Mál nr. 26/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 26/2025

 

A

gegn

B ehf.

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni eftirstöðvar tryggingarfjár, 60.000 kr.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði vísað frá en til vara hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 20. febrúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 3. apríl 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 29. apríl 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 21. maí 2025.

Viðbótargögn sem kærunefnd óskaði eftir, dags. 6. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu samning um leigu sóknaraðila á herbergi í eigu varnaraðila að C, frá 1. nóvember 2023 til 31. janúar 2024. Með áritun á leigusamninginn 30. janúar 2024 bættu aðilar einum mánuði við leigutímann. Sóknaraðili flutti út 29. febrúar 2024 og óskaði eftir endurgreiðslu á tryggingarfé sem hún hafði lagt fram við upphaf leigutíma. Varnaraðili endurgreiddi aðeins 35.000 kr. af tryggingarfénu þar sem hann dró af því 60.000 kr., eða fjárhæð sem nemur 15.000 kr. á mánuði á leigutíma á þeim grunni að sóknaraðili hafi ekki framlengt samninginn eins og til hafi staðið. Ágreiningur er um skyldu varnaraðila til endurgreiðslu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst upphaflega hafa ætlað að framlengja þriggja mánaða samning aðila um aðra þrjá mánuði en þar sem breytingar hafi orðið á vinnu hennar hafi hún aðeins getað framlengt hann um einn mánuð og aðilar áritað leigusamninginn þar um. Við lok leigutíma hafi hún þrifið herbergið sem og sameiginlegt eldhús og baðherbergi eins og aðilar hafi samið um. Varnaraðili hafi ekki svarað símtölum frá sóknaraðila en þremur vikum eftir að leigutíma lauk hafi hann tilkynnt að hann myndi halda eftir 60.000 kr. af tryggingarfénu á þeim grunni að samningurinn hafi ekki verið framlengdur eins og gert hafi verið ráð fyrir í upphafi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa selt húsnæðið sem um ræði og hann sé því ekki réttur aðili að málinu. Þá bendi hann á að krafa sóknaraðila komi fyrst fram um ári eftir að leigutíma lauk. Annað sem kemur fram í greinargerð hans hefur ekki áhrif á niðurstöðu málsins en hann víkur í engu að kröfunni sem hann gerði í tryggingarfé sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ástæða þess að hún hafi ekki leitað fyrr til nefndarinnar hafi meðal annars verið að hún þekki ekki íslenskt kerfi að þessu leyti og hafi ekki haft vitneskju um tilvist nefndarinnar, auk þess sem hún hafi glímt við heilsufarsleg vandamál. Þá hafi hún tilkynnt varnaraðila að hún myndi leita til lögreglu og skattayfirvalda vegna háttsemi hans.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Helsta mótbára varnaraðila er að hann sé búinn að selja húsnæðið og nýr eigandi tekið við réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningum um herbergi í húsnæðinu 1. mars 2024. Sendi hann sóknaraðila ekki tilkynningu hér um og þvert á móti tilkynnti hann 11. mars að hann myndi ekki endurgreiða hluta af tryggingarfénu, eða sem nemur 60.000 kr., þar sem sóknaraðili hafi ekki framlengt tímabundinn leigusamning þeirra. Þrátt fyrir að sóknaraðili hafi hafnað kröfu hans hér um lagði hann aðeins hluta af tryggingarfénu inn á hana. Gefa samskipti aðila þannig ekki annað til kynna en að sóknaraðili geti beint kröfu á hendur varnaraðila, sem að eigin sögn hélt tryggingarfé sóknaraðila eftir.

Ágreiningslaust er að sóknaraðili stóð í skilum með leigugreiðslur á meðan leigutíma stóð og að ekki voru gerðar athugasemdir við ástand hins leigða við lok leigutíma. Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er tryggingarfé ætlað til tryggingar á leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða sem leigjandi beri ábyrgð á samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eða almennum reglum. Þegar af þeirri ástæðu getur varnaraðili ekki dregið af tryggingarfé sóknaraðila fjárhæð sem hann sjálfur metur hæfilegar bætur fyrir að tímabundinn samningur hafi ekki verið framlengdur enda ekki um vanefnd á samningi aðila að ræða. Þess utan bar sóknaraðili ekki ágreining aðila undir kærunefnd húsamála eða dómstóla innan fjögurra vikna frá því sóknaraðili hafnaði kröfu hans 13. mars 2024 og ber að skila henni tryggingarfénu með vísan til 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 60.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, 31. október 2023, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, 29. mars 2024, til greiðsludags.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 60.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 31. október 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. mars 2024 til greiðsludags.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson