Mál nr. 2/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. nóvember 2025

í máli nr. 2/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf. 

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé að fjárhæð 135.000 kr. og 33.750 kr. á viku frá 1. nóvember 2024 vegna „tafa og tjóns“.

Krafa varnaraðila er að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 1. febrúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 17. febrúar 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 8. mars 2025.

Upplýsingar varnaraðila sem bárust 16. október 2025 vegna beiðni kærunefndar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili leigði íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu á tryggingarfé.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa sagt leigunni upp 19. október 2024 og að hann myndi flytja út 31. sama mánaðar. Kveður hann varnaraðila hafa sagt að hann gæti ekki fengið tryggingarfé sitt að fjárhæð 135.000 kr. endurgreitt nema hann fyndi nýjan leigjanda að íbúðinni, sem hann hafi gert. Nýr leigjandi hafi flutt inn 1. nóvember og greitt 30.000 kr. hærri leigu en sóknaraðili. Varnaraðili hafi sagt að hann þyrfti einnig að finna nýjan leigjanda að íbúð sem dóttir sóknaraðila hafði verið með til leigu, sem hann hafi og gert umfram skyldu. Þrátt fyrir það hafi varnaraðili ekki endurgreitt honum tryggingarféð og sagt að sóknaraðili hafi ekki farið að ákvæðum samnings þeirra um þrjátíu daga uppsagnarfrest.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa tilkynnt nær fyrirvaralaust um brottför sína og fjölskyldu dóttur sinnar úr tveimur íbúðum varnaraðila. Viðskilnaður sóknaraðila hafi verið slæmur, íbúðir hafi verið óhreinar, auk þess sem skemmdir hafi orðið á opnanlegu fagi í glugga sem hafi þurft að lagafæra með tilheyrandi kostnaði. Tryggingu sóknaraðila hafi verið ætlað að tryggja slíkan óforsvaranlegan viðskilnað við leigulok. Vegna þessa hafi sóknaraðili fyrirgert rétti sínum til endurgreiðslu á tryggingarfé. Þá hafi hann samþykkt að sóknaraðili myndi losna undan leigusamningi með svo stuttum fyrirvara með því skilyrði að nýr leigjandi tæki við íbúðinni en yrði dráttur á því kæmi hann til með að verja tryggingafénu til greiðslu þess kostnaðar. Kveðst varnaraðili hafa hitt þá sem sóknaraðili hafi fundið sem leigjendur að íbúðunum tveimur og samþykkt að þau flyttu inn 1. nóvember. Annar leigjendanna hafi þó hætt við og nýr leigjandi ekki fundist að annarri íbúðinni fyrr en 1. desember.

VI. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er því mótmælt að viðskilnaður hafi verið slæmur og að tjóni hafi verið valdið á eigninni. Þá er ítrekað að hann hafi afhent íbúðina, sem hann hafi haft á leigu og lagt fram tryggingarfé vegna, 31. október og nýr leigjandi flutt inn í þá íbúð 1. nóvember.

V. Niðurstaða             

Ágreiningur er um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila tryggingafé að fjárhæð 135.000 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan greindra tímamarka og ber þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð. Þess utan virðist varnaraðili ekki hafa orðið fyrir neinu tjóni vegna uppsagnar sóknaraðila og gerði leigusamning við þriðja aðila um leigu á íbúðinni frá fyrsta degi eftir skil sóknaraðila á íbúðinni.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 135.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 31. október 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. nóvember 2024.

Kröfu sóknaraðila um skyldu varnaraðila til að greiða 33.750 kr. á viku frá 1. nóvember 2024 vegna „tafa og tjóns“ er vísað frá þar sem hún á ekki stoð í lögum um húsaleigu.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 135.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. nóvember 2024 til greiðsludags.

Kröfu sóknaraðila um skaðabætur er vísað frá.

 

Reykjavík, 3. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson