Mál nr. 143/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 143/2024

 

A og B

gegn

C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðilar: A og B.

Varnaraðili: C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þeim sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 580.000 kr. vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 28. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 13. janúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, mótt. 22. janúar 2025.

Svar sóknaraðila, dags. 28. júní 2025, vegna beiðni kærunefndar um frekari skýringar.

Viðbótargögn sóknaraðila, móttekin 1. september 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2023 til 30. nóvember 2024 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á gluggum, veggjum, dyrabjöllu og speglaskáp í hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar kveðast hafa fengið íbúðina afhenta 16. október 2024. Við upphaf leigutíma hafi íbúðin öll verið nýlega uppgerð af sóknaraðilum, að undanskildu baðherbergi, og verið í toppstandi. Að leigutíma loknum hafi íbúðin vægast sagt verið í slæmu ástandi. Gerð sé krafa um að fá tryggingu varnaraðila að fullu greidda, enda nemi tjónið töluvert hærri upphæð en tryggingin. Varnaraðili hafi hafnað kröfunni og því sé ágreiningurinn borinn undir kærunefnd.

Skipt hafi verið um glugga á leigutíma en þeir hafi orðið fyrir skemmdum. Við skil íbúðarinnar hafi varnaraðili upplýst að skemmdir hefði orðið á gluggunum. Gluggapóstar séu mikið skemmdir í fimm herbergjum og þurfi sóknaraðila að fá málara til að lagfæra þá. Einnig hafi verið búið að eyðileggja þéttilista á gluggum í fjórum herbergjum. Það sé stór og dýr viðgerð að skipta um þá þar sem það þurfi að taka glerið úr. Sóknaraðilar hafi fengið tilboð frá verktaka sem nemi 708.288 kr. með virðisaukaskatti. Nokkrir veggir hafi verið brotnir og sé lagfæring á þeim innifalin í fyrrnefndu tilboði málara. Dyrabjalla hafi jafnframt verið brotin en það vanti tilboð í viðgerðir á henni og þá hafi veggfastur speglaskápur á baðherbergi verið brotinn, en nýr kosti 26.950 kr.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að mikill umgangur hafi verið á stigaganginum og því líklegt að rammi hafi brotnað af dyrabjöllunni þegar einhverjir íbúar hafi staðið í flutningum. Varnaraðili viti ekki hvernig eða hvenær það hafi gerst.

Augljóst sé að djúp sprunga sem liggi niður eftir veggnum sé tilkomin vegna annmarka á húsnæðinu sjálfu, múrverkinu, en þessi viðgerð sé langt utan lögbundinnar umsjónarskyldu varnaraðila. Ekki hafi verið gerð krafa um að eðlileg slit eftir fjögurra manna fjölskyldu sem hafi búið í íbúðinni í þrjú ár yrðu lagfærð við lok leigutíma. Þá hafi ekki verið skilgreint í leigusamningi eða samtali aðila hvað félli undir eðlileg slit á málningu, þar með talið á gönguleið við inngang og vegg. Það hljóti því að vera á ábyrgð sóknaraðila.

Fyrir upphaf leigutíma hafi verið skipt um glugga og það sé því með öllu ótækt að ætlast til þess að varnaraðili greiði kostnað við að laga alla/einhverja óskilgreinda glugga. Nýju gluggarnir séu með svörtum þéttikanti sem hafi verið sýnilegur á nokkrum stöðum, eitthvað sem varnaraðili hafi ekki spáð mikið í en eftir að hafa ráðfært sig við fagaðila sé henni ljóst að listar sem þessir eigi ekki að stingast út og því eigi að vera útilokað fyrir kött eða mann að ná listum sem þessum upp úr nema galli hafi verið á ísetningunni.

Varnaraðili hafi haldið ketti í íbúðinni með leyfi sóknaraðila. Þá sé óumdeilt að speglaskápur hafi orðið fyrir skemmdum.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að skipt hafi verið um glugga á meðan varnaraðili hafi búið þar og hún því ábyrg fyrir tjóninu á þeim. Einu gluggarnir sem ekki hafi verið skipt um séu við svalir, en þeir séu ekki skemmdir. Varnaraðili hafi sagt að hún hafi ekki hleypt köttunum inn í svefnherbergi og að það væri ástæða þess að gluggarnir þar hafi sloppið. Auðvelt sé að komast í þéttilistana og valda skemmdum þar sem þeir liggi niður með glerinu og séu ekki faldir. Köttur færi létt með að setja klærnar í þá og tæta þá upp. Varnaraðili hafi viðurkennt að kettir hennar hafi valdið skemmdunum, sbr. rafræn samskipti aðila 19. október 2024.

Múrverkið sem hafi orðið fyrir skemmdum hafi verið mjög vandað og gert af fagmanni. Skemmdir á milliveggjum íbúðar með þessum hætti sé töluvert langt frá eðlilegu sliti við eðlilega umgengni. Nágranni á hæðinni fyrir ofan geti vottað að oft hafi borist gríðarleg læti úr íbúðinni.

V. Niðurstaða             

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingu að fjárhæð 580.000 kr., en um var að ræða tryggingu á formi bankaábyrgðar fyrir milligöngu E ehf.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í 8. mgr. sama ákvæðis er kveðið á um að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Varnaraðili skilaði íbúðinni 16. október 2024 og gerðu sóknaraðilar kröfu um að ganga að allri tryggingu varnaraðila með tölvupósti til E 31. sama mánaðar vegna skemmda sem hafi orðið á gluggum, veggjum, dyrabjöllu og speglaskáp. E upplýsti sóknaraðila með tölvupósti 28. nóvember 2024 að varnaraðili hefði hafnað kröfu þeirra. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 28. desember 2024 og því ljóst að ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var ekki vísað til kærunefndar innan frests og tryggingin því úr gildi fallinn við móttöku kærunnar, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                     Eyþór Rafn Þórhallsson