Mál nr. 35/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 35/2025

 

A ehf.

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila hjá C vegna leiguvanskila varnaraðila að fjárhæð 675.000 kr.

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka þrátt fyrir áskoranir þar um.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 10. mars 2025.

Viðbótarupplýsingar frá sóknaraðila, 7. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Varnaraðili leigði íbúð að D af sóknaraðila frá 1. mars 2023. Leigugjaldið var 225.000 kr. á mánuði og trygging í formi ábyrgðar, 675.000 kr. Varnaraðili sagði samningi aðila upp með tölvupósti 30. september 2024 og aðilar framkvæmdu sameiginlega úttekt á eigninni 2. janúar 2025. Þar sem varnaraðili hafði ekki greitt leigu síðustu þrjá mánuði leigutíma gerði sóknaraðili kröfu um fulla greiðslu úr ábyrgð varnaraðila hjá C, sem nam alls 675.000 kr. Varnaraðili hafnaði kröfunni á þeim grunni að hún væri of seint fram komin þar sem hún hefði skilað sóknaraðila hinu leigða 2. október 2024.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sagt leigusamningi aðila upp með tölvupósti 30. september 2024. Sóknaraðili hafi svarað innan klukkustundar, staðfest móttöku uppsagnar og að uppsagnarfrestur hæfist 1. október 2024 og lyki þannig 31. desember sama ár. Þá var varnaraðila boðið að losna fyrr undan samningi með vissum skilyrðum og hún spurð hvort bjóða mætti henni að fara þá leið. Varnaraðili hafi ekki svarað því og 2. janúar 2025 hafi hún og starfsmaður sóknaraðila hist í eigninni, farið yfir ástand hennar og sóknaraðili tekið við umráðum eignarinnar.

Þann 7. janúar 2025 hafi sóknaraðili sent kröfu í ábyrgð varnaraðila hjá C og 20. febrúar 2025 hafi hann fengið tölvupóst um að varnaraðili hafi hafnað kröfunni vegna þess að hún hafi verið of seint fram komin þar sem hún hafi skilað eigninni 2. október 2024, sem sé alrangt. Skil hafi farið fram 2. janúar 2025 og krafa sóknaraðila þannig verið vel innan fresta 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

III. Niðurstaða          

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka og verður leyst úr ágreiningi á grundvelli þeirra sjónarmiða og gagna sem sóknaraðili hefur lagt fram. Samkvæmt framlögðum gögnum er ágreiningslaust að varnaraðili greiddi ekki leigu október til desember 2024 og að krafa sóknaraðila vegna leiguvanskila er að höfuðstóli 750.869 kr. Ágreiningur er aftur á móti um hvort ábyrgð varnaraðila, að fjárhæð 675.000 kr., hjá C hafi verið niðurfallin á grundvelli 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er sóknaraðili gerði kröfu í ábyrgðina 7. janúar 2025.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann gerir kröfu í ábyrgð leigjanda eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Geri hann það ekki falli ábyrgðin úr gildi. Geri leigusali kröfu í ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skal leigjandi samkvæmt 8. mgr. 40. gr. tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala ber leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni ella fellur ábyrgðin úr gildi.

Með tölvupósti 30. september 2024 kvaðst varnaraðili „senda inn uppsögn og tilkynna flutning“ frá og með 1. október þess árs. Í framhaldi sagði hún í sviga „með fyrirvara um að draga uppsögn til baka“. Sóknaraðili svaraði varnaraðila um hálftíma síðar og upplýsti meðal annars hvenær uppsagnarfresti lyki. Þá var varnaraðila boðið að reyna að losna fyrr undan samningi aðila meðal annars með því að sýna væntum leigjendum eignina. Ekki liggja fyrir gögn í málinu um frekari samskipti aðila, og sóknaraðili segir þau engin hafa verið, fyrr en þau undirrituðu úttektarskýrslu á eigninni 2. janúar 2025 sem varnaraðili skrifaði undir fyrirvaralaust. Er ekkert sem styður að varnaraðili hafi afhent sóknaraðila umráð eignarinnar áður en uppsagnarfresti lauk 31. desember 2024 og krafa sóknaraðila þannig sett fram innan fresta sem kveðið er á um í 40. gr. húsaleigulaga. Ber því að fallast á kröfu sóknaraðila um að honum sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að ábyrgðartryggingu varnaraðila, kr. 675.000, vegna leiguvanskila.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson