Mál nr. 132/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 132/2024

 

Samþykki: Uppsetning myndavélakerfis í sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 6. desember 2024, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 19. desember 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 7. nóvember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls tíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhlutar í húsinu en gagnaðili er húsfélagið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að ákvörðun húsfundar sem haldinn var 5. desember 2024 um uppsetningu á fjórum myndavélum í húsinu sé ólögmæt og að stöðva beri framkvæmdirnar.

Álitsbeiðandi vísar til þess að í lögum nr. 90/2018 um persónuvernd sé skýrt kveðið á um að fyrir skuli liggja reglur um hver hafi aðgang að upptökum, við hvaða aðstæður megi skoða gögn og hversu lengi gögnin skuli geymd. Þessar upplýsingar hafi hvorki verið kynntar né samþykktar á húsfundinum. Uppsetning myndavélakerfis sem skerði friðhelgi einkalífs og safni persónuupplýsingum þurfi samþykki eigenda allra, sbr. 11. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús. Myndavélakerfi sem kosti um 600.000 kr. sé jafnframt óþarflega kostnaðarsamt miðað við tilganginn, enda uppsetningin ekki nauðsynleg.

Gagnaðili kveður álitsbeiðanda eina hafa greitt atkvæði gegn tillögunni á húsfundinum þar sem fulltrúar átta eignarhluta af tíu hafi mætt og þá liggi fyrir að þeir eigendur sem ekki hafi mætt á fundinn séu samþykkir framkvæmdinni. Forsagan sé sú að ítrekað hafi komið upp atvik í sameign sem íbúar hafi talið ógna bæði öryggi og eignum þeirra. Til dæmis hafi útidyr ítrekað verið teknar úr lás og skildar eftir opnar, umgengni hafi verið slæm og húsreglur brotnar. Íbúar hafi staðið ráðalausir gagnvart þessari umgengni þar sem enginn kannist við að hafa skilið útidyrnar eftir opnar. Uppsetning myndavélakerfis sé orðin mjög algeng og því ekki óeðlilegt að íbúar vilji auka öryggi sitt og eigna. Innbrotafaraldur hafi geisað á höfuðborgarsvæðinu og séu fjöleignarhús þar ekki undanskilin.

Í greinargerð gagnaðila segir jafnframt að í fyrsta lagi að eftir uppsetningu kerfisins verði öllum reglum Persónuverndar um rafræna vöktun fylgt. Í öðru lagi hafi ekki þurft samþykki allra eigenda fyrir uppsetningu myndavélanna. Öryggismyndavélar í sameign geti ekki fallið undir að vera „mjög óvenjulegur búnaður“ í skilningi 11. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, en slíkan búnað sé þvert á móti að finna í fjölmörgum fjöleignarhúsum, jafnvel fleiri en færri. Það sé til marks um hve algengur slíkur búnaður er í fjöleignarhúsum að í reglum Persónuverndar um rafræna vöktun sé sérstaklega vikið að rafrænni vöktun í fjöleignarhúsum. Þess utan sé búnaðurinn ekki svo dýr að gera verði kröfu um samþykki allra eigenda. Um sé að ræða 62.581 kr. á hverja íbúð jafnskipt, en 51.616 kr. í tilviki álitsbeiðanda þar sem hún muni ekki hafa not af þeirri myndavél sem verði í bílageymslu. Í lögunum sé ekkert fjárhæðaviðmið og fari það væntanlega eftir aðstæðum.

III. Forsendur

Af gögnum málsins verður ráðið að eigendur níu eignarhluta af tíu í fjöleignarhúsinu voru á húsfundi samþykkir uppsetningu fjögurra öryggismyndavéla í sameign. Í 41. gr. laga um fjöleignarhús er að finna reglur um töku ákvarðana og samkvæmt frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir að í D lið ákvæðisins sé að finna meginreglu um sameiginlega ákvarðanatöku en hún sé sú að til allra ákvarðana, hverju nafni sem þær nefnist, sem ekki sé ótvírætt mælt fyrir um á annan veg í greininni, nægi samþykki einfalds meiri hluta eigenda miðað við hlutfallstölur. Kærunefnd telur, eins og atvikum er háttað hér, að ákvörðunin falli undir D lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. einnig 3. mgr. 30. gr. laganna, og samkvæmt gögnum málsins liggur slíkt samþykki fyrir. Verður því að hafna kröfu álitsbeiðanda. Bent skal á að vöktunin þarf að vera í samræmi við lög nr. 90/2018 um persónuvernd og vinnslu persónuupplýsinga. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 7. nóvember 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Eyþór Rafn Þórhallsson                                  Snædís Björt Agnarsdóttir