18 nóvember 2025
/
Mál nr. 54/2025 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. nóvember 2025
í máli nr. 54/2025
A og B
gegn
C og D
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðilar: A og B, bæði skráð til heimilis að E.
Varnaraðilar: C og D, bæði skráð til heimilis að F.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðilum beri að endurgreiða þeim tryggingarfé að fjárhæð 291.667 kr. ásamt vöxtum.
Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, móttekin 8. apríl 2025.
Greinargerð varnaraðila, dags. 28. apríl 2025.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. mótteknar 5. maí 2025.
Athugasemdir varnaraðila, dags. mótteknar 10. maí 2025.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu samning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að G, frá 1. apríl 2025 til 30. mars 2026. Sóknaraðilar töldu húsnæðið ekki í viðunandi ástandi og gerðu kröfu um riftun samningsins. Fluttu þau út 5. apríl 2025 og gera kröfu um að fá tryggingarfé, 350.000 kr., endurgreitt að frádreginni leigu vegna 1.-5. apríl, 58.333 kr. Varnaraðilar gera kröfu í tryggingarféð að fullu vegna ólögmætrar riftunar.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðilar kveðast hafa flutt inn í hið leigða 29. mars 2025 þrátt fyrir að leigutími hafi átt að hefjast 1. apríl. Með tölvupósti 31. mars hafi þau tilkynnt að eftir tvær nætur í húsinu hafi þau komist að þeirri erfiðu niðurstöðu að þau yrðu að rifta leigusamningi aðila vegna ófullnægjandi og heilsuspillandi ástand hins leigða, meðal annars vegna þess að ofnar hafi ekki virkað, en ljóst væri að þau gætu ekki búið í eigninni í því ástandi og að ekki yrði unnt að bæta úr ástandi eignarinnar í náinni framtíð. Falli þau því frá samningi aðila sem taka ætti gildi degi síðar. Kveða sóknaraðilar varnaraðila hafa samþykkt riftunina, sem byggð sé á 60. gr. húsaleigulaga, og sagt að þau hafi ekki ætlað að halda þeim í íbúðinni gegn vilja þeirra. Hafi aðilar rætt um að komast að sanngjarnri niðurstöðu fyrir aðila alla og varnaraðilar hafi með tölvupóstum 4., 5. og 6. apríl 2025 staðfest að þau væru komin með nýja leigjendur að eigninni. Sóknaraðilar hafi flutt út 5. apríl og geri kröfu um endurgreiðslu á tryggingarfé að frádreginni leigu vegna 1.-5. apríl.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðilar hafni því að eignin hafi verið óíbúðarhæf en þau hafi sjálf búið þar með tvö ung börn allt þar til leigutíminn hafi byrjað. Ofnakerfi íbúðarinnar hafi verið í lagi og þegar í ljós hafi komið að loft væri á einum ofnanna hafi varnaraðilar þegar brugðist við, gefið leiðbeiningar um lofttæmingu og svo yfirfarið ofninn 1. apríl 2025. Uppsögn sóknaraðila hafi verið ólögmæt og varnaraðilar hefðu getað krafið þau um leigu út uppsagnarfrest. Þau hafi aftur á móti aðeins krafið um leigu fyrir einn mánuð og takmarkað tjón sitt með að leigja eignina út að nýju. Þó nýir leigjendur hafi fengið umráð eignarinnar frá 5. apríl hafi leigutími þeirra ekki hafist fyrr en 1. maí en að leyfa þeim afnot eignarinnar endurgjaldslaust 5.-30. apríl hafi verið „nauðsynlegt viðskiptalegt skref“ til að tryggja nýjan leigusamning strax.
IV. Athugasemdir aðila
Í athugasemdum aðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.
V. Niðurstaða
Aðilar höfðu gert bindandi samning um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila til eins árs frá 1. apríl 2025. Degi áður vildu sóknaraðilar falla frá samningnum þar sem þau töldu aðstæður í eigninni heilsuspillandi, einkum fyrir dóttur þeirra, en þau höfðu fengið umráð eignarinnar 29. mars 2025. Til að unnt sé að rifta samningi á þeim grunni að húsnæði sé heilsuspillandi á grundvelli 3. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þarf að liggja fyrir staðfesting heilbrigðisyfirvalda þar um. Svo var ekki í því tilviki sem hér um ræðir. Þá hafa sóknaraðilar ekki sýnt fram á að skilyrði hafi verið fyrir hendi til að þau gætu rift leigusamningnum á grundvelli annarra ákvæða 60. gr. laganna. Jafnvel þó varnaraðilar hafi sagt að þau vildu ekki halda sóknaraðilum í húsnæði, sem þau vildu ekki vera í, kom jafnframt fram að þau myndu þurfa að leita lögfræðiráðgjafar vegna þessa. Degi síðar upplýstu þau að þau hefðu talað við lögfræðing og fengið þær útskýringar að uppsögnin væri ólögmæt og að sóknaraðilum bæri að greiða leigu í þriggja mánaða uppsagnarfresti, sem þau gerðu kröfu um. Má því ljóst vera að riftunin var ekki með samþykki varnaraðila og hún ólögmæt.
Ákvæði 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga kveður á um að leigjandi skuli bæta leigusala tjón sem leiðir af vanefndum hans en ákvæðið hefur verið notað með lögjöfnun þegar um ólögmæta riftun af hálfu leigjanda er að ræða, sbr. t.d. úrskurð í máli kærunefndar nr. 113/2020. Er þar einnig kveðið á um að leigjandi skuli greiða bætur sem jafngildi leigu út uppsagnarfrest. Þá segir í 2. mgr. að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu leigugjaldi og skuli þær leigutekjur sem hann þannig hefur eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum.
Kemur því til skoðunar hvert fjártjón varnaraðila var þar sem upplýst var í tölvupósti 4. apríl 2025 að varnaraðilar væru búin að leigja eignina út að nýju. Aðspurð upplýstu varnaraðilar í tölvupósti 5. þess mánaðar að nýr leigjandi tæki við umráðum hins leigða degi síðar. Er sóknaraðilar svöruðu því til að þau litu svo á að með því að greiða leigu vegna 1.-5. apríl 2025 hefðu þau að fullu bætt varnaraðilum fjártjón sitt svöruðu varnaraðilar að nýi leigusamningurinn hæfist ekki fyrr en 1. maí. Í hinum nýja samningi, sem undirritaður var 5. apríl, segir að ekki verði innheimt leiga vegna apríl.
Óumdeilt er að nýir leigjendur að eigninni voru komnir með umráð hennar 6. apríl. Telur kærunefnd að varnaraðilar verði að bera hallann af því telji þau sér hafa verið skylt að gefa eftir leigu 6.-30. apríl, sem fær vart staðist sökum umfram eftirspurnar eftir leiguhúsnæði í dag, og að sóknaraðilum verði, með vísan til 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, aðeins gert að greiða þeim leigu vegna 1.-5. apríl 2025.
Kveðið er á um í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga að tryggingafé skuli varðveitt á sérgreindum óbundnum reikningi hjá banka sem ber svo háa vexti sem kostur er til greiðsludags. Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.
Ber varnaraðilum því að skila sóknaraðilum eftirstöðvum tryggingarfjárins, 291.667 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram 27. mars 2025 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, þ.e. 4. maí til greiðsludags.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðilum ber að endurgreiða sóknaraðilum tryggingarfé að fjárhæð 291.667 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá 27. mars 2025, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 4. maí 2025 til greiðsludags.
Reykjavík, 18. nóvember 2025
Auður Björg Jónsdóttir
Eyþór Rafn Þórhallsson Þorvaldur Hauksson