Mál nr. 122/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 122/2024

 

A og B

gegn

C og D

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðilar: C og D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennd verði bótakrafa þeirra á hendur varnaraðilum að fjárhæð 879.789 kr. og að þeim sé heimilt að ganga að tryggingu þeirra.

Varnaraðilar krefjast þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 11. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, móttekin 2. desember 2024.          

Athugasemdir sóknaraðila, mótteknar 8. desember 2024.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 17. desember 2024.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2023 til 1. nóvember 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Ágreiningur snýst um bótakröfu sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á utanhússklæðningu og hurð í svefnherbergi. Einnig þar sem það hafi þurft að fjarlægja blikkplötur sem varnaraðilar hafi hengt hillur á í bílskúr og mála hafi þurft gólf og veggi í bílskúr. Þá fara sóknaraðilar fram á leigu vegna október 2024.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa tilkynnt varnaraðilum að þau þyrftu að fá íbúðina 1. nóvember eins og leigusamningur hafi gert ráð fyrir. Varnaraðilar hafi þó spurt hvort þau gætu losnað fyrr þar sem þau hafi verið búin að gera kauptilboð í íbúð. Sóknaraðilar hafi sagt að það væri ekkert mál og að þau myndu aðeins borga fyrir hvern byrjaðan mánuð. Á sama tíma hafi þau verið vöruð við að hjól og annað sem væri liggjandi upp að klæðningu hússins gæti rispað hana. Varnaraðilar hafi beðið um frest á skilum 30. september 2024 þar sem þau hafi ekki verið tilbúin að afhenda íbúðina og hafi þá staðið til að hittast næsta dag. Þetta hafi verið auðsótt. Næsta dag hafi sóknaraðilar séð að þau hafi enn verið að losa og vinna við þrif þannig að þau hafi sagt þeim að hafa samband þegar þau væru tilbúin að skila. Á sama tíma hafi sóknaraðilar tekið eftir skemmdum sem séu tilgreindar í kröfubréfi og hafi þau tilkynnt varnaraðilum að þau gætu ekki aflétt tryggingunni fyrr en lausn fyndist á þeim atriðum. Með tölvupósti sóknaraðila 11. október 2024 hafi varnaraðilar fengið sýnishorn af áætluðum kostnaði við klæðningu ásamt fleiri athugasemdum. Með tölvupósti 19. sama mánaðar hafi varnaraðilar verið upplýst um að þau hafi verið búin að hafa þrjár vikur aukalega og ekki væri enn búið að skila lyklum og fleiru. Þar að auki hafi annar sóknaraðila í tvö skipti mætt í íbúðina til að hitta annan varnaraðila til að fara yfir málið en hvorugur varnaraðila hafi mætt þrátt fyrir að aðilar hafi verið búnir að mæla sér mót. Lyklar hafi verið sóttir til varnaraðila 26. október. Næsta dag hafi varnaraðilar fengið tölvupóst um að þar sem engin formleg skil hafi átt sér stað þar sem ágreiningsefni aðila hafi verið óleyst og þar sem varnaraðilar hafi hafnað tilboði sóknaraðila frá 19. október yrðu sóknaraðilar að fara þá leið að gera kröfu í trygginguna í gegnum bankann. Í leigusamningi aðila hafi komið fram að varnaraðilar hafi tekið við alveg nýju húsi og engar athugasemdir verið gerðar, hvorki um skemmdir né annað.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveðast hafa spurt hvort þau gætu losnað fyrr kæmi þau til með að finna hentugt húsnæði þar sem erfitt væri að finna passlega íbúð. Tilboð í hús hafi komið til síðar og dagsetning flutnings unnin út frá því. Sóknaraðilar hafi ítrekað bætt við kröfurnar eftir skil og ekki hafi fengist tækifæri til að bæta úr sumu. Enginn matsmaður hafi verið kallaður til vegna kröfu sóknaraðila heldur hafi þau aðeins fengið verð í tiltekið magn hjá fyrirtæki. Formleg skil hafi farið fram 5. október. Þá hafi ekki verið farið fram á aukaleigu vegna þessara fjóra daga, en leiga hafi verið greidd til og með 1. október. Skilin hafi dregist þar sem sóknaraðilar hafi sagt að ekkert lægi á. Einum lykli hafi verið skilað þá en hinn hafi týnst við flutningana, en hann hafi fundist og verið skilað innan fjögurra vikna frá skilum.

Varnaraðilar hafi ætlað að koma við í íbúðinni eftir skilin, en það hafi ekki verið búið að ákveða tíma. Vegna veikinda hafi þó ekki orðið úr því. Varnaraðili hafi hringt í sóknaraðila 26. október þar sem lykillinn hafi þá verið fundinn og hún ætlað að skutlast með hann en sóknaraðili þá sagst vera á ferðinni og geta sótt hann.

Aðilar hafi hist 5. október 2024 þar sem íbúðin hafi verið skoðuð. Engar athugasemdir hafi komið fram að undanskilinni rispu á hurð, sem hafi sennilega komið eftir dúkku barnavagn. Blettað hafi verið í skrámuna en ekkert sparslað þar sem það hafi ekki verið neitt gat. Farið sé fram á skýrari mynd af þeirri rispu sem sóknaraðilar kveða vera gat. Íbúðin og bílskúrinn hafi verið málaður á kostnað varnaraðila. Sparslað hafi verið í öll göt í öllum herbergjum. Þessi rispa hafi verið lím eftir litla spegla í lofti (þrifið að mestu), smádóti sem hafi óvart farið með dóti varnaraðila hafi verið skilað. Sóknaraðilar hafi fundið allt til og varnaraðilar búnir að eyða miklum tíma í að finna þessa smáhluti og skila. Aðrar athugasemdir hafi komið fram þegar annar sóknaraðila hafi orðið pirraður. Varnaraðilum hafi ekki verið gefinn kostur til úrbóta. Vegna skemmda á klæðningu þá falli þær undir eðlilegt slit og séu ekki á ábyrgð varnaraðila, enda varla sjáanlegt með berum augum og engin skoðun hafi farið fram utanhúss við upphaf leigutíma. Þótt húsið hafi verið nýtt að innan hafi klæðningin verið í óveðrum vetursins í hálfbyggðu hverfi. Annaðhvort hafi þetta verið til staðar eða komið til vegna einhvers sem sé óviðráðanlegt. Lóðin hafi verið ófrágengin og varnaraðili ekki verið með neitt á henni. Leyfi hafi fengist fyrir því að setja upp hillur í bílageymslu á leigutíma og ekkert verið sett út á þær við skil. Þetta hefði verið hægt að laga hefðu varnaraðilar fengið tækifæri til þess, en krafa sóknaraðila geri ráð fyrir vinnu iðnaðarmanns í heilan dag við að skrúfa niður tvær plötur.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að auðsótt hafi verið að varnaraðilar fengju einn dag aukalega til að mála en þegar ljóst hafi orðið að þau hafi ekki verið að fara að skila og skemmdir sést bæði að utan og innan hafi annar sóknaraðila minnst á skemmdirnar á klæðningunni. Hann og varnaraðilar hafi skoðað klæðninguna og þau velt fyrir sér hvort mögulega væri hægt að þrífa hana. Ákveðið hafi verið að hafa samband við söluaðila til að fá upplýsingar um það hvernig efni mætti nota.

Aldrei hafi verið farið fram á að matsmaður yrði kallaður til, hvorki við upphaf né lok leigutíma, heldur hafi sóknaraðila verið falið að kanna kostnað við þetta og hvort eitthvað væri hægt að gera til að lagfæra. Söluaðili hafi fengið sendar myndir af skemmdunum og þegar sú niðurstaða hafi fengist frá söluaðila að það þyrfti að skipta um allar einingar hafi verið gert tilboð. Einnig hafi varnaraðilar verið upplýst um að þau mættu ekki nota sterk efni á klæðninguna.

Formleg skil hafi ekki farið fram 5. október, enda þrif og frágangur enn staðið yfir. Þannig að ekki hafi verið sett út á neitt þar sem þau hafi ekki verið tilbúin að afhenda húsið og ekki hafi staðið til að rukka þótt það drægist í tvo til þrjá daga, en ekki hafi verið gert ráð fyrir þremur til fjórum vikum. Það sé ekki hægt að tala um formleg skil þegar það hafi bæði vantað lykla og annað í íbúðina, ásamt því að uppgjöri vegna skemmda hafi verið ólokið. Þann 11. október hafi varnaraðilar fengið svör frá söluaðila og þau verið spurð hvað þau vildu gera í þessu. Engin svör hafi borist. Aðilar hafi ætlað að hittast í hádeginu 18. október en varnaraðilar ekki mætt. Seinnipart þann dag sagðist annar varnaraðila hafa verið veikur og sóknaraðili sýnt þessu skilning og ákveðið hafi verið að hittast í hádeginu 22. október en varnaraðilar hafi ekki mætt.

Ný hurð sem sé rispuð sé ekki bara blettuð, það sjáist alltaf. Það þurfi að heilsprauta hurðina og það sé sennilega ekkert ódýrara en að kaupa nýja. Bílskúr hafi ekki verið málaður og loftið í geymslu í bílskúr hafi ekki verið hreinsað þar sem glerspeglar höfðu verið límdir upp í loftaklæðningu án leyfis. Sóknaraðili hafi haft samband við byggingastjóra húsanna til að fá hans álit á skemmdum á klæðningunni. Hann hafi ekki viljað meina að krafa sóknaraðila væri ofáætluð hvað til dæmis varði tíma við viðgerðir. Einnig hafi hann verið sammála um það að ekki hafi verið hægt að lagfæra téðar rispur án þess að það kæmi litamunur á einingu. Vegna hlífðarplatna í bílskúr þá hafi hann talið þær ónýtar og hafi verið sammála um að ekki væri unnt að skipta um þær nema fjarlægja allt sem skrúfað hafi verið á vegginn, eins og til dæmis hita- og kaldavatnsgrindur, rafmagnsstokka og fleira. Skemmdir á klæðningu eftir ellefu mánaða leigutíma geti varla talist eðlilegt slit. Lóðin sé þökulögð en frágengin í september 2022 að því undanskildu að það eigi eftir að setja pall.

Það hafi verið sérkennilegt að þau hafi valið þennan stað fyrir hillurnar þar sem vita hafi mátt að þessar stálplötur séu settar fyrir aftan vatnsinntök, lagnagrindur og annað sem geti valdið raka á klæðningarplötum. Þegar skipta þurfi um þessar plötur þurfi að losa allar lagnagrindur, varmaskipti og festingar. Þær séu bæði límdar og negldar þannig að þetta sé ekki gert á korteri.

Hurðar skemmist almennt ekki á ellefu mánuðum þótt óhöpp geti átt sér stað, en þá þurfi að láta vita. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili sé enn að týna til atriði sem bendi til þess að hann hafi haft væntingar til þess að fá húsnæðið til baka eins og enginn hefði búið þar.

Lagt sé fram myndband sem varnaraðili hafi tekið þegar hún hafi gengið hringinn í kringum húsið svo allar plötur séu sýnilegar. Hún hafi áttað sig á því að sóknaraðili hafi þurft að bíða eftir sólsetri til að taka myndir þar sem það sæist mögulega munur á gljástigi. Farið sé fram á dagsetningu á þeim myndum sem sóknaraðili hafi lagt fram.

Varnaraðili hafi málað bílskúrinn, en ekki bílskúrsgólfið. Vegna lóðarinnar þá hafi varnaraðili minnst á hana þar sem sóknaraðilar hafi kennt varnaraðilum um nánast ósýnilegar rispur utandyra. Það sé möl, fullt af börnum í hverfinu, krakkar sem hafi klifrað inn um glugga og varnaraðilar hafi vaknað við að grjóti eða einhverju hafi verið kastað í húsið. Bíll varnaraðila sé allur rispaður eftir að hafa búið þarna. Þau ráði ekki við hvað gerist utandyra. Farið sé fram á að lagaðar verði fram myndir sem sýni ástand klæðningarinnar fyrir upphaf leigutíma.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lögðu varnaraðilar fram bankaábyrgð að fjárhæð 640.000 kr. við upphaf leigutíma. Bótakrafa sóknaraðila nemur í heildina 879.789 kr. Gera þau kröfu vegna skemmda sem hafi orðið á utanhússklæðningu og hurð í svefnherbergi. Þá hafi þurft að skipta út blikkplötum í bílskúr sem varnaraðilar hafi valdið skemmdum á með því að hengja á þær hillur sem og að mála hafi þurft gólf og veggi í bílskúr. Einnig fara sóknaraðilar fram á leigu vegna októbermánaðar.

Í 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 69. gr. sömu laga að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis samhliða gerð leigusamnings og við lok leigutíma.

Sóknaraðilar byggja á því að skil íbúðarinnar hafi ekki átt sér stað 5. október 2024 þar sem aðeins öðrum lyklinum hafi verið skilað þann dag og aðilar ekki verið búnir að leysa úr ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila. Kærunefnd telur að þessi atvik leiði ekki til þess að líta beri svo á að dráttur hafi orðið á skilum íbúðarinnar, enda varnaraðilar fluttir út og sóknaraðilar þannig komnir með umráð eignarinnar 5. október. Sóknaraðilar upplýstu þess utan að þau hygðust leigja íbúðina öðrum einstaklingi í tölvupósti 13. sama mánaðar. Verður því ekki fallist á kröfu þeirra um að varnaraðilum verði gert að greiða leigu vegna október. 

Gögn málsins bera með sér að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt á íbúðinni við lok leigutíma 5. október 2024 þar sem til tals hafi komið rispur á utanhússklæðningu. Með tölvupósti frá öðrum sóknaraðila 9. október voru varnaraðilar upplýstir um að söluaðili væri að skoða skemmdirnar á klæðningunni og með tölvupósti 11. sama mánaðar sendi hann tilboð söluaðila vegna lagfæringa en kvað að mögulega væri hægt að þrífa þetta að einhverju leyti. Einnig gerði sóknaraðili kröfur vegna hurðar í svefnherbergi og nefndi að líklega þyrfti að mála loftaplötur í geymslu. Með tölvupósti 19. sama mánaðar gerði hann síðan kröfu vegna skemmda á plötum í bílskúr. Kröfum sóknaraðila var hafnað með tölvupósti varnaraðila 26. sama mánaðar. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 11. nóvember 2024 og var ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila þannig vísað til kærunefndar innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Fyrir liggja myndir og myndbönd sem sýna rispur á utanhússklæðningu. Nefndin telur að hafa verði hliðsjón af því að þrátt fyrir að íbúðin hafi verið ný við upphaf leigutíma liggja ekki fyrir gögn sem sýna þá ástand hússins að utan, enda gerðu aðilar ekki sameiginlega úttekt þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga. Kærunefnd telur að þær skemmdir sem tilgreindar eru gætu hafa verið til staðar við upphaf leigutíma og/eða leitt af eðlilegri notkun eignarinnar. Verður sóknaraðili að bera hallann af sönnunarskorti hér um og kröfu hans því hafnað.

Óumdeilt er að skemmd varð á hurð í svefnherbergi á leigutíma, en varnaraðilar kveða hana hafa verið smávægilega og þau hafi blettað yfir hana. Fyrir liggja myndir sem sýna téða skemmd og getur kærunefnd ekki fallist á að hún sé slík að réttlæt geti að varnaraðilum verði gert að greiða kostnað við að skipta hurðinni út fyrir nýja. Fallist er á með varnaraðilum að um sé að ræða smávægilega skemmd og telur nefndin að hún fari ekki út fyrir það sem fella má undir eðlilegt slit. Verður því að hafna þessari kröfu sóknaraðila.

Í 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigjanda sé óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 66. gr. sömu laga að hafi leigjandi ekki gert samkomulag skv. 1. mgr. 28. gr. við leigusala um breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess skuli leigusalinn eignast endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans nema hann kjósi þá eða áður að krefjast þess að leigjandi komi hinu leigða í upprunalegt ástand.

Varnaraðilar hengdu upp hillur í bílageymslu með því að festa þær á hlífðarplötur. Óumdeilt er að varnaraðilar fengu leyfi sóknaraðila til að hengja hillurnar upp, en aðilar höfðu ekki samráð um staðsetningu þeirra. Sóknaraðilar kveða að leyfi þeirra fyrir hillunum hafi verið bundið því skilyrði að gengið yrði frá „eins og þau tóku við“ og fjarlægðu varnaraðilar hillurnar við lok leigutíma og spörsluðu í götin. Sóknaraðilar telja frágang varnaraðila ófullnægjandi og gera bótakröfu vegna þessa. Framkvæmdin var með samþykki sóknaraðila og verða þau að bera hallann af því að hafa ekki skilyrt leyfi sitt við ákveðna staðsetningu. Er þessari kröfu því hafnað.

Sóknaraðilar gera kröfu um að varnaraðilum verði gert að greiða kostnað vegna málunar á gólfi og veggjum í bílskúr og geymslu. Í 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið með hæfilegu millibili, eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Aðilar sömdu ekki skriflega um í leigusamningi að varnaraðilar tækju að sér þessa viðhaldsskyldu sóknaraðila. Varnaraðilar kveðast engu að síður hafa málað veggi bílskúrsins fyrir skil. Þá liggja engin sjónarmið eða gögn fyrir því til stuðnings að hér geti verið um að ræða skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á, sbr. 39. gr. húsaleigulaga. Er þessari kröfu sóknaraðila því hafnað.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson