Mál nr. 127/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 127/2024

 

Sameign allra/sameign sumra: Kostnaður vegna lyftu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 2024, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 9. desember 2024, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 10. desember 2024, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. október 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða blandað atvinnu- og íbúðarhúsnæði að C, alls 26 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi þriggja eignarhluta á fyrstu hæð sem eru verslunarrými en gagnaðili er húsfélagið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að honum beri ekki að taka þátt í kostnaði við rekstur og viðhald á lyftu.

Álitsbeiðandi kveðst hafa tekið þátt í rekstrar- og viðhaldskostnaði lyftu sem sé í íbúðarhúsnæðinu og hann hafi ekki aðgang að. Eignarhlutar álitsbeiðanda séu verslunarrými sem séu aðskildir frá sjálfu íbúðarhúsinu með heilum vegg. Hann hafi þannig enga möguleika til að nýta lyftuna. Samkvæmt því sem segi í eignaskiptayfirlýsingu hússins nái eignarhlutur álitsbeiðanda einungis til sameignar allra og sameignar sumra sem snúi að svæðinu fyrir utan verslunarrýmin ásamt viðhaldi lóðar og hita. Einnig megi glögglega greina að Y1 (lyftuhús og fleira) sé sameign íbúða en ekki verslana, enda tekið fram að Y1 sé sameign allra íbúða en ekki verslunarrýma (t.d. stigahús, lyftur, hjólageymslur og inngangur). Lyftan falli undir sameign sumra samkvæmt hlutfallskiptingu kostnaðar samkvæmt töflu í eignaskiptayfirlýsingunni og skráður hlutur eignarhluta álitsbeiðanda hvað sameign Y1 varðar sé 0%.

Gagnaðili kveðst byggja á því að í eignaskiptayfirlýsingunni sé tekið skýrt fram að lyftan sé í sameign hússins og sé fyrir allar hæðir hússins. Undir liðnum „sameign sumra“ sé tilgreint að lyftuhúsið sjálft falli þar undir, því sé lyftuhúsið samkvæmt þessu í eigu íbúðanna en ekki verslananna. Við skoðun hvers matshluta sé í öllum tilfellum tilgreind hlutfallstala í sameign allra. Fram komi að aðeins einn mælir sé fyrir hita sem skiptist milli eigenda í samræmi við hlutfallstölur. Eignaskiptayfirlýsingin sé ekki eins skýr og hafin yfir allan vafa og æskilegt væri. Hún innihaldi þversögn að því er varði sameign á lyftu hússins. Verði því að líta til þess að lög um fjöleignarhús séu ófrávíkjanleg. Þá sé ótvírætt að eigendur álitsbeiðanda hafi aðgengi að lyftunni. Sameiginleg rými séu staðsett í sama rými og lyftan, svo sem rafmagnstöflur og hitamælir. Lyftan þjóni þörfum heildarinnar, svo sem þegar það þurfi að komast upp á þak hússins sem sé í sameign allra, sem og að loftneti á þakinu. Ekki sé unnt að mæla eða halda utan um not einstakra eignarhluta að lyftunni, sbr. áskilnað C-liðar 45. gr. Fyrri eigandi eignarhluta álitsbeiðanda hafi undirritað eignaskiptayfirlýsinguna á sínum tíma og greitt hinn umdeilda kostnað. Sem sáttartillögu hafi gagnaðili lagt til að álitsbeiðandi greiddi lægri rekstrar- og viðhaldskostnað vegna lyftunnar þannig að hann yrði 6,91% í stað 11,52%.

III. Forsendur

Deilt er um hvort álitsbeiðanda beri að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðhalds- og reksturs lyftu. Eignarhlutar álitsbeiðanda eru verslunarrými en aðrir eignarhlutar hússins eru íbúðir. Veggur aðskilur eignarhluta álitsbeiðanda frá þeim hluta hússins sem samanstendur af íbúðum.

Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, og eru því jafnan líkur á að um sameign allra sé að ræða, sé um það álitamál. Um sameign sumra getur þó verið að ræða þegar fram kemur eða ráða má af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt þyki að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Þar sem sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærðri til þinglýsingar 17. febrúar 2012, segir í almennum athugasemdum að lyfta sé í húsinu í sameign allra og fyrir allar hæðir hússins. Í nánari skýringu um það hvað telst til sameignar allra er lyftan þó ekki nefnd en aftur á móti segir að lyftuhús falli undir sameign sumra Y1 (sameign íbúða – ekki verslana). Þá segir í skýringum á hlutfallstölum vegna Y1 að um sé að ræða sameign allra íbúða en ekki verslunarrýma (t.d. stigahús, lyftur og fleira). Að þessu virtu liggur fyrir að við útreikning á hlutfallstölum er gert ráð fyrir að kostnaður vegna lyftunnar skuli felldur undir sameign sumra Y1, sbr. jafnframt 1. tölul. 1. mgr. 7. gr. laga um fjöleignarhús, og þar með er ekki gert ráð fyrir kostnaðarþátttöku álitsbeiðanda vegna hennar. Er það því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda, enda verður nægilega skýrlega ráðið af eignaskiptayfirlýsingunni að lyftan sé sameign sumra þrátt fyrir framangreinda almennu athugasemd.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í kostnaði vegna lyftunnar.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson