Mál nr. 28/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 28/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarfé, 540.000 kr., ásamt vöxtum og 13.263 kr. vegna rafmagnskostnaðar sem til féll eftir að leigutíma lauk.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað og honum gert að greiða 378.358 kr. í skaðabætur og 168.000 kr. vegna vanskila á leigu.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 19. febrúar 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 2. mars 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 13. mars 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu samning um tímabundna leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C, til eins árs frá 1. september 2023 en framlengdu samninginn síðar munnlega. Aðilar komust að samkomulagi um leigulok 30. nóvember 2024. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og rafmagnskostnað sem til féll að leigutíma loknum en sóknaraðili greiddi.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa greitt tryggingarfé, 540.000 kr., við upphaf leigutíma og geri nú kröfu um að fá það endurgreitt ásamt vöxtum. Hann hafi fengið skilaboð frá varnaraðila 12. nóvember 2024 um að hann þyrfti að tæma íbúðina 15. sama mánaðar, sem hann hafi svarað að væri ómögulegt með svo skömmum fyrirvara. Hann hafi sagt að hann myndi tæma íbúðina um leið og hann fengi nýtt leiguhúsnæði, sem yrði vonandi 1. desember. Þann 29. nóvember hafi hann tilkynnt varnaraðila að hann myndi flytja út næsta dag en hann hafi talið sig hafa frest til 1. desember til að þrífa og ganga frá íbúðinni. Varnaraðili hafi aftur á móti viljað funda í íbúðinni 30. nóvember og hittust aðilar þar kl. 16. Benti varnaraðili á nokkra staði sem ekki hafi verið nægilega vel þrifnir og sóknaraðili reynt að klára þá. Ágreiningur hafi orðið með aðilum um málningu íbúðarinnar og varnaraðili þá krafist þess að sóknaraðili myndi yfirgefa hið leigða og afhenda honum lyklana, sem hann hafi og gert. Þann 6. desember hafi sóknaraðili fengið tölvupóst frá varnaraðila með lista yfir meint tjón á hinu leigða og kostnað vegna viðgerða. Þann 13. desember hafi sóknaraðili hafnað kröfunni og stutt með rökum. Þann 23. desember hafi varnaraðili ítrekað kröfu sína. Í svari sóknaraðila 31. desember 2024 hafi hann óskað eftir úttekt óháðs aðila á meintu tjóni í samræmi við ákvæði 65. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi ekki svarað fyrr en 26. janúar 2025 og þá hafnað úttekt. Hann hafi þannig ekki vísað ágreiningi til kærunefndar innan fresta sem kveðið sé á um í 40. gr. húsaleigulaga og beri að endurgreiða tryggingarféð.

Sóknaraðili kveðst hafa tilkynnt Veitum 29. nóvember 2024 að hann væri að flytja úr eigninni. Í byrjun janúar hafi hann orðið þess áskynja að hann væri enn að greiða rafmagnsreikninga vegna íbúðarinnar þrátt fyrir að leigusali hafi tekið við umráðum frá 1. desember 2024. Gerir hann kröfu um endurgreiðslu sem nemur 13.263 kr. og styður kröfuna með reikningum frá Veitum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa óskað eftir að leigutíma lyki 15. nóvember 2024 en þegar sú dagsetning hafi nálgast hafi hann óskað eftir að leigja íbúðina til 30. sama mánaðar. Hann hafi samþykkt það og úttekt farið fram þann dag í samræmi við tillögu sóknaraðila þar um. Eignin hafi verið mjög illa þrifin, málningaslettur á veggjum, gat á einangrun á bakstursofni og ísskápur skemmdur. Varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingu sóknaraðila sem hafi numið 378.358 kr. vegna skemmda á hinu leigða og sundurliðast svo:

1. Efniskostnaður vegna málningar, 47.480 kr.
2. Málningarvinna, 250.000 kr.
3. Þrif á íbúð, 45.000 kr.
4. Efniskostnaður við viðgerð á ofni, 10.878 kr.
5. Vinnuliður vegna ofns, 25.000 kr.
6. Brotin hilla í ísskáp, áætlað 30.000 kr.

Þá hafi varnaraðili krafið sóknaraðila um 168.000 kr. vegna vangreiddrar leigu en kveðið sé á um í leigusamningi aðila að leiga skuli hækka í samræmi við hækkun á vísitölu neysluverðs að sex mánuðum liðnum. Sóknaraðili hafi aftur á móti greitt upphaflega leigufjárhæð allan leigutímann og skuldi því leigu sem hækkuninni nemi.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er því hafnað að íbúðin hafi verið illa þrifin og fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Niðurstaða             

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili endurgreiði honum tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. og 13.263 kr. vegna rafmagnskostnaðar sem féll til að leigutíma loknum. Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða honum 378.358 kr. vegna skemmda á hinu leigða og 168.000 kr. vegna verðbóta sem hafi átt að bæta við umsamið leigugjald sex mánuðum eftir upphaf leigutíma en hafi ekki verið gert.

Krafa sóknaraðila um greiðslu 13.263 kr. vegna rafmagnskostnaðar sem hann greiddi af hinni leigðu eign að leigutíma loknum er studd gögnum og hefur ekki sætt mótbárum af hálfu varnaraðila. Verður því fallist á hana.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma aðila lauk 30. nóvember 2024. Varnaraðili gerði skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila 6. desember sama ár og sóknaraðili hafnaði henni 13. sama mánaðar. Bar varnaraðila að vísa ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi. Varnaraðili gerði það ekki en ágreiningur aðila kom til meðferðar hjá kærunefnd með kæru sóknaraðila 19. febrúar 2025. Ber varnaraðila því þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, 1. september 2023, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis, 29. desember 2024, til greiðsludags.

Varnaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að greiða 378.358 kr. í skaðabætur vegna tjóns sem hann hafi valdið á hinu leigða. Kveðið er á um í 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, að leigjandi beri ábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Aðilar gerðu ekki úttekt á hinu leigða í samræmi við fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga, hvorki við upphaf leigutíma né lok, og verður varnaraðili að bera hallann af sönnunarskorti þar um. Varnaraðili hefur ekki stutt kröfur sínar gögnum, öðrum en myndum, og fjárhæð kröfu hans virðist ekki studd sérstökum rökum. Verður varnaraðili að bera hallann af því að hafa ekki tryggt sér sönnun fyrir því að hið leigða hafi verið í óviðunandi ástandi við lok leigutíma, hverra úrbóta hafi verið þörf og hver sé kostnaður við þær. Þá óskaði sóknaraðili sérstaklega eftir reikningum fyrir hluta bótakröfu sem og eftir því að aðilar myndu fá óháðan aðila til að taka hinar meintu skemmdir út en varnaraðili hafnað því. Getur kærunefnd því ekki fallist á kröfu varnaraðila um viðurkenningu á skyldu sóknaraðila til að greiða honum skaðabætur og er henni hafnað.  

Varnaraðili gerir einnig kröfu um 168.000 kr. þar sem sóknaraðili hafi greitt sömu leigufjárhæð á leigutíma, 275.000 kr., þótt kveðið hafi verið á um í leigusamningi að leiga myndi hækka í samræmi við hækkun á neysluverðsvísitölu að sex mánuðum liðnum. Varnaraðili móttók leigu án verðbóta á leigutíma þrátt fyrir að honum hafi verið heimilt að hækka leigu á grundvelli samnings aðila. Það var fyrst með greinargerð til kærunefndar sem hann gerði afturvirka kröfu að fjárhæð 168.000 kr. vegna verðbóta á leigutíma. Hvort krafa sé niðurfallin sakir tómlætis er atvikabundið en kærunefnd telur þó unnt að slá því föstu að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila hér um heldur en samkvæmt almennum reglum kröfuréttar. Þeirri fullyrðingu má finna stoð í ýmsum ákvæðum húsaleigulaga þar sem aðilum leigusamnings eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða rifta samningi. Í því tilviki sem hér um ræðir stóð það varnaraðila nær að reikna verðbætur á leigufjárhæð í samræmi við ákvæði leigusamningsins og bæta þeim við umsamda leigufjárhæð á leigutíma. Kærunefnd telur því að sóknaraðili hafi mátt ætla að varnaraðili hefði fallið frá heimild sinni til að innheimta verðbætur og treysta því að um fullnaðargreiðslur væri að ræða er hann tók mánaðarlega athugasemdalaust við leigugreiðslum án verðbóta og hafði ekki uppi athugasemdir við leigulok og gerði ekki kröfu um verðbætur í bótakröfu sem hann sendi sóknaraðila 6. desember 2024. Að þessu virtu fellst nefndin ekki á kröfu varnaraðila um greiðslu 168.000 kr.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 540.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. september 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. desember 2024 til greiðsludags.

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 13.263 kr. vegna rafmagnskostnaðar.

Kröfum varnaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson