaraðila á leigutíma eða að um sé að ræða rýrnun sem getur talist umfram það sem talist getur eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins. Þess utan liggja ekki fyrir myndir sem sýna ástand glugganna við upphaf leigutíma, en eingöngu liggja fyrir ódagsettar myndir sem voru teknar úr nokkurri fjarlægð fyrir auglýsingu íbúðarinnar og þannig ekki á grundvelli sameiginlegrar úttektar. Hefur varnaraðila því ekki tekist sönnun þess að gluggarnir hafi rýrnað eða skemmst umfram það sem eðlilegt getur talist á leigutíma sóknaraðila. Er kröfu hans hér um því hafnað.

Vegna kröfu varnaraðila um að sóknaraðila verði gert að greiða kostnað vegna málunar á íbúðinni telur kærunefnd að varnaraðili verði jafnframt að bera hallann af því að ákvæðum húsaleigulaga um sameiginlegar úttektir var ekki fylgt og getur hann ekki byggt þessa kröfu sína á eigin skoðun við lok leigutíma sem og myndum sem hann tók sjálfur. Verður því ekki fallist á að gögn málsins geti stutt það að skemmdir hafi orðið á veggjum umfram eðlileg slit, en þess utan var sóknaraðila ekki gefinn kostur á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga. Er þessum hluta kröfunnar því hafnað.

Vegna kröfu varnaraðila um bætur vegna vatnsskemmda sem hafi orðið á gólfi undir ísskápi þá óskaði kærunefnd sérstaklega eftir afstöðu sóknaraðila til þessarar kröfu og hafnaði hún henni alfarið. Sömu sjónarmið eiga við um þessa kröfu og rakin hafa verið hér að framan, þ.e. að sameiginlegar úttektir voru ekki gerðar og því óljóst hvert ástand gólfsins var við upphaf leigutíma, en mynd tekin fyrir auglýsingu íbúðarinnar fyrir leigu verður ekki lögð til grundvallar hér enda ekki byggð á sameiginlegri úttekt. Verður þessari kröfu því jafnframt hafnað.

Að öllu framangreindu virtu ber varnaraðila því að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. september 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. október 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 480.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. október 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson