Mál nr. 118/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 118/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að riftun hennar á leigusamningi aðila sé lögmæt og að hafna beri kröfu varnaraðila á hendur henni.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að viðurkennt verði að honum sé heimilt að fá greiddar 307.092 kr. úr tryggingu sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 5. og 6. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 26. nóvember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 27. nóvember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. nóvember 2024.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 9. desember 2024.

Viðbótarathugasemdir varnaraðila, dags. 11. desember 2024.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 13. desember 2024.

Skýringar varnaraðila, dags. 20. ágúst 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. febrúar 2024 til 28. febrúar 2025 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingu sóknaraðila vegna leigu fyrir nóvembermánuð sem og skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa þurft að rifta leigusamningum vegna ófyrirsjáanlegra aðstæðna (force majeure). Hún sé tímabundinn flóttamaður frá E og sé upprunalega frá borginni F, einni af þeim sem hafi orðið fyrir mestum áhrifum af yfirstandandi átökum. Hún hafi neyðst til að snúa skjótt aftur til E þar sem heimili hennar hafi eyðilagst og ýmsar flóknar lagalegar aðstæður komið upp í kringum það. Þá hafi yngri bróðir hennar fallið frá og hún þurft að veita fjölskyldunni stuðning á þessum erfiða tíma. Sóknaraðili hafi ekki getað komið í veg fyrir þessar aðstæður, sem hafi verið algjörlega ófyrirséðar og óviðráðanlegar (force majeure) og gert henni ómögulegt að uppfylla þriggja mánaða uppsagnarfrestinn. Sóknaraðili hafi reynt að rifta samningnum í gegnum „MyIgloo“ kerfið og vísað til aðstæðna sinna en varnaraðili hafi ekki fallist á riftunina. 

Sem einstaklingur með tímabundna vernd hér á landi vegna stríðsins í E sé staða sóknaraðila bæði lagalega og mannúðlega viðkvæm. Skuldbinding Íslands til að vernda flóttafólk, bæði á innlendum og alþjóðlegum vettvangi, ætti að fela í sér sveigjanleika í málum sem þessum, þar sem sérstakar aðstæður krefjast tafarlausra aðgerða. 

Verulegur kostnaður og áskoranir tengdar skipulagi hafi komið í veg fyrir að sóknaraðili geti snúið aftur til Íslands til að klára að tæma leiguhúsnæðið. Þess sé óskað að staða sóknaraðila verði viðurkennd sem sérstakar aðstæður sem réttlæti riftun á leigusamningnum þannig að hún sé ekki bundinn af uppsagnarfresti.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa móttekið fyrirvaralausa uppsögn sóknaraðila á leigusamningi aðila með smáskilaboðum 1. nóvember 2024. Hún hafi skilað lyklum að íbúðinni. Frágangi hafi verið verulega ábótavant og reynst hafi nauðsynlegt að þrífa íbúðina. Húsgögn hafi verið skilin eftir, og því hafi þurft að fjarlægja og farga þeim. Þá hafi salernisseta verið brotin.

G hafi gefið út tryggingu að fjárhæð 600.000 kr. Við uppsögnina hafi sóknaraðili greitt 40.000 kr. af umsaminni leigu vegna nóvember 2024. Varnaraðili hafi gert kröfu vegna leigu fyrir einn mánuð ásamt kostnaði við lagfæringar og þrif.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í byrjun nóvember 2024 hafi hún millifært 40.000 kr. til varnaraðila í bætur fyrir salernislok, en um hafi verið að ræða einu skemmdina sem hafi komið til á leigutíma. Þessi greiðsla hafi ekki verið leiga.

Íbúðin hafi verið hrein er hún hafi afhent hana og ástand hennar snyrtilegt. Við gerð leigusamningsins hafi verið rætt um skemmdir og galla á íbúðinni, svo sem rispur sem hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Þá hafi varnaraðili flutt húsgögn í íbúðina. Hlutir sem hafi verið skildir eftir í íbúðinni hafi verið þar við upphaf leigutíma. Mynd sem varnaraðili hafi lagt fram og sýni poka með herðatrjám tilheyri ekki sóknaraðila. Þeir hlutir sem sóknaraðili hafi flutt í íbúðina hafi hún fjarlægt.

Kröfur varnaraðila séu bæði ósanngjarnar og ekki studdar gögnum. Sóknaraðili hafi tekið myndir af íbúðinni við upphaf leigutíma og sýni þær hvaða hlutir hafi verið til staðar þá. Ekki hafi verið settar í leigusamninginn upplýsingar um að íbúðin væri leigð með innbúi, en það hefði átt að vera hlutverk varnaraðila að gera það.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að millifærsla sóknaraðila að fjárhæð 40.000 kr. hafi verið upp í leigu. Ekkert hafi komið fram í samskiptum þeirra um brotna salernissetu, en hann hafi fyrst vitað af þeirri skemmd þegar hann hafi komið í íbúðina. Íbúðin hafi verið óhrein við lok leigutíma en varnaraðili hafi ekki gert kröfu vegna eðlilegra slita. Húsgögnin sem hafi verið skilin eftir hafi verið gjöf varnaraðila til sóknaraðila og fjölskyldu hennar. Hann hafi ekki verið að lána þeim neitt og hefðu þau átt að fjarlægja þau. Varnaraðili hafi greitt fyrir flutning á húsgögnunum.

Sóknaraðili hafi haft tíma til að flytja hluta af búslóðinni úr íbúðinni og þannig vitað með fyrirvara að hún væri að fara að flytja út.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt gögnum málsins lagði sóknaraðili fram tryggingu í formi ábyrgðaryfirlýsingar Mosfellsbæjar að fjárhæð 600.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Krafa varnaraðila sundurliðast þannig að hann gerir kröfu vegna leigu fyrir nóvember 2024 að fjárhæð 320.000 kr., flutninga á húsgögnum úr hinu leigða við lok leigutíma að fjárhæð 12.400 kr. og salernissetu að fjárhæð 14.692 kr. Sóknaraðili millifærði 40.000 kr. til varnaraðila í byrjun nóvember 2024 vegna skemmda á salernissetunni og er þessi hluti kröfu varnaraðila því óumdeildur.

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning með gildistíma frá 20. febrúar 2024 til 28. febrúar 2025. Með smáskilaboðum 1. nóvember 2024 tilkynnti sóknaraðili, sem er flóttamaður, að hún og fjölskylda hennar hafi vegna ófyrirsjáanlegra aðstæðna neyðst til að yfirgefa íbúðina og fara til heimalands síns. Tók hún fram að íbúðin hefði verið þrifin og lyklar hefðu verið skildir eftir í póstkassanum. Í kæru er því lýst að heimili þeirra í E hefði eyðilagst og vegna þess sem og andláts innan fjölskyldunnar hefðu þau þurft að yfirgefa íbúðina þegar í stað og fara til E. Um riftunarheimildir leigjanda er kveðið á um í 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 en engin þeirra nær utan um tilvik sóknaraðila sem lýst er hér að framan. Þá verður ekki talið að henni hafi verið heimilt að rifta samningnum á öðrum grundvelli. Var riftun hennar því ólögmæt og hún bundin af leigusamningi aðila. Ber því að fallast á kröfu varnaraðila um að honum sé heimilt að fá greiddar 320.000 kr. úr tryggingu sóknaraðila vegna leigu fyrir nóvember en þó skulu koma til frádráttar 25.308 kr. sem sóknaraðili greiddi umfram kröfu varnaraðila vegna salernissetu, sbr. framangreint.

Vegna kröfu varnaraðila er lýtur að flutningi á húsgögnum úr hinu leigða þá liggur fyrir að um er að ræða húsgögn sem varnaraðili útvegaði sóknaraðila og fjölskyldu hennar á leigutíma. Sóknaraðili byggir á því að hún hafi litið svo á að húsgögnin væru í eigu varnaraðila en hún hafi flutt út alla þá muni sem hún hafi komið með í húsnæðið á leigutíma. Varnaraðili kveðst aftur á móti hafa gefið sóknaraðila téð húsgögn. Ljóst er að skilningur aðila hér um var ólíkur en engin gögn liggja fyrir sem stutt geta þann málstað varnaraðila að sóknaraðili hafi mátt líta svo á að húsgögnin hafi orðið að hennar eign. Verður því ekki fallist á þessa kröfu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að fá greiddar 294.692 kr. úr tryggingu sóknaraðila.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson