Mál nr. 134/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 134/2024

 

A, B og C

gegn

D

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Snædís Björt Agnarsdóttir lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A, B og C.

Varnaraðili: D.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigu að fjárhæð 130.000 kr. vegna desember 2024. Einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða 15.000 kr. vegna þrifa sem þörf hafi verið á við lok leigutíma. Þá gera sóknaraðilar kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða 45.000 kr. vegna viðgerða á hurð. Loks gera sóknaraðilar kröfu um viðurkenningu á því að tryggingarfé varnaraðila verði ráðstafað upp í kröfur sóknaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað og að þeim verði gert að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 105.000 kr.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 9. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 12. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. janúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu þrjá tímabundna og skriflega leigusamninga vegna tímabilanna 1. júlí 2021 til 31. apríl 2022, 1. maí 2022 til 31. maí 2023 og 1. júní 2023 til 31. maí 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að E. Aðilar sömdu munnlega um framhald leigunnar þegar síðastnefnda tímabundna samningnum lauk. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og bótakröfu sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa fengið beiðni frá varnaraðila um að vera lengur í íbúðinni þegar skriflegum leigusamningi hafi verið að ljúka um vorið 2024. Samið hafi verið um að samningurinn yrði endurnýjaður í eitt ár með hækkuðu leiguverði í tölvupóstsamskiptum aðila 7. mars 2025. Varnaraðili hafi munnlega óskað eftir að segja þeim samningi upp um miðjan október 2024 en formleg uppsögn hafi ekki borist. Þá hafi varnaraðili óskað munnlega eftir því að fara úr íbúðinni 1. desember 2024. Aðilar hafi komist að samkomulagi um að sóknaraðilar myndu reyna að finna nýjan leigjanda frá þeim tíma. Hið leigða hafi verið auglýst og viðræður við einn einstakling um að taka yfir samninginn gengið vel en hann hafi þó dregið sig til baka þegar hann hafi áttað sig á því að leigusamningurinn gæti aðeins verið tímabundinn. Þetta hafi tafið leitina talsvert og endað með því að ekki hafi verið búið að finna nýjan leigjanda fyrir 1. desember. Varnaraðili hafi yfirgefið hið leigða þann dag. Eftir skoðun varnaraðila hafi komið í ljós að illa hafi verið þrifið og skemmdir eftir álímda snaga skildar eftir á baðherbergishurð. Sóknaraðilar hafi reynt að komast að samkomulagi við varnaraðila á góðum nótum varðandi riftun samningsins og skilin en þeim tilraunum hafi einungis verið svarað með dónaskap og vanvirðingu. Varnaraðili hafi hafnað öllum sáttatillögum og séu þær því dregnar til baka af hálfu sóknaraðila.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa flutt út 30. nóvember 2024. Hún hafi upplýst sóknaraðila að hún hygðist flytja út og þau sagt að það væri ekkert vandamál. Allt hafi verið í góðu þar til varnaraðili hafi boðist til að finna nýjan leigjanda. Sóknaraðilar hafi hunsað það.

Skriflegum samningi hafi lokið 31. maí 2024 og með tölvupósti hafi sóknaraðilar sagt að þau myndu endurnýja samninginn en það hafi ekki verið gert. Hún hafi greitt hærri leigu frá júní 2024. Varnaraðili hafi sýnt sóknaraðilum eina skemmd á baðherbergi þegar hún hafi flutt út, en aðrar skemmdir hafi verið til staðar við upphaf leigutíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að aldrei hafi borist formleg uppsögn frá varnaraðila eða neitt skriflegt sem hafi bent til þess að hún hafi ætlað að fara, þrátt fyrir ítrekaðar beiðnir um slíkt.

Skýrt hafi komið fram í tölvupóstsamskiptum aðila að varnaraðili hafi samþykkt hækkun leigunnar frá júní. Hún hafi vitað að þegar tímabundinn leigusamningur sé ekki framlengdur skriflega verði samningurinn ótímabundinn.

Þær myndir sem sóknaraðilar hafi lagt fram séu að sjálfsögðu úr hinni leigðu íbúð og alveg eins og varnaraðili hafi skilið við hana, teknar fáeinum dögum eftir að hún hafi farið. Sóknaraðilar hafi verið tvö í rúmlega þrjá tíma að þrífa eftir hana. Varnaraðili hafi vissulega sýnt þeim skemmdir á baðherbergishurðinni en ólíkt því sem hún hafi haldið fram hafi sóknaraðili sagt að þetta þyrfti að laga, ásamt því að fjarlægja álímdu snagana á hurðinni.

V. Niðurstaða             

Ágreiningur er um lok leigutíma og kröfur sóknaraðila um skaðabætur vegna ástands hins leigða við afhendingu. Kveðið er á um í 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn leigusamning og að öll ákvæði laganna gildi um réttarsamband þeirra. Í 2. mgr. sama ákvæðis segir að upphæð leigunnar ákveðist þá sú fjárhæð sem leigusali geti sýnt fram á að leigjandi hafi samþykkt.

Skriflegum leigusamningi aðila lauk 31. maí 2024. Aðilar komust að samkomulagi um framhald leigunnar með tölvupóstsamskiptum 7. mars 2024 þar sem varnaraðila var boðið að leigja íbúðina áfram gegn hækkun leigunnar úr 115.000 kr. í 130.000 kr. sem hann þáði. Ekki kom til þess að aðilar gerðu skriflegan leigusamning þegar tímabundnum leigusamningi þeirra lauk 31. maí 2024 og komst þar með á ótímabundinn leigusamningur frá þeim tíma, sbr. 1. mgr. 10. gr. húsaleigulaga. Uppsagnarfrestur var því sex mánuðir af beggja hálfu, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, og bar að segja samningnum upp með skriflegum hætti, sbr. 2. mgr. 55. gr. sömu laga. Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að varnaraðili hafi sent skriflega uppsögn eða að aðilar hafi komist að samkomulagi um leigulok frá 1. desember 2024. Fyrir liggja tölvupóstsamskipti frá 29. nóvember þar sem sóknaraðilar tilkynna varnaraðila að ekki hafi tekist að finna nýjan leigjanda frá næstu mánaðamótum, svo sem reynt hafi verið. Verður því fallist á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna desembermánaðar að fjárhæð 130.000 kr., enda varnaraðili bundinn af uppsagnarfresti, og er sóknaraðilum heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila, að fjárhæð 105.000 kr., upp í þessa kröfu, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber varnaraðila jafnframt að greiða sóknaraðila eftirstöðvar leigubótanna að fjárhæð 25.000 kr.

Sóknaraðilar gera einnig kröfu um viðurkenningu á því að varnaraðila beri að greiða bætur að fjárhæð 15.000 kr. þar sem þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma. Ekki verður af gögnum málsins ráðið að aðilar hafi gert sameiginlega úttekt við lok leigutíma líkt og ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga gerir ráð fyrir, en þess utan bar sóknaraðilum að gefa varnaraðila kost á úrbótum, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga, vegna athugasemda þeirra. Þá er krafan ekki studd gögnum. Verður því ekki fallist á þessa kröfu sóknaraðila.

Einnig gera sóknaraðilar kröfu vegna skemmda sem urðu á baðherbergishurð en ummerki eru á málningu eftir límmiða sem settir voru á hurðina á leigutíma. Í greinargerð sinni kveðst varnaraðili hafa sýnt sóknaraðilum téðar skemmdir. Eru skemmdirnar þannig óumdeildar og má það jafnframt ráða af tölvupóstsamskiptum aðila þar sem skemmdirnar eru viðurkenndar af hálfu varnaraðila. Krafa sóknaraðila vegna þessara skemmda nemur 45.000 kr. og sundurliðast þannig að efniskostnaður nemur 15.000 kr. og vinna þeirra sjálfra við lagfæringar 30.000 kr. Engin gögn liggja þó fyrir til stuðnings fjárútlátum vegna þessarar kröfu, en með hliðsjón af því að skemmdirnar eru óumdeildar telur nefndin að meta beri bætur að álitum og að hæfilegt megi telja að varnaraðili greiði 20.000 kr. vegna þessarar viðgerðar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðilum er heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 105.000 kr. og auk þess sem varnaraðila ber að greiða sóknaraðilum 25.000 kr. í leigubætur.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðilum 20.000 kr. í bætur vegna skemmda á hurð.

Öðrum bótakröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Snædís Björt Agnarsdóttir                                          Eyþór Rafn Þórhallsson