Mál nr. 138/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 138/2024

 

Samþykki fyrir hundahaldi. Aðgengi að fundargerðum. Hækkun hússjóðsgjalda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 7. september 2024, beindi A í umboði eiganda íbúðarinnar B, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið C, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 23. desember 2024, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. janúar 2025, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. febrúar 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 3. nóvember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að húshluta 7c og gagnaðili er húsfélagsdeild í þeim húshluta.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

1. Að viðurkennt verði að ekki liggi fyrir lögmæt ákvörðun um hundahald í húsinu.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að birta fundargerðir.
3. Að viðurkennt verði að fjárhæð hússjóðsgjalda verði leiðrétt og ofgreidd gjöld endurgreidd.
4. Að viðurkennt verði að eigendur húshlutanna þriggja séu í sama húsfélagi án deildarskiptingar.
5. Að viðurkennt verði að stjórn gagnaðila beri að auglýsa eftir málum frá eigendum til umræðu og atkvæðagreiðslu á húsfundum.

Álitsbeiðandi kveður stjórn gagnaðila hafa samþykkt að veita eiganda almennt leyfi fyrir hundi þar sem hann hafi sagt að hann hefði skriflegt samþykki 2/3 hluta eigenda fyrir slíku leyfi, en hundum hans hafi síðan fjölgað í kjölfarið. Hvorki íbúinn né stjórnin hafi veitt nánari upplýsingar um samþykkið, en þeir hafi enga heimild til að veita slíkt leyfi á grundvelli laganna. Réttur þeirra sem búi við ofnæmi eða uni ekki óþrifnaði og ónæði af hundum sé fyrir borð borinn. Í lögunum vegi tillit til heilsufars íbúa þyngra en þörf íbúa til að ástunda dýrahald. Slíka ákvörðun sé einungis hægt að taka á húsfundi, en enginn slíkur fundur hafi verið haldinn. Það geti með engu móti talist lýðræðislegt að einn hundaeigandi hlaupi milli manna með blað og blýant. Þá hafi álitsbeiðandi verið greindur með ofnæmi fyrir dýrahári fyrir aldarfjórðungi sem hafi farið versnandi, en hann hafi aldrei verið beðinn um læknisvottorð.

Stjórn gagnaðila hafi neitað að gera fundargerðir opinberar og bent á vefsíðu hjá E, sem álitsbeiðandi hafi í fyrstu ekki fengið aðgang að en þegar hann hafi svo fengið aðgang hafi hann ekki getað opnað skjölin með fundargerðunum. Einnig hafi gjald í hússjóð hækkað verulega og þær skýringar fengist að það hafi stafað af framkvæmdum við bílakjallara en eigendur íbúða án bílakjallara, þar á meðal álitsbeiðandi, eigi ekki að greiða fyrir þær. Þá hafi ábendingum álitsbeiðanda um að allir eigendur húsanna þriggja séu í sama húsfélagi verið hunsaðar, enda þótt það skipti augljóslega máli og þörf kunni að vera á breytingum. Ábending hans um aðgreiningu bílakjallara hafi verið hunsuð. Eigendur hafi bæði mismunandi hagsmuni og ábyrgð. Þá hafi stjórnin ekki auglýst eftir málum frá eigendum til umræðu og atkvæðagreiðslu á húsfundum.

Gagnaðili kveður eigendur hafa fengið samþykki 2/3 hluta eigenda með undirskriftum til að skrá hund þeirra með lögmætum hætti, en á húsfundi hafi verið tekin ákvörðun um almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds, sbr. 2. mgr. 33. gr. e. laga um fjöleignarhús. Vegna undirskriftarlistans þá hafi stjórn gagnaðila hvorki staðið að undirskriftarsöfnuninni né varðveitt listann. Sé álitsbeiðandi með ofnæmi fyrir hundum beri honum að sýna fram á það með læknisfræðilegum gögnum.

Allir eigendur hafi aðgang að fundargerðum með því að skrá sig inn á „mínar síður“ hjá E, en fyrirtækið hafi einnig sent álitsbeiðanda fundargerðir með tölvupósti. Mögulega hafi álitsbeiðandi ekki getað komist tímabundið inn á vefsvæðið þar sem fyrirtækið hafi skipt um þjónustusíðu um mitt síðasta sumar.

Allar ákvarðanir sem tengist hækkun gjalda í hússjóð, þar á meðal viðbótargjöld vegna framkvæmda, séu teknar á húsfundum. Þær hækkanir sem álitsbeiðandi hafi vísað til, sem tengist framkvæmdum í bílakjallara, sé ekki rétt. Auk þess hafi verið framkvæmdir í sameign, þ.e. uppsetning öryggismyndavélakerfis. Mótun gagnaðila sé enn í gangi, en íbúðir í húsinu hafi verið afhentar árið 2023. Eigendur þurfi að búast við hækkun húsgjalda, sérstaklega vegna framkvæmda á vegum gagnaðila. Þær hækkanir sem hafi orðið séu að rekja til rekstrarhalla, stjórnarlauna og ýmissa framkvæmda sem hafi verið samþykktar á húsfundum. Allar ákvarðanir sem hafi leitt til hækkunar á hússjóðsgjöldum séu í fundargerðum.

Þá sé það rétt hjá álitsbeiðanda að allir eigendur séu í sama húsfélagi en því sé skipt niður í þrjár húsfélagsdeildir og hafi þær verið formlega stofnaðar á aðalfundi 2023. Eina sameiginlega mannvirkið sé bílakjallarinn, en íbúð álitsbeiðanda fylgi ekki bílastæði. Á öllum húsfundum sé lögð fram dagskrá og ákvarðanir teknar í samræmi við hana.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. e. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hunda- og kattahald háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang eða stigagang, sbr. einnig 10. tölul. 1. mgr. 41. gr. sömu laga. Á grundvelli 2. mgr. 33. gr. e. getur húsfélag eða húsfélagsdeild þegar svo háttar til að 2/3 hluta samþykki liggi fyrir annaðhvort veitt almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds eða einstökum eigendum slíkt leyfi vegna tiltekins dýrs. Samkvæmt 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús verður að minnsta kosti helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meiri hluti þeirra að greiða atkvæði með tillögunni þegar um er að ræða ákvarðanir sem falla undir B lið 41. gr. sömu laga.

Samkvæmt fundargerð húsfundar sem haldinn var 25. september 2024, eða eftir að álitsbeiðnin var lögð fram, var borin upp til atkvæðagreiðslu tillaga um að veita almennt leyfi til hunda- og/eða kattahalds innan húsfélagsdeildar í húshluta 7c þar sem 11 atkvæði voru samþykk tillögunni en tvö á móti. Mætt var fyrir 13 eignarhluta af 20. Liggur þannig fyrir lögmæt ákvörðun eigenda fyrir hunda- og kattahaldi í húsfélagsdeildinni og er kröfu álitsbeiðanda í lið I þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Vegna kröfu álitsbeiðanda um aðgengi að fundargerðum þá styðja engin gögn það að honum hafi ekki verið tryggt aðgengi að þeim. Verður þessari kröfu þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Álitsbeiðandi kveðst hafa greitt hækkuð gjöld í hússjóð vegna framkvæmda í bílakjallara, en eignarhluta hans fylgi ekki hlutdeild í bílakjallaranum og því beri að endurgreiða honum ofgreidd gjöld að þessu leyti. Gagnaðili neitar þessari fullyrðingu og hefur álitsbeiðandi ekki stutt þennan málatilbúnað sinn neinum gögnum. Kostnaðaráætlun lögð fram á aðalfundi 2024 gerir ráð fyrir að einungis eigendur bílakjallara greiði gjöld vegna hans. Er því ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda út frá gögnum málsins.

Samkvæmt 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús eru húsfélög til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna og þarf ekki að stofna þau formlega og sérstaklega. Í 1. mgr. 76. gr. sömu laga er kveðið á um að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr., enda beri þeir þá einir kostnaðinn, sbr. 44. gr. Álitsbeiðandi gerir kröfu um viðurkenningu á því að til staðar sé eitt húsfélag án deildarskiptingar. Deildarskipting er heimil vegna sameiginlegra innri málefna, sbr. 1. mgr. 76. gr. laga nr. 26/1994, og enginn ágreiningur er um að til staðar sé sameiginlegt húsfélag fyrir húshlutana þrjá. Verður því ekki fallist á kröfu álitsbeiðanda hér um.

Vegna kröfu álitsbeiðanda í lið V þá er kveðið á um það í 4. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús að vilji eigandi fá mál tekið fyrir og til atkvæðagreiðslu á aðalfundi skuli hann greina stjórn frá því skriflega og/eða rafrænt með þeim fyrirvara að unnt sé að geta þeirra í fundarboði. Hvílir þannig engin skylda á stjórn gagnaðila að auglýsa sérstaklega eftir málum til umræðu og atkvæðagreiðslu fyrir húsfundi heldur er eigendum heimilt að leita til stjórnar hér um. Verður því að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 3. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson