Mál nr. 126/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 126/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. nóvember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 8. desember 2024.        

Skýringar og gögn varnaraðila sem bárust 21. ágúst 2025 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu upphaflega tímabundinn leigusamning frá 1. september 2021 til 28. febrúar 2022, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ekki liggja fyrir aðrir skriflegir leigusamningar en sóknaraðili skilaði íbúðinni 3. apríl 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa flutt úr íbúðinni í apríl 2024 og að varnaraðili hafi ekki viljað endurgreiða tryggingarféð. Húsinu hafi verið skilað í sama ástandi og það hafi verið í við upphaf leigutíma. Varnaraðili hafi lofað að endurgreiða tryggingarféð en hann hafi síðan hætt að svara símtölum og tölvupóstum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila ekki hafa skilað íbúðinni í sama ástandi og hún hafi tekið við henni. Í leigusamningi segi að fjárhæð leigu sé vísitölutengd en sóknaraðili hafi greitt upphaflegt leigugjald út leigutíma. Þegar varnaraðili hafi tilkynnt að hann hafi viljað hækka leiguna hafi sóknaraðili fyrirvaralaust rekið út einstakling sem hafi framleigt íbúðina af henni og hún hætt að greiða leigu. Þrátt fyrir að í leigusamningi aðila hafi verið tekið fram að framleiga íbúðarinnar væri óheimil hafi sóknaraðili framleigt hana.

Allir gluggar séu myglaðir, íbúðin hafi verið óþrifin, borðplata í eldhúsi sé ónýt, snagar á hurðum og veggjum séu ónýtir. Þar af leiðandi þurfi að þrífa íbúðina og mála glugga og hurðir.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram 300.000 kr. í tryggingarfé. Meðal gagna málsins er leigusamningur sem gilti frá 1. september 2021 til 28. febrúar 2022. Aðilar að þeim samningi eru fjórir, tveir leigjendur og tveir leigusalar. Nefndin hefur árangurslaust óskað eftir leigusamningi frá aðilum málsins en þeir hafa ekki orðið við því.  Verður því gengið út frá því að aðilar þessa máls hafi gert munnlegan leigusamning, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga, eftir lok framangreinds leigusamnings, enda hafa engar athugasemdir hér um komið fram af hálfu varnaraðila.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Sóknaraðili kveðst hafa skilað íbúðinni í apríl 2024 og hefur varnaraðili upplýst að húsgögn hafi verið fjarlægð úr íbúðinni 2. eða 3. þess mánaðar og þá liggja fyrir rafræn samskipti þar sem segir að leigjendur yrðu farnir 1. maí 2024. Nefndin óskaði einnig eftir að varnaraðili upplýsti hvaða dag hann gerði kröfu í tryggingarféð en engin svör bárust við því. Engin gögn liggja fyrir um að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð að fjárhæð 300.000 kr., sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. sama ákvæðis, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 3. apríl 2024 reiknast dráttarvextir frá 2. maí 2024.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 300.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 2. maí 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi til greiðsludags.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                        Eyþór Rafn Þórhallsson