Mál nr. 86/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 10. september 2025

í máli nr. 86/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að varnaraðila beri að greiða 448.160 kr. í skaðabætur vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma og að heimilt sé að ganga á tryggingu varnaraðila.

Krafa varnaraðila er að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. ágúst 2024.

Skýringar sóknaraðila, dags. 14. maí 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

Greinargerð varnaraðila, dags. 28. maí 2025.

Skýringar sóknaraðila, dags. 2. júní 2025, sem bárust vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 15. mars 2024 til 14. september 2025 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um bótakröfu sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður að tveimur dögum fyrir afhendingu hafi hún í viðurvist varnaraðila tekið nokkrar myndir af hinu leigða sem sýni að íbúðin hafi verið mjög vel farin. Þá hafi varnaraðili engar athugasemdir gert við ástand hins leigða.

Á leigutíma hafi borist kvartanir frá nágrönnum vegna hávaða og umgengni allan sólarhringinn. Grasreykingar hafi farið fram í íbúðinni, lögregla kölluð til, borað hafi verið í veggi, húsgögn færð til, barið á hurðir og fleira.

Eftir að varnaraðili hafi yfirgefið hið leigða 5. júní 2024 hafi komið í ljós að umgengni hafi verið ábótavant og tjón á eigninni umfram eðlilegt slit vegna notkunar. Vatnskassi og lok á salerni hafi verið brotið, stofugluggi verið brotinn, skemmdir verið á stofuvegg, sprungur á baðvaski, brotinn hitastillir fyrir ofn og hurðarhúnn hafi verið fjarlægður. Samkvæmt mati iðnaðarmanna nemi áætlaður kostnaður vegna viðgerða 448.160 kr.

Gerð sé krafa um greiðslu skaðabóta vegna skemmda sem valdið hafi verið á leigutíma en varnaraðila og sambýlismanni hennar hafi verið ljóst að húsnæðinu hafi ekki verið skilað í viðunandi ástandi. Ljósmyndir af íbúðinni eftir afhendingu styðji við þá kröfu en þær sé hægt að bera saman fyrir og eftir afhendingu.

III. Niðurstaða           

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 390.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Í skýringum sóknaraðila kemur fram að um hafi verið að ræða bankaábyrgð fyrir milligöngu E ehf. Einnig kemur fram að sambýlismaður varnaraðila sé skráður fyrir ábyrgðinni hjá E, enda hafi sóknaraðili í upphafi gert leigusamning við hann en síðar hafi hann óskað eftir nafnabreytingu á leigusamningum og varnaraðili þá verið skráð sem leigjandi í hans stað. Ábyrgðin var framlengd til 14. október 2024. Ekki er ágreiningur um að tryggingunni sé ætlað að tryggja réttar efndir á samningi aðila þessa máls.

Í 63. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Leigutíma lauk 5. júní 2024. Sóknaraðili gerði skriflega bótakröfu með tölvupósti til E 1. júlí 2024 og verður því litið svo á að bótakrafa sóknaraðila hafi komið fram innan fjögurra vikna frá skilum, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. E tilkynnti sóknaraðila með tölvupósti 17. júlí 2024 að varnaraðili hefði hafnað kröfunni að öllu leyti og barst kærunefnd kæra sóknaraðila 14. ágúst 2024 og þar með innan frests, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili lýsir því að skemmdir hafi orðið á salerniskassa, stofuglugga, stofuvegg, baðvaski, hitastilli fyrir ofni og þá hafi hurðarhúnn horfið. Varnaraðili tók afstöðu til hvers kröfuliðar með svari til E. Engar fjárkröfur eru þó gerðar vegna baðvasks og ofnaloka og verða þær því ekki teknar til sérstakrar úrlausnar.

Vegna salerniskassa kveður varnaraðili að um gamalt og bilað salerni hafi verið að ræða þar sem ekki hafi verið hægt að sturta niður með handfangi. Því hafi verið nauðsynlegt að taka lokið af salerniskassa til að sturta niður. Sóknaraðila hafi verið kunnugt um framangreint en dregist hafi í á annan mánuð að gera við salernið. Í svari við þessari fullyrðingu varnaraðila viðurkennir sóknaraðili að salernið hafi verið gamalt og að vankantar hafi verið með salernishnappinn. Þá útskýrir sóknaraðili hvers vegna viðgerðir á salerninu drógust. Þrátt fyrir framangreint telur sóknaraðili að athafnir varnaraðila hafi ekki verið heimilar. Samkvæmt 19. gr. húsaleigulaga annast leigusali að jafnaði viðhald hins leigða. Samkvæmt þeirri grein og með hliðsjón af ákvæðum 20. og 21. gr. laganna fellst kærunefnd ekki á að sóknaraðili geti að leigutíma loknum gert kröfu í tryggingu varnaraðila vegna þeirra framkvæmda að skipta um salerni á leigutíma á eigin kostnað. Verður því að hafna þessum hluta kröfunnar.

Í 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að tjón á hinu leigða, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar, skuli leigusali ætíð bera sé um íbúðarhúsnæði að ræða. Fyrir liggur mynd sem sýnir brot í rúðu. Varnaraðili kveður rúðuna hafa brotnað í jarðskjálfta 9. nóvember 2023 en virðist þó ekkert hafa aðhafst í þeim efnum, andstætt 2. mgr. 29. gr. húsaleigulaga. Þar segir að leigjandi skuli án tafar tilkynna leigusala um þau atriði utan húss eða innan sem þarfnist lagfæringar eða viðhalds. Samkvæmt framangreindu viðurkennir varnaraðili þannig að rúðan hafi brotnað á leigutíma en vegna tómlætis hans fékk sóknaraðili ekki upplýsingar um tjónið fyrr en eftir skil hins leigða. Telur kærunefnd því að varnaraðila beri að bæta tjón vegna skemmda á gleri. Krafa sóknaraðila hér um nemur 267.460 kr. og byggir á kostnaðaráætlun húsasmíðameistara. Þar sem ekki verður ráðið að fyrirmælum 65. gr. húsaleigulaga hafi verið fylgt telur kærunefnd að meta verði bætur að álitum vegna þessa og telur nefndin að hóflegt sé að miða við 200.000 kr.

Sóknaraðili kveður þörf á viðgerð á vegg í stofu þar sem tvö göt hafi verið á honum að leigutíma loknum. Varnaraðili kveður vegginn hafi verið gataðan eftir festingar fyrir sjónvarp og hillur við upphaf leigutíma. Í málinu liggja ekki fyrir úttektarskýrslur við upphaf og lok leigutíma og fyrirliggjandi gögn sýna ekki fram á slit umfram það sem eðlilegt er. Sóknaraðili verður að bera hallann af sönnunarskorti hér um. Er þessari kröfu því hafnað.

Varnaraðili viðurkenndi að hafa fyrir mistök flutt hurðarhúninn með sér og kvaðst ætla að skila honum. Samkvæmt sóknaraðila og athugasemdum varnaraðila 28. maí 2025 hefur honum þó enn ekki verið skilað og verður því að fallast á kröfu hennar hér um að fjárhæð 14.800 kr. 

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að fá greiddar 214.800 kr. úr tryggingu varnaraðila.

 

 

Reykjavík, 10. september 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson