Mál nr. 8/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. október 2025

í máli nr. 8/2025

 

A

gegn

B og C

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðilar: B og C.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilar eigi ekki kröfu í ábyrgðartryggingu hans hjá D og að þeim beri að endurgreiða honum leigu vegna tímabilsins 27. desember 2024 til 31. janúar 2025.

Krafa varnaraðila er að kröfu um endurgreiðslu á leigu verði hafnað en þau samþykkja að gera ekki kröfu í ábyrgðartryggingu.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 20. janúar 2025

Greinargerð varnaraðila, dags. 7. febrúar 2025

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. febrúar 2025

Athugasemdir varnaraðila, dags. 23. febrúar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu samning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E, frá 1. ágúst 2023. 17. maí 2023 til 31. maí 2024. Varnaraðilar sögðu samningnum upp 23. júlí 2024 með sex mánaða uppsagnarfresti og var sóknaraðili beðinn um að rýma húsnæðið eigi síðar en 1. febrúar 2025. Sóknaraðili óskaði eftir að skila hinu leigða 20. desember þar sem hann hafði orðið sér úti um annað leiguhúsnæði en varnaraðilar höfnuðu því. Hann flutti allt að einu úr eigninni og gerir kröfu um að fá endurgreidda leigu frá 27. desember er fasteignasali fór inn í hina leigðu eign án hans samþykkis.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa orðið fyrir miklu ónæði vegna þess að varnaraðilar hafi sett hina leigðu eign á sölu og hann ítrekað þurft að taka á móti væntum kaupendum og fasteignasala. Þá hafi eignin verið auglýst með myndum sem teknar hafi verið á meðan hann hafði afnot hins leigða svo persónulegir munir hans hafi sést sem sé brot á friðhelgi einkalífs hans. Mikil samkeppni sé um eignir á leigumarkaði og er honum hafi staðið til boða að taka á leigu aðra eign frá 20. desember hafi hann orðið að gera það til að forða því að verða heimilislaus við lok uppsagnarfrests, 31. janúar 2025.  Hann hafi því biðlað til varnaraðila að samningslok yrðu 20. desember með vísan til sanngirnis- og tillitssjónarmiða. Varnaraðilar hafi hafnað því og er sóknaraðili tilkynnti að hann myndi afhenda eignina og flytja út 20. desember hafi þau ítrekað hvenær uppsagnarfrestinum lyki. Eigninni hafi hann skilað tandurhreinni og telur að hann eigi ekki að greiða leigu eftir 27. desember er fasteignasali hafi farið inn í eignina án hans samþykkis.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðilar kveða sóknaraðila hafa upplýst að hann myndi afhenda eignina 20. desember þrátt fyrir að uppsagnarfresti lyki 31. janúar 2025. Hafi þau því talið eignina tóma og heimilað fasteignasala að fara inn í hana 27. desember 2024. Sóknaraðili hafi aftur á móti synjað honum aðgangi og hann farið af staðnum án þess að framkvæma skoðun.

Sóknaraðili hafi tilkynnt 10. desember að hann hafi viljað fara úr eigninni 20. desember sem ekki hafi verið hægt að samþykkja með svo stuttum fyrirvara. Hafi varnaraðilar lagt til að sóknaraðili myndi finna leigjanda í sinn stað en hann hafi hafnað því þar sem hann hafi ekki talið sig hafa nægan tíma til þess. Skoðanir á eigninni hafi verið í fullu samráði við sóknaraðila sem og 25. gr. húsaleigulaga. Þá hafi sóknaraðili samþykkt að nota þær myndir sem notaðar hafi verið við auglýsingu á fasteigninni. Þá hafi sóknaraðili ekki tilkynnt sérstaklega að hann hefði skilið lykla að eigninni eftir í íbúðinni og ekki svarað fyrirspurnum varnaraðila um afhendingu eignarinnar og lokaúttekt. Eftir lok leigutíma hafi skemmdir á eigninni komið í ljós, vatnstjón hafi orðið á baðherbergi, þéttingalistar á sturtuhurðum verið fjarlægðir, gólflistar sprungnir og vatnstjón á eldhússkápum og gardína verið skemmd. Varnaraðilar séu tilbúnir að taka á sig tjón vegna skemmda á eigninni og samþykkja að fella niður ábyrgð hjá D.

 

VI. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili hafnar því að hafa valdið skemmdum á eigninni. Þá sýni heimsókn fasteignasala 27. desember að varnaraðilar hafi talið sig vera komna með umráð eignarinnar.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili ítrekar fyrri sjónarmið.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning sem sóknaraðili sagði upp með sex mánaða uppsagnarfresti í samræmi við 56. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þann 23. júlí 2024. Uppsagnarfresti lauk því 31. janúar 2025. Hinn 10. desember tilkynnti sóknaraðili að hann hefði náð að verða sér úti um aðra íbúð til leigu frá 20. desember og óskaði eftir að aðilar myndu sammælast um að leigusamningur myndi falla niður þann dag. Varnaraðilar höfnuðu því en buðu sóknaraðila að útvega annan leigjanda í sinn stað sem hann hafnaði þar sem hann taldi það ekki unnt sökum árstíma en mikil ró væri yfir leigumarkaði seinni hluta desember fram á nýtt ár.

Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi tilkynnt að hann myndi þrátt fyrir allt fara úr eigninni 20. desember var hann staddur í henni er fasteignasala bar að garði 27. desember. Gátu varnaraðilar því ekki lagt til grundvallar að sóknaraðili hefði þegar afhent þeim umráð eignarinnar og hann tilkynnti þeim ekki sérstaklega að hann hefði þennan dag skilið lyklana að íbúðinni eftir í íbúðinni. Hefur ekkert komið fram í málinu sem leitt getur til þess að samningi aðila teljist hafa hafi lokið 27. desember eins og sóknaraðili heldur fram, eða að skylda hans til greiðslu leigu hafi fallið niður þann dag. Er því ekki unnt að fallast á kröfu hans um endurgreiðslu.

Ekki er ágreiningur um að varnaraðilar hafi ekki gert og eigi ekki kröfu í tryggingu sóknaraðila og að hún sé niðurfallin. Er því ekki þörf á að taka kröfu sóknaraðila þar um til úrlausnar.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 3. október 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson