Mál nr. 59/2025 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. nóvember 2025

í máli nr. 59/2025

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Þorvaldur Hauksson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni hluta af framlögðu tryggingarfé, 780.000 kr.

Krafa varnaraðila er að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn voru lögð fyrir kærunefnd:

Kæra sóknaraðila, dags. 29. apríl 2025.

Greinargerð varnaraðila, dags. 30. maí 2025.

Viðbótargögn frá varnaraðila, 12., 20. og 23. ágúst 2025.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Sóknaraðili tók á leigu íbúð varnaraðila að C, frá 1. mars 2023 til 28. febrúar 2024 en samningurinn var svo framlengdur ótímabundið með samkomulagi aðila. Þann 10. nóvember 2024 sagði sóknaraðili leigusamningnum upp með þriggja mánaða uppsagnarfresti en 2. desember sama ár óskaði hún eftir að fara fyrr úr eigninni. Gerir hún kröfu um endurgreiðslu á tryggingarfé, 780.000 kr., sem varnaraðili hefur hafnað þar sem hún hafi ráðstafað því til greiðslu leiguvanskila og ógreiddra hússjóðsgjalda, 20.723 kr. Leigan var 260.000 kr. á mánuði vísitölutryggt.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa talið að nýr leigjandi myndi taka við leigunni í lok desember. Hún hafi ekki skilað lyklum en farið til Póllands í byrjun desember og ekki getað svarað skilaboðum frá varnaraðila vegna læknismeðferðar sem hún hafi sótt þar í landi. Telji sóknaraðili að hún eigi rétt á að fá að minnsta kosti hluta af tryggingarfénu endurgreitt þar sem hún hafi flutt út áður en uppsagnarfresti hafi lokið en tryggingarféð hafi numið nær þreföldu leigugjaldi.   

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili kveðst hafa reynt að koma til móts við breyttar aðstæður hjá sóknarðila og finna nýjan leigjanda á meðan uppsagnarfresti hafi staðið en hún hafi ekki fundið leigjanda fyrr en frá og með 1. febrúar. Geri hún því kröfu um að frá tryggingarfé sóknaraðila dragist 277.000 kr. vegna leigu í desember og sama fjárhæð vegna janúar. Þá sé kostnaður varnaraðila við að koma eigninni aftur í leiguhæft ástand vegna skemmda sem sóknaraðili hafi valdið á eigninni, að minnsta kosti 400.000 kr. og ógreidd hússjóðsgjöld nemi 20.723 kr. Þó megi taka tillit til þess að varnaraðili hafi samþykkt að kaupa þvottavél og ísskáp af sóknaraðila á 50.000 kr.

IV. Niðurstaða            

Sóknaraðili vill fá tryggingarfé endurgreitt að hluta þar sem hún hafi ekki haft umráð hins leigða á þriggja mánaða uppsagnarfresti. Óumdeilt er að hún greiddi ekki leigu vegna desember, 277.000 kr., og að hún fór tímabundið til Póllands í þeim mánuði. Ítrekað kemur þó fram í málatilbúnaði sóknaraðila að hún hafi ekki afhent varnaraðila umráð hins leigða í desember. Er varnraðila því heimilt að ráðstafa tryggingarfé til greiðslu leiguvanskila vegna desember 2024, sbr. 4. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Þann 2. janúar 2025 svaraði sóknaraðili skilaboðum, sem varnaraðili hafði sent henni seinni hluta desember, og útskýrt hvers vegna hún hefði ekki getað svarað fyrr og kvaðst geta rýmt eignina þess vegna degi síðar. Að sögn varnaraðila komu aðilar á vegum  sóknaraðila í framhaldinu og fjarlægðu þá fáu muni sem hún hafði skilið eftir í eigninni er hún fór til Póllands.

Telur kærunefnd að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna janúar 2025 enda var hún enn með umráð eignarinnar í upphafi mánaðarins og nýr leigjandi tók við 1. febrúar. Ber sóknaraðila því að greiða alls 554.000 kr. vegna leiguvanskila.

Krafa varnaraðila um greiðslu skaðabóta vegna ástands hins leigða við lok leigutíma er ekki studd gögnum, er ekki sundurliðuð og virðist umkrafin fjárhæð vera ágiskun varnaraðila og er án alls rökstuðnings. Ekki er því unnt að fallast á kröfu varnaraðila um að frá tryggingarfé sóknaraðila dragist 400.000 kr. vegna skaðabóta.

Krafa vegna hússjóðsgjalda, 20.723 kr., virðist óumdeild og er studd gögnum. Þá eru aðilar sammála um að frá skuld sóknaraðila beri að draga umsamdar 50.000 kr. vegna kaupa varnaraðila á uppþvottavél hennar og ísskáp.

Kveðið er á um í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 að tryggingafé skuli varðveitt á sérgreindum óbundnum reikningi hjá banka sem ber svo háa vexti sem kostur er til greiðsludags. Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skuli hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Ber varnaraðila því að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins, 255.277 kr., ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af 780.000 kr. frá þeim degi er tryggingarfé var lagt fram, þ.e. 1. mars 2023, en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, af 255.277 kr. frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum húsnæðis, en miðað er við að eigninni hafi verið skilað 3. janúar 2025, til greiðsludags.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 255.277 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, af 780.000 kr. frá 1. mars 2023 til 3. janúar 2025, en með dráttarvöxtum af kr. 255.277 samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 1. febrúar 2025 til greiðsludags.

 

Reykjavík, 18. nóvember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

            Eyþór Rafn Þórhallsson                                                   Þorvaldur Hauksson