Mál nr. 39/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 39/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila hjá Arion banka vegna kröfu um skaðabætur vegna ástands hins leigða við lok leigutíma, alls að fjárhæð 667.080 kr.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað að því frátöldu að hann samþykkir kröfu hennar vegna kostnaðar við að fjarlægja muni úr eigninni og að hluta til kröfu vegna lásaskipta.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 16. mars 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 7. apríl 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. maí 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 5. maí 2025.

Viðbótarupplýsingar sóknaraðila, dags. 8. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Varnaraðili leigði íbúð að C, af sóknaraðila samkvæmt tímabundnum samningi frá 24. janúar 2023 til 31. janúar 2024 sem aðilar framlengdu um eitt ár. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður ástand hinnar leigðu eignar við lok leigutíma hafa verið verulega ábótavant. Íbúðin hafi verið óhrein, sót eða svört slykja á veggjum og víðar, húsgögn hafi verið skilin eftir og varnaraðili hafi skipt um lás svo lykill að íbúð gangi ekki lengur að útidyrahurð hússins. Hafi hún því gert kröfu í bankaábyrgð varnaraðila að fjárhæð 667.080 kr. sem sundurliðist svo:

1. Þrif skv. reikningi frá D, 121.319 kr.
2. Málning íbúðar, tilboð 355.000 kr.
3. Lásaskipti, skv. E sem þjónusti húsið, 39.880 kr.
4. Kerruleiga vegna förgunar á munum, verðskrá á kerruleigu, 6.037 kr.
5. Bætur sem nema leigu í tvær vikur þar sem ekki hafi verið unnt að leigja íbúðina út í þáverandi ástandi, 144.844 kr.

 

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili telur ástand veggja hafa verið í samræmi við það sem við megi búast eftir að búið hafi verið í eign. Um eðlilegt slit sé að ræða sem hann verði ekki látinn bera ábyrgð á. Þá bendi hann á að ofnar og hitakerfi geti valdið því að ryk safnist á veggi og hafi áhrif á útlit málningar með tímanum. Þess utan sé metinn kostnaður sóknaraðila vegna málunar of hár.

Varnaraðili hafi þegar skipt um skrá að íbúðinni á eigin kostnað eftir að hann hafi læst sig úti og sé ekki tilbúinn til að kosta aftur lásaskipti á íbúðinni. Hann sé þó tilbúinn að greiða fyrir afrit af einum útilykli sem hann hafi týnt.

Varnaraðili kveðst tilbúinn að bæta sóknaraðila umkrafinn kostnað við að fjarlægja þá muni sem hann hafi skilið eftir í íbúðinni þótt um smámuni hafi verið að ræða.

Kröfu um bætur vegna tapaðra leigutekna sé hafnað. Hann hafi greitt leigu fyrir allan janúarmánuð en skilað lyklum til F 16. þess mánaðar svo sóknaraðili hafi haft nægan tíma til að þrífa eignina og mála hafi hún viljað gera það.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili mótmælir því að svörtu blettirnir sem fastir hafi verið á veggjum og lofti séu eðlileg slit og telur ljóst að einhvers konar efni hafi verið notað eða reykur verið um íbúðina á leigutíma sem skilið hafi eftir sig för og orðið fastur á veggjum og lofti. Hreingerningafyrirtæki hafi sagt að eina leiðin til að veggir og loft yrði aftur í viðunandi ástandi væri að nota sérhæfða efnameðferð eða mála eignina. Þá sé ekki unnt að rekja svörtu slykjuna til ofna eða loftræstikerfis.

Hvað lykilinn hafi varðað hefði ekki þurft að skipta um lás á eigninni hefði varnaraðili borið sig rétt að þegar hann hafi sjálfur skipt um lás, þannig að lykill að íbúðinni myndi einnig ganga að öllum sameiginlegum rýmum í húsinu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI.  Niðurstaða         

Við upphaf leigutíma lagði varnaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 765.000 kr. hjá Arion banka. Leigutíma aðila lauk 31. janúar 2025 en varnaraðili afhenti sóknaraðila umráð hins leigða 16. sama mánaðar. Með tölvubréfi 28. janúar tilkynnti sóknaraðili varnaraðila að hún myndi gera kröfu í tryggingu hans, sem er innan þess frests sem leigusalar hafa skv. 7. mgr. 40. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Kvað hún svarta slykju á öllum veggjum, öllu lofti og öllum munum. Íbúðin væri verulega óhrein og útheimti þrif frá fagaðilum auk þess sem skemmdir hefðu verið unnar á veggjum sem þyrfti að laga og mála auk þess sem skipta þyrfti um lás. Varnaraðili svaraði samdægurs að hann kannaðist ekki við skemmdir á veggjum eða nokkuð sem tengdist sóti eða svartri drullu. Kvaðst hann kannast við að hafa týnt lykli eins og hann hefði útskýrt þegar hann hefði afhent umráð hins leigða. Kvaðst hann þó samþykkja að kostnaður vegna viðgerða og þrifa yrði dreginn af tryggingu hans, því hann vildi að sóknaraðili væri glöð. Sagði hann sóknaraðila að gera kröfu í tryggingu sína og gera rýmið eins og hún vildi hafa það. Sagðist hann skilja það fullkomlega og hefði engan áhuga á að rífast þar um. Þetta væri ástæða fyrir tilvist trygginga.

Í ljósi framangreindra samskipta telur kærunefnd að sóknaraðili hafi mátt leggja til grundvallar að fyrir lægi samþykki varnaraðila fyrir því að hún fengi kostnað vegna þrifa og málningar, alls 476.319 kr., greiddan úr tryggingu hans. Þá hefur varnaraðili samþykkt kröfu hennar vegna kerruleigu, 6.037 kr., og viðurkennt að hafa skipt um skrá á íbúðinni þannig að skipta þarf um skrá að nýju til að lykill að íbúð gangi einnig að sameiginlegum rýmum í húsinu. Ber að fallast á kröfu hennar vegna lásaskipta, 39.880 kr. Aftur á móti telur kærunefnd að ekki liggi fyrir samþykki varnaraðila fyrir ætluðu tjóni sóknaraðila vegna tapaðra leigutekna í tvær vikur. Þá hefur sóknaraðili ekki fært sönnur á það tjón sitt auk þess sem tryggingu er skv. 39. gr. húsaleigulaga aðeins ætlað að bæta leiguvanskil og skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða. Er því ekki unnt að fallast á kröfu hennar þar um.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila er heimilt að ganga að 522.236 kr. úr ábyrgðartryggingu varnaraðila.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson