Mál nr. 41/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 41/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum eftirstöðvar af tryggingarfé, 70.000 kr., ásamt vöxtum, og að honum beri að endurgreiða 15.000 kr. sem hann hafi innheimt af sóknaraðila umfram umsamið leigugjald.

Krafa varnaraðili er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 14. apríl 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 25. maí 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 11. júní 2025.

Athugasemdir varnaraðila, dags. 20. júní 2025.

Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 30. júní 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili tók á leigu herbergi innan íbúðar varnaraðila frá 1. ágúst 2024. Við upphaf leigutíma lagði hann fram tryggingarfé, 130.000 kr., en varnaraðili endurgreiddi aðeins 60.000 kr. við lok leigutíma. Ágreiningur er um endurgreiðslu eftirstöðva tryggingarfjárins sem og hvort varnaraðila hafi verið heimilt að innheimta 15.000 kr. umfram það sem sóknaraðili segir umsamið leigugjald.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa skilað herberginu af sér í fullkomu ástandi og varnaraðili ekki gert athugasemdir við skil. Hann hafi ekki útskýrt hvers vegna hann hafi haldið eftir 70.000 kr. af tryggingarfé sóknaraðila. Þó hafi varnaraðili ásakað sóknaraðila og kærustu hans um að hafa skilið eftir myglu á baðherbergi hússins sem sé rangt auk þess sem varnaraðili hafi sjálfur einnig notað baðherbergið.

Aðilar hafi verið búnir að sammælast um leigugjald áður en sóknaraðili hafi komið til Íslands en er hann hafi verið kominn hafi varnaraðili gert kröfu um auka 5.000 kr. á mánuði.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveður sóknaraðila aldrei hafa þrifið á fjögurra mánaða leigutíma. Mygla hafi komið upp í baðherbergi íbúðarinnar og gluggakistan ónýt. Rúmið sem sóknaraðili hafi haft afnot af hafi verið ónýtt og lyktað illa þannig að varnaraðili hafi þurft að fleygja því. Ýta hafi þurft vel á hurðina inn að herbergi sóknaraðila og hann fengið upplýsingar þar um en í stað þess að biðja varnaraðila að skipta um lás hafi sóknaraðili farið að gera göt í hurðarkarminn með skrúfjárni til að geta læst að sér. Þá hafi verið reykt inni í herberginu en reykingar séu bannaðar. Þess vegna haldi varnaraðili eftir hluta af tryggingarfénu.

Varnaraðili kveður sóknaraðila hafa boðist til að hækka leigugjaldið um 5.000 kr. á mánuði.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er erfiðum samskiptum aðila lýst og málatilbúnaði varnaraðila mótmælt.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila er erfiðum samskiptum aðila lýst.

VI. viðbótarathugasemdir sóknaraðila

Í viðbótarathugasemdum eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VII. Niðurstaða          

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili endurgreiði honum 70.000  kr. af tryggingarfé sem hann lagði fram við upphaf leigutíma, 1. ágúst 2024, og 15.000 kr. sem hann hafi greitt varnaraðila umfram umsamið leigugjald.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá afhendingu eignarinnar við lok leigutíma sem gera verður ráð fyrir að hafi verið 30. nóvember 2024. Ber varnaraðila því þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins, 70.000 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis til greiðsludags. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. nóvember 2024 reiknast dráttarvextir frá 29. desember 2024.

Þá gerir sóknaraðili kröfu um að varnaraðili endurgreiði sé 5.000 kr. hækkun á mánaðarlegu leigugjaldi. Aðilar eru ósammála um hvor þeirra hafi haft frumkvæði að því að hækka leigugjald um 5.000 kr. en þar sem sóknaraðili greiddi leigu hver mánaðamót athugasemdalaust lítur kærunefnd svo á að hann hafi samþykkt leigugjaldið. Er ekki unnt að fallast á kröfu hans hér um.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 70.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 1. ágúst 2024, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. desember 2024 til greiðsludags.

Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson