Mál nr. 43/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 43/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða honum leigubætur að fjárhæð 1.860.000 kr. vegna ólögmætrar uppsagnar og að sóknaraðila sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila hjá C, alls 620.000 kr., vegna þessa.

Krafa varnaraðili er að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 28. mars 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 23. apríl 2025.

Athugasemdir sóknaraðila, dags. 8. maí 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Varnaraðili leigði íbúð af sóknaraðila með tímabundnum leigusamningi frá 1. desember 2022 til 1. desember 2023. Samkvæmt samningnum lagði varnaraðili fram tryggingu í formi bankaábyrgðar að fjárhæð 620.000 kr. Við lok leigutímans gerðu aðilar annan tímabundinn leigusamning til eins árs. Með skilaboðum til sóknaraðila 7. október 2024 óskaði varnaraðili eftir að samningurinn yrði endurnýjaður. Sóknaraðili svaraði þeim skilaboðum síðar í sama mánuði og kvaðst ætla að útbúa samninginn í þeirri viku. Þá segir í kæru hans til nefndarinnar að „áætlað [hafi verið] að skrifa undir sambærilega framlengingu og áður en [varnaraðili] skrifaði þó ekki undir þann samning“. Fyrir liggur að varnaraðili útvegaði uppfærða bankaábyrgð, dags. 3. desember 2024, þar sem tilgreint leigutímabil er 1. þess mánaðar til 30. nóvember 2025. Með skilaboðum sóknaraðila 4. desember 2024 tilkynnti hann varnaraðila að hann gæti aðeins gert tímabundinn samning til sex mánaða. Varnaraðili brást við sama dag. Hann kvaðst skilja það og að hann myndi leita að annarri íbúð. Með skilaboðum 14. og 18. febrúar 2025 tilkynnti varnaraðili að hann myndi flytja í aðra íbúð 1. mars 2025, sem hann og gerði. Sóknaraðili gerði kröfu á hendur varnaraðila 3. þess mánaðar að fjárhæð 980.000 kr. eða sem nam þriggja mánaða uppsagnarfresti. Varnaraðili hafnaði kröfunni 6. mars 2025. Ágreiningur er um það hvort varnaraðili hafi virt að vettugi lögbundinn uppsagnarfrest og beri að greiða sóknaraðila leigubætur sem svari til frestsins, sem sóknaraðili telur hér fyrir nefndinni að hafi verið sex mánuðir.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður ótímabundinn samning hafa komist á með aðilum eftir að tímabundnum samningi lauk 30. nóvember 2024 með því að varnaraðili hafi haldið afnotum áfram og greitt leigu vegna desember, janúar og febrúar, sbr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Fyrirvaralaus uppsögn varnaraðila hafi verið ólögmæt og samkvæmt lögjöfnun frá 1. mgr. 62. gr. laganna eigi sóknaraðili rétt á leigubótum út lögbundinn sex mánaða uppsagnarfrest, sbr. 3. tl. 1. mgr. 56. gr. laganna. Þá hafi varnaraðili valdið skemmdum á eigninni.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili lýsir því að ekki hafi náðst samkomulag með aðilum um framlengingu leigusamnings. Hann hafi venju samkvæmt kannað hug sóknaraðila til að framlengja samninginn í byrjun október og sóknaraðili kvaðst vilja gera það. Er undirrita hafi átt nýjan samning hafi fyrst komið í ljós að sóknaraðili hafi í þetta skiptið aðeins viljað gera samning til sex mánaða en ekki eins árs, eins og verið hafði. Hafi það ekki hentað varnaraðila sem hafi farið að leita sér að nýju húsnæði með vitund og vilja sóknaraðila. Þá hafni varnaraðili því að hafa valdið skemmdum á eigninni, hann hafi þvert á móti hugsað vel um hana og ávallt greitt leigu á réttum tíma.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa reynt að koma íbúðinni í leiguhæft ástand á ný og leigja út en það hafi enn ekki gengið. Hann sjálfur búi hjá mömmu sinni og hafi orðið af tekjum af eigninni.

V. Niðurstaða           

Krafa sóknaraðila byggir á þeim rökum að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur milli aðila eftir að tímabundnum leigusamningi þeirra lauk 30. nóvember 2024, sbr. 59. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, og varnaraðila beri að greiða leigubætur sem nema sex mánaða uppsagnarfresti frá 1. mars til 31. ágúst 2025, sbr. 3. tl. 1. mgr. 56. gr. laganna. Þessi málatilbúnaður er þó í andstöðu við að samkvæmt gögnum málsins kvaðst sóknaraðili aðeins geta gert tímabundinn leigusamning við varnaraðila til sex mánaða frá 1. desember 2024 til 31. maí 2025 auk þess sem hann grundvallaði kröfu sína gagnvart varnaraðila 3. mars 2025 á þeirri forsendu að uppsagnarfrestur væri þrír mánuðir. Þá telur nefndin að varnaraðili hafi, í ljósi samskipta aðila í október 2024, mátt líta svo á að sóknaraðili hefði fallist á að gera tímabundinn leigusamning um íbúðina frá 1. desember 2024 til 30. nóvember 2025. Áðurnefnd bankaábyrgð, dags. 3. desember 2024, bendir einnig til að varnaraðili hafi talið svo vera. Það var hins vegar fyrst 4. þess mánaðar, eftir að leigusamningurinn átti að hafa tekið gildi og tveimur mánuðum eftir að sóknaraðili hafði fallist á beiðni varnaraðila um endurnýjun leigusamningsins, sem sóknaraðili tilkynnti að hann gæti aðeins gert tímabundinn leigusamning til sex mánaða en ekki eins árs sem var forsenda fyrir endurnýjun samnings af hálfu varnaraðila.

Við ofangreindar aðstæður verður ekki fallist á að komist hafi á ótímabundinn leigusamningur milli aðila á grundvelli 59. gr. húsaleigulaga þótt varnaraðili hafi haldið áfram að hagnýta íbúð sóknaraðila gegn greiðslu húsaleigu. Af þessu leiðir að ekki er fallist á þann málatilbúnað sóknaraðila að uppsagnarfrestur hafi verið sex mánuðir. Eftir stendur þó að taka afstöðu til þess hvort sóknaraðili eigi rétt til leigubóta vegna færri mánaða á þeim grundvelli að varnaraðili hafi rift leigusamningi aðila með ólögmætum hætti.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kemur fram að hafi leigusamningi verið rift af leigusala af einhverri þeirri ástæðu sem talin er í 61. gr. laganna skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Þá segir að hafi leigusamningur verið tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Ákvæðum þessarar málsgreinar hefur verið beitt með lögjöfnun um ólögmæta riftun leigjanda. Í ljósi þeirra atvika, sem fyrr eru rakin, telur nefndin að tjón sóknaraðila, sem kann að nema töpuðum leigutekjum vegna þriggja mánaða, þ.e. mars til maí 2025, sé ekki að rekja til þess að varnaraðili hafi vanefnt leigusamning aðila, heldur lögmætra viðbragða hans við athöfnum sóknaraðila. Verður því ekki fallist á að sóknaraðili eigi rétt á leigubótum frá varnaraðila.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

 

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfum sóknaraðila er hafnað.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson