Mál nr. 9/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. nóvember 2025

í máli nr. 9/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðili eigi ekki kröfu í bankaábyrgð sóknaraðila.

Krafa varnaraðila er aðallega að viðurkennt verði að hann eigi rétt á að fá greidda leigu, sem nemur einum mánuði, úr bankaábyrgð sóknaraðila en til vara að hann eigi rétt á að fá greidda leigu, sem nemur tveimur mánuðum, úr bankaábyrgð sóknaraðila.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 17. janúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 13. febrúar 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Í málinu liggja fyrir tveir samningar um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C, annars vegar samningur undirritaður 5. september 2024 og hins vegar samningur undirritaður 11. sama mánaðar. Fyrri leigusamningurinn var tímabundinn með gildistíma frá 4. september 2024 til 31. maí 2025 en síðari samningurinn var með gildistíma frá 1. september 2024 til 30. nóvember þess árs. Þótt sóknaraðili geri athugasemdir við háttsemi varnaraðila við samningsgerð þessa verður ekki annað ráðið af kæru sóknaraðila en að hann líti svo á að síðarnefndi samningurinn hafi verið skuldbindandi milli aðila. Samkvæmt samningnum var fjárhæð húsaleigu 460.960 krónur á mánuði og fjárhæð tryggingar fyrir réttum efndum á samningnum var 921.920 krónur. Þrátt fyrir síðastnefnd ákvæði samningsins verður ráðið af gögnum málsins að aðilar hafi verið sammála um að trygging yrði í formi bankaábyrgðar. Þá verður ráðið af samningnum og öðrum gögnum málsins að sóknaraðili hafi komið fram fyrir hönd þriggja annarra leigjenda og að þeir hafi hver fyrir sig haft eitt svefnherbergi til afnota í íbúðinni en deilt henni að öðru leyti.

Sóknaraðili ásamt öðrum leigjendum sendi varnaraðila bréf 28. nóvember 2024 þar sem fram kom að ekki yrði gengið að boði varnaraðila um að leigja eignina áfram gegn mun hærri húsaleigu, sem þeir töldu vera ólögmæta, meðal annars með vísan til ákvæða húsaleigulaga nr. 36/1994 um forgangsrétt leigjenda. Þeir væru því að leita að íbúð og gætu mögulega farið út í kringum mánaðamótin en annars væri líklegt að þeir fengju aðra íbúð um áramótin. Myndu þeir vera í íbúðinni þar til þeir fyndu aðra hentuga íbúð. Varnaraðili gerði ekki athugasemdir af þessu tilefni en í málinu liggja fyrir gögn um leigugreiðslu vegna desembermánaðar. Í lok þess mánaðar tilkynnti sóknaraðili varnaraðila um að hann og annar leigjandi væru búnir að útvega sér aðra íbúð um áramótin. Hinir tveir leigjendanna hefðu áhuga á að halda áfram leigu á eigninni. Varnaraðili óskaði eftir að leiga yrði greidd sem næmi tveggja mánaða uppsagnarfresti enda hefði sóknaraðili nýtt forgangsrétt sinn. Hinn 16. janúar 2025 sendi varnaraðili sóknaraðila skilaboð um að hann gerði formlega kröfu í bankaábyrgðina vegna janúar og áskildi sér um leið rétt til að gera það líka vegna febrúar ef ekki væru komnir leigjendur þá.

Ágreiningur aðila lýtur að því hvort varnaraðili eigi kröfu í bankaábyrgð sóknaraðila sem nemur húsaleigu vegna janúar og febrúar 2025.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst við lok leigutíma hafa nýtt sér forgangsrétt sinn til áframhaldandi leigu á meðan leit hans að öðru húsnæði stæði. Hafi hann farið fram á framlengingu í einn mánuð. Varnaraðili hafi ekki gert athugasemd við það. Tímabundinn samningur hafi runnið út 30. nóvember 2024 og hann aðeins framlengt hann um einn mánuð til viðbótar. Hann skuldi því enga leigu og fella beri niður ábyrgðartryggingu hans.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa nýtt sér forgangsrétt sinn þegar þriggja mánaða leigusamningur hafi runnið út 30. nóvember 204 og samhliða sagt upp leigu 28. þess mánaðar. Þannig hafi sóknaraðili stofnað til nýs þriggja mánaða samnings með tveggja mánaða uppsagnarfresti samhliða því að segja honum upp. Uppsagnarfresti hafi því lokið 31. janúar 2025. Þá hafi varnaraðili ekki fengið lykla fyrr en eftir hádegi 5. janúar og úttekt á eigninni verið gerð 6. janúar. Þar sem sóknaraðili hafi afhent eignina eftir mánaðamót beri hann ábyrgð á leigu út mánuðinn. Varnaraðili geri kröfu í ábyrgð sóknaraðila vegna tapaðrar leigu í janúar, 102.052 kr., en fjárhæðin sé mismunur á umsömdu leigugjaldi, 462.052 kr., og þeirri leigu sem varnaraðili hafi þegar fengið greidda vegna janúar, 360.000 kr., úr hendi aðila sem hafi leigt með sóknaraðila.

IV. Niðurstaða          

Í málinu er deilt um hvort varnaraðili, sem leigusali, eigi réttmæta kröfu í bankaábyrgð sóknaraðila vegna húsaleigu fyrir janúar og febrúar 2025. Líkt og að framan greinir gerði varnaraðili kröfu í ábyrgðina 16. janúar 2025 og þar með innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins, sbr. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Sú krafa laut aðeins að húsaleigu vegna janúar þess árs en ekki febrúarmánaðar. Verður því litið svo á að varnaraðili hafi glatað rétti til að gera kröfu í ábyrgðina sem nemur húsaleigu vegna febrúarmánaðar enda verður krafa í tryggingu eða ábyrgð að koma fram innan framangreinds frests og því ekki fullnægjandi að leigusali áskilji sér rétt til að gera kröfuna síðar.

Í 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er gert ráð fyrir að leigjandi tilkynni leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Þá er kveðið á um það að hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til nefndarinnar eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Í málinu liggur ekki fyrir að sóknaraðili, sem leigjandi, hafi brugðist við áðurnefndri kröfu varnaraðila á annan hátt en að beina kæru þessari til nefndarinnar degi síðar, 17. janúar 2025. Varnaraðila var tilkynnt um kæruna 20. sama mánaðar og skilaði nefndinni greinargerð sinni 13. febrúar 2025, með áðurnefndri kröfugerð. Eins og atvikum er háttað verður litið svo á að sóknaraðili hafi, með kærunni til nefndarinnar, hafnað kröfu varnaraðila og að ágreiningur aðila hafi verið borinn undir nefndina þannig að uppfyllt séu skilyrði til að hann verði tekinn til efnislegrar meðferðar.

Í forgangsrétti leigjanda samkvæmt X. kafla húsaleigulaga, sem báðir aðilar byggja málatilbúnað sinn á, felst að leigjandi á rétt til áframhaldandi leigu hins leigða, að uppfylltum ákveðnum skilyrðum og skal leigufjárhæðin þá vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila, sbr. 53. gr. laganna. Í þessu máli liggur fyrir að sóknaraðili hafði ekki hug á að leigja eignina áfram eftir að gildistíma hins tímabundna leigusamnings lauk 30. nóvember 2024, sbr. 58. gr. laganna, og reynir því ekki á ákvæði húsaleigulaga um forgangsrétt leigjanda.

Deila málsaðila lýtur aftur á móti að réttaráhrifum þess að sóknaraðili hélt áfram að hagnýta hina leigðu íbúð eftir að leigutíma lauk, án athugasemda varnaraðila. Í 59. gr. húsaleigulaga segir að ef átta vikur líða frá því að leigutíma lauk samkvæmt ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist samningurinn ótímabundið enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Eins og áður greinir liggur fyrir að sóknaraðili skilaði leiguhúsnæðinu 6. janúar 2025. Í samræmi við framangreint ákvæði hafði leigusamningur aðila því ekki framlengst. Öndverðum málatilbúnaði varnaraðila, þess efnis að leigusamningur aðila hafi framlengst og sóknaraðili samhliða sagt samningnum upp með tveggja mánaða uppsagnarfresti frá áramótum, samræmist því ekki lögunum.

Eftir sem áður liggur fyrir að sóknaraðili hafði ekki rýmt húsnæðið fyrr en 5. janúar 2025 og skilað því degi síðar. Af þeim sökum á varnaraðili rétt á greiðslu húsaleigu frá sóknaraðila vegna janúarmánaðar. Í ljósi þess að í reynd var um að ræða leigu á herbergjum í íbúð varnaraðila og að teknu tilliti til skyldu varnaraðila til að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi, sbr. til hliðsjónar 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, verður fallist á að varnaraðili eigi rétt til helmings af þeirri fjárhæð sem hann hefur krafist vegna mánaðarins, það er 51.026 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila er heimilt að fá 51.026 kr. greiddar úr bankaábyrgð sóknaraðila.

 

Reykjavík, 3. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson