Mál nr. 136/2024 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. nóvember 2025

í máli nr. 136/2024

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna tímabilsins 1. desember 2024 til 1. mars 2025.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 9. desember 2024.

Greinargerð varnaraðila, dags. 23. desember 2024.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 17. janúar 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. febrúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá 8. júlí 2024 um leigu varnaraðila á herbergi í íbúð sóknaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að varnaraðila verði gert að greiða leigubætur vegna tímabilsins 1. desember 2024 til 1. mars 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa leigt varnaraðila herbergi í íbúð hans frá 9. júlí 2024, en hann hafi einnig verið búsettur í íbúðinni. Ekki hafi verið gerður skriflegur leigusamningur. Þegar aðilar hafi rætt um uppsögn hafi þau verið sammála um að vera sanngjörn. Varnaraðili hafi sagt leigunni upp með skilaboðum 14. nóvember 2024 þar sem hún hafi sagst ætla að flytja út 1. desember sama ár. Sóknaraðili hafi sagt að fyrirvarinn væri of stuttur og að einn mánuðir væri meira viðeigandi, sem varnaraðili hafi hafnað. Með skilaboðum 15. nóvember 2024 hafi sóknaraðili bent varnaraðila á ákvæði húsaleigulaga en hún hafi engu svarað. Næsta dag hafi sóknaraðili með skilaboðum sagt að hann teldi sanngjarnt að miða við eins mánaðar uppsagnarfrest en þar sem engin viðbrögð hafi borist frá varnaraðila hafi sóknaraðili dregið það tilboð sitt til baka, þ.e. að miða ætti við eins mánaðar uppsagnarfrest.

Þar sem varnaraðili hafi verið ósamvinnuþýð hafi sóknaraðili tilkynnt að hann hygðist leita atbeina kærunefndar. Hafi hún þá gefið til kynna að hún hygðist hugsanlega flytja aftur inn, sem sóknaraðili hafi sagt að væri í lagi 23. nóvember 2024. Næsta dag hafi varnaraðili aftur gefið til kynna að hún hygðist búa áfram í íbúðinni.

Eftir skilaboð varnaraðila 14. nóvember 2024 hafi sóknaraðili byrjað að leita að nýjum leigjanda. Aðilar hafi hist 24. sama mánaðar og varnaraðili boðist til að hjálpa til við leitina sem sóknaraðili hafi þegið með því skilyrði að hann myndi hitta viðkomandi fyrst og samþykkja. Einnig hafi aðilar sammælst um að varnaraðili bæri ábyrgð á leigunni þar til nýr leigjandi fyndist. Frá 15. nóvember til 5. desember 2024 hafi sóknaraðili verið í sambandi við 21 einstakling, þar af hafi fimm skoðað íbúðina, nú síðast 2. desember.

Sóknaraðili hafi tilkynnt varnaraðila að hann hefði fundið mögulegan leigjanda sem gæti flutt inn 15. febrúar 2025, sem hafi síðan breyst í 1. mars. Vegna starfs sóknaraðila og komandi hátíðardaga, þar sem sóknaraðili hafi verið erlendis í tvær vikur, yrði ekki líklegt að hann myndi finna leigjanda sem gæti flutt inn fyrir áramót. Vegna þessa, og til að forðast frekara fjárhagslegt og tilfinningalegt álag, hafi varnaraðila verið boðin sáttatillaga sem hún hafi hafnað. Varnaraðili hafi flutt eigur sínar úr íbúðinni 17. nóvember 2024 og ekki greitt leigu fyrir desembermánuð.

Varnaraðili hafi hunsað sanngjarnt tilboð um uppsagnarfrest í næstum því heila viku. Hún hafi komið með órökstuddar og beinlínis hættulegar ásakanir á hendur sóknaraðila. Þrátt fyrir að aðilar hafi rætt um eins mánaðar uppsagnarfrest hafi ekki verið gerður skriflegur leigusamningur og því hafi stofnast ótímabundinn leigusamningur, sbr. 10. gr. húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa gert munnlegt samkomulag við sóknaraðila um að leigutími yrði fjórir til fimm mánuðir. Aldrei hafi verið ræddur eða samþykktur þriggja mánaða uppsagnarfrestur heldur hafi þau ætlað að miða við eins mánaðar uppsagnarfrest. Aðilar hafi rætt um sveigjanlega skammtímaleigu og sóknaraðili meðal annars nefnt að hann hygðist selja íbúðina.

Þótt varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila um áform hennar um að flytja út með tveggja vikna fyrirvara hafi aðilar verið búnir að komast að samkomulagi um sveigjanlega brottför vegna atviks sem hafi komið upp og sóknaraðili þá þegar krafist þess að varnaraðili myndi þegar yfirgefa íbúðina. Í ljósi þeirra aðstæðna sé varnaraðili ekki skuldbundin til að greiða leigu eftir nóvember 2024. Sú afstaða eigi einnig stoð í upphaflegu samkomulagi aðila um fjögurra til fimm mánaða leigutíma.

Fyrrnefnt atvik hafi falist í því að skömmu eftir að varnaraðili hafi flutt inn hafi sóknaraðili krafist þess að varnaraðili flytti þegar út. Hann hafi spurt hvenær hún gæti flutt út, sagt að þau gætu ekki búið saman og að hún yrði að fara. Á þeim tíma hafi sóknaraðili ekki tekið tillit til neins uppsagnarfrests. Sóknaraðili hafi þrýst á varnaraðila að fara án þess að hafa reynt að komast að sanngjörnu samkomulagi. Að endingu hafi sóknaraðili dregið orð sín til baka, en varnaraðili engu að síður frá þessum tímapunkti vitað að hún yrði að leita að öðru húsnæði. Þetta hafi valdið henni tilfinningalegum óþægindum þar sem hún hafi verið óttaslegin og óörugg á heimili sínu. Traust aðila hafi verið brotið með þessari framkomu sóknaraðila. Annað atvik af þessum toga hafi síðar komið upp.

Sóknaraðili hafi vísað í eins mánaðar uppsagnafrestinn þegar varnaraðili hafi tilkynnt um brottför sína, til dæmis með skilaboðum 14. og 17. nóvember 2024. Varnaraðili hafi byrjað að flytja út 17. nóvember og eftir það hafi sóknaraðili fyrst nefnt að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir. Sú krafa hafi ekki verið í samræmi við samkomulag aðila. Sóknaraðili hafi mistúlkað tregðu varnaraðila við að svara á meðan hún hafi verið að leita lögfræðiráðgjafar á þann veg að hún væri að hunsa tilboð hans. Einnig hafi hann hótað þriggja mánaða uppsagnarfresti færi varnaraðili ekki að hans fyrirmælum. Þrátt fyrir óáreiðanlega háttsemi sóknaraðila hafi varnaraðili boðist til að finna nýjan leigjanda sem hann hafi upphaflega samþykkt.

Sóknaraðili hafi nefnt 23. nóvember 2024 að vinur hans gæti flutt inn. Í fyrstu hafi það virkað sem raunhæf lausn eða þar til sóknaraðili hafi upplýst að hann gæti ekki flutt inn fyrr en um miðjan febrúar. Varnaraðili hafi fundið mögulegan leigjanda 24. nóvember sem sóknaraðili hafi í fyrstu sýnt jákvæð viðbrögð við, en síðar upplýst að hann hygðist leigja vini sínum frá 15. febrúar 2025. Honum hafi aftur á móti borið að takmarka tjón sitt, sbr. 62. gr. húsaleigulaga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Einnig segir að ágreiningur sem hafi komið upp skömmu eftir upphaf leigutíma hafi snúist um myglu í dýnu í herberginu. Þau hafi bæði orðið pirruð í þessum samskiptum og í kjölfarið hafi sóknaraðili bent á að þau ættu að endurskoða sambúð þeirra. Nokkrum dögum síðar hafi þau þó bæði beðist afsökunar og þau sammælst um áframhaldandi búsetu varnaraðila. Aðilar hafi aftur átt í rifrildi 13. september 2024 en þrátt fyrir það hafi samskipti haldist vingjarnleg þar á eftir. Varnaraðili hafi haldið búsetunni áfram og ekkert gefið til kynna að hún hygðist flytja.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Aðilar gerðu ekki skriflegan leigusamning og komst þar með á ótímabundinn samningur um leigu varnaraðila á herbergi í íbúð sóknaraðila, sbr. 10. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili tilkynnti með skilaboðum 14. nóvember 2024 að hún kæmi til með að flytja út fyrir næstu mánaðamót þar sem henni stæði til boða önnur íbúð. Yfirgaf hún íbúð sóknaraðila 17. nóvember 2024. Krafa sóknaraðila snýr að því að varnaraðila verði gert að greiða leigubætur vegna tímabilsins 1. desember 2024 til 1. mars 2025, þar sem hún hafi verið bundin af þriggja mánaða uppsagnarfresti, sbr. 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili byggir aftur á móti á því að aðilar hafi rætt um að leigusamningur yrði tímabundinn í fjóra til fimm mánuði og/eða að uppsagnarfrestur yrði einn mánuður.

Í málinu liggja fyrir samskipti sem sýna að sóknaraðili lagði til í samskiptum aðila 14. nóvember 2024, eftir framangreinda tilkynningu varnaraðila um uppsögn leigusamningsins, að uppsagnarfrestur yrði einn mánuður auk þess sem hann vísaði til þess að þau hefðu áður rætt um eins mánaðar uppsagnarfrest. Eins og atvikum er háttað verður að líta svo á að það hafi verið í þágu varnaraðila að miða við eins mánaðar uppsagnarfrest í stað þriggja mánaða uppsagnarfrest þegar hún sagði samningnum upp 14. nóvember 2024. Sóknaraðila var því heimilt að gefa eftir réttindi sín að þessu leyti, í þágu varnaraðila, enda eru húsaleigulög frávíkjanleg í þágu leigjanda, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Sóknaraðili var bundinn af þessari eftirgjöf réttinda sinna og getur ekki síðar borið fyrir sig þriggja mánaða uppsagnarfrest á grundvelli 2. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga. Verður því aðeins fallist á að varnaraðila beri að greiða leigubætur vegna desember 2024 að fjárhæð 115.000 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 115.000 kr. í leigubætur.

 

Reykjavík, 3. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson