Mál nr. 5/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. nóvember 2025

í máli nr. 5/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé skylt að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. ásamt vöxtum.

Krafa varnaraðila er að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 15. janúar 2025

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. apríl 2025

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn samning um leigu sóknaraðila á húsi varnaraðila C til eins árs frá 1. ágúst 2024. Sóknaraðili taldi ástand hins leigða ófullnægjandi og aðilar sammæltust um að fella samninginn niður frá 1. desember 2024. Varnaraðili varð ekki við kröfu sóknaraðila um að endurgreiða henni tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr., sem hún lagði fram við upphaf leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa gert kröfu í tryggingarfé hennar vegna útlagðs kostnaðar við fasteignagjöld, sorphirðu, rafmagns og hita. Sóknaraðili hafi upplýst varnaraðila um að almennur rekstrarkostnaður eignarinnar væri á ábyrgð leigusala og ítrekað kröfu sína um endurgreiðslu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa óskað eftir að leiga að fjárhæð 350.000 kr. vegna síðasta mánaðar leigutíma, nóvembermánaðar, yrði dregin af tryggingarfé hennar. Hafi hann verið tilbúinn að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins í desember 2024 eða allt þar til í ljós hafi komið að sóknaraðili hafði ekki tilkynnt sig sem nýjan orkukaupanda er hún hafi tekið húsnæðið á leigu. Þar af leiðandi hafi skuld verið á húsinu vegna hita og rafmagns að fjárhæð 217.624 kr. Skuldin hafi verið dregin frá tryggingarfénu og sóknaraðili fengið 132.376 kr. endurgreiddar 14. janúar 2025. Skýrt hafi komið fram í leigusamningi aðila að leigjandi skuli greiða fyrir hita- og rafmagnsnotkun sína.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili lýsir slæmu ástandi hins leigða og hvers vegna mælar hafi ekki verið skráðir á hana. Kveðst hún tilbúin að greiða kostnað vegna hita og rafmagns en hafi viljað sjá reikningana þar að baki.

V. Niðurstaða             

Við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 700.000 kr. Ágreiningslaust er að helmingur tryggingarfjárins var nýttur til greiðslu leigu síðasta mánaðar leigutíma þótt sóknaraðili kveði ákvörðun þar um hafa verið tekna af varnaraðila. Þar sem leigusala er samkvæmt 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu á vangoldinni leigu, er ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila um endurgreiðslu sem þeirri fjárhæð nemur. Þá er ágreiningur um hvort varnaraðila sé heimilt að draga frá tryggingarfé sóknaraðila kostnað sem á hina leigðu eign féll vegna hita- og rafmagnsnotkunar á leigutíma. Í leigusamningi aðila greinir að leigjandi skuli bera kostnað vegna rafmagns og hita og óumdeilt er að sóknaraðili skráði sig ekki sem greiðanda hjá orkusölum. Leigusamningi aðila lauk 30. nóvember 2024 og sóknaraðili afhendi varnaraðilum umráð eignarinnar 1. desember. Með tölvupósti 12. desember kvaðst varnaraðili ætla að endurgreiða sóknaraðila trygginguna að frádregnum rekstrarkostnaði íbúðarinnar, sem sóknaraðili hafði ekki verið krafin um á leigutíma. Sóknaraðili mótmælti með tölvupósti 16. desember, kvaðst ekki eiga að greiða fyrir sorphirðu og að hún vildi fá afrit af reikningum vegna hita og rafmagns. Sama dag sendi varnaraðili sundurliðun á þeim gjöldum sem hann væri að krefja hana um en rafmagnskostnaðinn kvað hann áætlaðan. Alls var skuldin 140.000 kr. og varnaraðili kvaðst leggja 210.000 kr. af tryggingarfé inn á sóknaraðila ef hún myndi samþykkja þau málalok. Ekki liggja fyrir gögn um að sóknaraðili hafi svarað þeim pósti.

Þann 8. janúar 2025 sendi varnaraðili tölvupóst þar sem sóknaraðili er krafin um 217.624 kr. vegna rafmagns og hita og hún svaraði um hæl að hún vildi sjá reikninga. Vísaði hún málinu til kærunefndar með kæru 10. janúar 2025. Þann 14. janúar endurgreiddi varnaraðili 132.376 kr. af tryggingu sóknaraðila.

Sóknaraðili samþykkti að greiða kostnað vegna rafmagns og hita með því skilyrði að varnaraðili framvísi reikningum að baki kröfu sinni. Hefur varnaraðili aðeins lagt fram skjáskot sem hann kveður geyma yfirlit yfir fjárhæð reikninga frá orkusala kröfu sinni til stuðnings. Kærunefnd óskaði eftir að varnaraðili myndi leggja fram reikninga að baki kröfu sinni en hann kaus að verða ekki við þeirri beiðni og kvað sóknaraðila bera sönnunarbyrðina fyrir því að umkrafin fjárhæð væri of há. Kærunefnd telur að sönnunarbyrði hér um hvíli á varnaraðila enda hefur hann aðgang að þeim reikningum sem um ræðir ólíkt sóknaraðila. Þar sem varnaraðili hefur ekki viljað leggja fram gögn kröfu sinni til stuðnings er ekki hægt að fallast á hana.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, 1. ágúst 2024, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, 29. desember 2024, til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Allt að frádregnum innborgunum varnaraðila sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi 14. janúar 2025, þ.e. 132.376 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 350.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. ágúst 2024 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. desember 2024 til greiðsludags. Allt að frádreginni innborgun sóknaraðila 14. janúar 2025, 132.376 kr., sem dragast skulu frá skuldinni miðað við stöðu hennar á innborgunardegi.

 

Reykjavík, 3. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson