Mál nr. 114/2024 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 114/2024

 

Viðgerðir í séreign vegna bilunar á sameign. Krafa eiganda vegna eigin vinnuframlags. Fjöldi bílastæða. Aðkeyrsla að bílageymslu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 21. október 2024, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi I, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar. Undir rekstri málsins seldi og afhendi A eignarhluta sinn til D sem tók þá við aðildinni að málinu hvað varðar kröfuliði III og IV og er hann hér eftir nefndur álitsbeiðandi II.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 22. nóvember 2024, og athugasemdir álitsbeiðanda I, dags. 13. desember 2024, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi I er fyrrum eigandi að eignarhluta á 1. hæð hússins og álitsbeiðandi II er núverandi eigandi eignarhlutans. Gagnaðilar eru eigendur að eignarhluta í kjallara.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðenda vera:

1. Að viðurkennt verði að boða hafi átt til húsfundar til að taka ákvörðun um viðgerðir í baðherbergi gagnaðila sem þörf var á vegna bilunar í sameiginlegum lögnum.
2. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða að fullu kostnað vegna viðgerða í baðherbergi gagnaðila.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðilar eigi ekki sérafnotarétt af bílastæði framan við bílskúr.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að setja rafhleðslustöð á sérafnotarétti álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi I kveður að ráðist hafi verið í viðgerð á neysluvatnslögn án þess að boðað hafi verið til húsfundar. Gagnaðilar hafi vísað til neyðarréttar og látið framkvæma viðgerðir á lögninni, en kostnaður við það hafi numið 1.549.025 kr. Þar sem eignarhlutar hússins séu þrír hefðu verið hæg heimatök að boða þegar til neyðarfundar. Eðli máls samkvæmt hafi þurft að kalla til pípara til að stöðva lekann, það hafi verið neyðarréttur en það hafi ekki átt við um framhaldið. Boða hafi átt þegar til húsfundar til að gera öðrum eigendum grein fyrir stöðu mála, framhald viðgerða og hvernig skyldi að þeim staðið ásamt kostnaðarhugmynd. Gagnaðilar hafi ráðist í umfangsmiklar lagfæringar á baðherbergi í framhaldi af viðgerð á lögninni. Krafa á hendur álitsbeiðanda hafi verið lækkuð eftir athugasemdir á húsfundi 23. september 2024 og eftir það numið 549.926 kr. Ekkert samráð hafi verið haft við aðra eigendur um framkvæmdir eða með hvaða hætti skyldi staðið að þeim heldur hafi gagnaðilar tekið einhliða ákvörðun um það. Aðrir eigendur hafi ekki verið virtir viðlits og spurðir hvort þeir hefðu getað lagt til vinnu eða annað. Húsið hafi verið 60 ára og baðherbergið upprunalegt. Miðað við eðlilegar fyrningar hafi baðherbergið verið að fullu afskrifað, en ekkert tillit hafi verið tekið til aldurs þess. Ætlast hafi verið til þess að aðrir eigendur tækju þátt í kaupum á nýjum skáp, speglum, borðplötu, neðri skáp, skúffu, handlaug, blöndunartækjum, sturtuklefa og fleira. Eðlilega hafi gagnaðilar nýtt tækifærið til að endurnýja baðherbergið, en þeim kostnaði hafi ekki átt að varpa yfir á aðra eigendur. Þá sé það sérstakt umhugsunarefni að eigendur 2. hæðar hafi ekki verið krafðir um greiðslu á þeirri forsendu að þau hefðu gert gagnaðilum greiða einhvern tímann og það sem þeim hefði borið að greiða því verið skuldajafnað. Aðeins einn reikningur vegna framkvæmdanna hafi verið stílaður á húsfélagið og hann hafi verið vegna viðgerða á lögninni.

Þá fylgi sérafnotaréttur af bílastæðum framan við tvær bílageymslur hússins sem tilheyri eignarhlutum 1. og 2. hæðar samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu. Enginn sérafnotaréttur tilheyri íbúð gagnaðila en þau hafi þó nýtt sérafnotarétt 1. hæðar eins og þeirra væri eignin. Þau hafi borið því við að um sé að ræða hefðarrétt, þar sem þau hafi gert þetta svo lengi. Þá hafi þau tengt rafhleðslustöð í téð stæði. Þau hafi lagt rafmagn að stöðinni með því að hengja raflagnir utan á bílgeymslurnar án þess að hafa rætt það við eigendur bílgeymslnanna.

Gagnaðilar kveða að á þeim tíma sem upptök lekans hafi verið greind hafi aðkoma allra í húsinu verið skýr og allir eigendur verið upplýstir um nauðsynlegar viðgerðir. Eigendur hafi haft samband við sín tryggingarfélög sem hafi hafnað bótaskyldu vegna aldurs lagnanna. Í kjölfar framkvæmdanna hafi verið haldinn húsfundur þar sem viðgerðir á neysluvatnslögninni hafi verið samþykktar en þar segi að ekki séu gerðar athugasemdir við reikning vegna neysluvatnslagna og sá reikningur verið greiddur.

Eftir skoðun fagaðila á lögnum í kjölfar lekans hafi eigendum verið sagt að nauðsynlegt væri að endurnýja dren hússins sem hafi verið orðið 60 ára gamalt og að skynsamlegt væri að skipta um skólpið í leiðinni það sem það hafi einnig verið komið á tíma. Í álitsbeiðni hafi hvergi verið minnst á þessa framkvæmd, sem hafi verið óhjákvæmilegur fylgifiskur viðgerða á baðherberginu.

Eftir ráðleggingar um endurnýjun á skólpi og dreni hafi álitsbeiðandi fengið tilboð í þær framkvæmdir frá tilteknu fyrirtæki. Ekki hafi verið haldinn húsfundur um málið en eigendur allra eignarhluta hist á bílastæði hússins og samþykkt tilboðið. Verktakinn hafi innheimt fyrir viðgerðirnar eftir hlutfallstölum og reikningarnir verið greiddir eftir að álitsbeiðandi hafði samið um greiðslutilhögun til verktakans. Engar athugasemdir hafi borist hvað reikninginn hafi varðað fyrr en með álitsbeiðni þessari, eða mörgum árum eftir að hún hafi greitt fyrir framkvæmdina.

Við framkvæmdir á skólpi og neysluvatnslögnum hafi verið óhjákvæmilegt að tengja leiðslurnar í gegnum baðherbergi gagnaðila og skemmdirnar verið umtalsverðar. Nauðsynlegt hafi verið að brjóta upp gólf og vegg bæði við salerni og sturtu til að tengja við nýju lagnirnar. Ekki hafi verið hægt að fá eins flísar á baðherbergið og sturtuklefinn sem hafi verið hlaðinn úr glersteini hafi einnig verið brotinn til að tengja við nýjar lagnir. Þá hafi annar gagnaðila sjálfur unnið að lagfæringum sem hafi sparað húsfélaginu hundruð þúsunda. Kostnað sem fallið hafi til vegna gólfhita og upphengds salernis hafi gagnaðilar greitt sjálfir. Að öðru leyti hafi verið settar sambærilegar flísar og sturtuklefi. Gagnaðilar hafi því ekki verið betur sett eftir framkvæmdirnar líkt og álitsbeiðandi hafi haldið fram.

Eftir framkvæmdirnar hafi gagnaðilar óskað eftir húsfundi til að ræða stöðu framkvæmda í kjölfar mikils og óvænts leka, en eignarhluti álitsbeiðanda hafi þá verið kominn á sölu. Álitsbeiðandi hafi hafnað því að mæta á húsfund og bent gagnaðilum á að hafa samband við lögfræðing sinn.

Hvað varði skuldajöfnun milli gagnaðila og eigenda eignarhluta á 2. hæð hafi gagnaðilar leigt geymslu í eigu þeirra í dágóðan tíma. Sú fjárhæð hafi farið upp í þeirra hlut í viðgerðunum.

Þegar bílastæðið hafi verið steypt og lögð undir það hitalögn sirka árið 1984 hafi allir eigendur greitt sinn hlut og lagt fram vinnu. Hitalögnin sé tekin út frá öllum íbúðum nánast að jöfnum hluta í þrískipta hitalögn. Ákveðið hafi verið að hafa þrjú auka stæði, eitt fyrir hverja hæð enda innkeyrsla hússins gríðarstór. Þá hafi verið ákveðið að gagnaðilar fengju innsta stæðið. Téð hagnýting á stæðunum hafi verið þessum hætti síðastliðin fjörutíu ár. Gagnaðilar séu ekki að nýta sérafnotarétt álitsbeiðanda heldur leggi þau bíl sínum upp við vegg á lóðarmörkunum þannig að greið aðkoma sé að bílastæði álitsbeiðanda.

Í minni húsfélögum líkt og í tilfelli þessu sé raunin svo að eigendur boði oft ekki til formlegra húsfunda heldur séu málin rædd á öðrum grundvelli. Allir eigendur hafi verið með í ákvörðunartöku hvað framkvæmdirnar hafi varðað. Ljóst sé að um hafi verið að ræða brýna framkvæmd sem hafi ekki þolað bið. Framkvæmdir í kjölfarið hafi verið samþykktar af eigendum og þær greiddar, að baðherbergisviðgerðum undanskildum. Álitsbeiðandi hafi ekki farið fram á stöðvun framkvæmda og aldrei mótmælt þeim á meðan þeim hafi staðið. Þá hafi hún upplýst aðra eigendur að hún kæmi ekki til með að mæta á húsfund. Gagnaðili og eigandi eignarhluta á 2. hæð hafi ávallt verið sammála um framkvæmdir og myndi eignarhlutar þeirra meirihluta í húsinu. Hefði þannig verið boðað til húsfundar með hefðbundnum hætti hefðu framkvæmdirnar verið samþykktar.

III. Forsendur

Í 5. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að bili lagnir, sem liggi um eða í séreignarhluta, sé eigandi hennar skyldur til að veita aðgang að séreign sinni og leyfa nauðsynlegar viðgerðir. Einnig er kveðið á um að allri séreigninni skuli komið í samt horf og áður og eiganda að kostnaðarlausu.

Samkvæmt gögnum málsins samþykkti húsfélagið að ráðast í endurnýjun á skolpi og dreni og vegna þeirra framkvæmda, sem og vegna viðgerða á neysluvatnslögn sem gaf sig í nóvember 2023, þurfti að brjóta upp gólf og vegg á baðherbergi gagnaðila til að tengja við nýju lagnirnar. Greiðsluþátttaka vegna viðgerða á neysluvatnslögninni er óumdeild en ágreiningur snýr að ákvörðunartöku um viðgerðir sem þörf var á í baðherberginu og hvort gagnaðilum hafi borið að boða til húsfundar til að taka ákvörðun um þær áður en þær hófust. Krafa gagnaðila á hendur álitsbeiðanda vegna baðherbergisviðgerða nemur 525.119 kr. en heildarfjárhæð viðgerðanna nemur 1.622.201 kr. og sundurliðast þannig að gert er ráð fyrir efniskostnaði að fjárhæð 438.687 kr., vinnu pípara að fjárhæð 183.514 kr. og 1.000.000 kr. vegna eigin vinnuframlags gagnaðila við niðurbrot, hreinsun, förgun, múrun, flísun, fúgunar, málunar og fleira. Á húsfundi 23. september 2024 var greiðsluþátttaka vegna viðgerða á neysluvatnslögnum samþykkt.

Gert er ráð fyrir því að kostnaður við að koma baðherberginu í samt horf og áður sé sameiginlegur, sbr. framangreind 5. mgr. 26. gr, og á grundvelli 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina. Telur nefndin því að gagnaðilum hafi borið að haga viðgerðum á baðherberginu í samráði við húsfélagið. Samkvæmt gögnum málsins virðist sem það hafi ekki verið gert fyrir fram í tilfelli þessu heldur hafi viðgerðirnar fyrst komið til umfjöllunar á húsfundi að þeim afstöðnum. Kærunefnd telur þó að ekkert komi fram í gögnum málsins sem sýni að efniskostnaður og kostnaður vegna vinnu pípara hafi verið umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn hafi krafið. Hvað varðar kröfu gagnaðila um að húsfélagið greiði 1.000.000 kr. vegna vinnuframlags þeirra sjálfra þá var ekki samið sérstaklega um það fyrir fram að þau tækju að sér þessa vinnu, en ljóst er einnig að viðgerðin var ekki af slíkum toga að hún hafi ekki þolað bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins. Kærunefnd telur að til þess að unnt sé að gera húsfélagið ábyrgt gagnvart greiðslu vegna eigin vinnuframlags eigenda þurfi fyrir fram að liggja fyrir skýrt samkomulag eða formlegt samþykki þess. Telur nefndin því að gagnaðilar verði að bera hallann af því að hafa ekki fengið þessa tilhögun samþykkta fyrir fram og að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlut í 1.000.000 kr. vinnuframlagi þeirra. Er því fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið II að því er varðar vinnuframlag gagnaðila.

Vegna krafna álitsbeiðanda í liðum III og IV er kveðið á um í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús að til séreignar fjöleignarhúss teljist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærð til þinglýsingar 2. júní 2003, tilheyrir bílageymsla (matshluti 02) eignarhluta álitsbeiðanda og eignarhluta 2. hæðar. Tekið er fram að bílastæði framan við bílageymsluna tilheyri þeim eignarhlutum sem hana eigi. Þá er kveðið á um umgengisrétt allra íbúa á þeim bílastæðum sem tilheyri ákveðnum eignarhlutum. Teikning sem er fylgigagn eignaskiptayfirlýsingarinnar gerir aðeins ráð fyrir tveimur bílastæðum framan við bílageymsluna. Gagnaðilar kveða að þar sem aðkeyrslan að bílageymslunni sé stór hafi verið ákveðið að hafa þar þrjú auka bílastæði, eitt fyrir hverja íbúð, meðfram steyptum vegg við lóðarskil. Þessi hagnýting hafi átt sér stað síðastliðin fjörutíu ár. Eignaskiptayfirlýsing hússins, sem er frá árinu 2003, gerir aftur á móti ekki ráð fyrir téðum aukastæðum og liggja engin gögn til stuðnings þessu samkomulagi. Þess utan hefði þurft að þinglýsa slíku samkomulagi til þess að það hefði gildi gagnvart þriðja manni, sbr. 4. mgr. 75. gr. laga um fjöleignarhús. Telur nefndin því að ekki sé unnt að ganga út frá öðru miðað við eignaskiptayfirlýsinguna en að einungis tvö bílastæði séu til sérafnota á lóðinni og að aðkeyrslan sé sérafnotaflötur íbúða 1. og 2. hæðar. Er því fallist á þessar kröfur álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Fallist er á kröfur álitsbeiðanda í liðum I, III og IV og á kröfur álitsbeiðanda í lið II að því er varðar eigin vinnuframlag gagnaðila.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                                Eyþór Rafn Þórhallsson