Mál nr. 25/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 25/2025

 

Viðhaldsframkvæmdir á bílageymslu: Sameign/sameign sumra. Kostnaðarskipting.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 14. febrúar 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 24. febrúar 2025, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. febrúar 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls 38 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að C 9 en gagnaðili er húsfélagið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna málunar bílageymslu hússins sé sameiginlegur eigendum öllum.

Álitsbeiðandi kveður húsið hafa verið málað árið 2024 og einnig bílageymslan, þ.e. útveggir hennar sem beri uppi sameiginleg bílastæði allra. Í fyrri viðhaldsframkvæmdum hafi kostnaði vegna málunar bílageymslunnar verið skipt jafnt milli allra eigenda, en aldrei hafi verið ágreiningur hér um fyrr en í framkvæmdunum árið 2024. Formaður gagnaðila hafi þá ákveðið að kostnaður vegna málunar veggja bílageymslunnar skyldi aðeins falla á þá sem eigi bílastæði í henni, þannig að undanskildir væru þeir níu eigendur sem hafi einungis not af bílastæðunum sem séu ofan á bílageymslunni. Eignaskiptayfirlýsingin sé óskýr og loðin varðandi bílastæðin og skiptingu kostnaðar vegna málunar á bílageymslunni að utan.

Gagnaðili kveður að í eignaskiptayfirlýsingu séu aðeins 28 af 29 merktu bílastæðunum úthlutað á ákveðnar íbúðir, en í fasteignaskrá sé þeim öllum úthlutað. Þá séu fermetratölur ekki tilgreindar í eignaskiptayfirlýsingunni af hlutdeild í bílskýli og hafi þær tölur ekki áhrif á hlutfallstölur. Jafnframt segi þar að í bílskýlinu séu 29 bílastæði og að þau beri hvert um sig jafna hlutdeild í kostnaði við rekstur og viðhald þess. Þá segir að allar íbúðir hafi jafnan rétt til bílastæðanna ofan á þaki bílskýlisins og beri þau hver um sig jafna hlutdeild í kostnaði við rekstur og viðhald þeirra. Gagnaðili telur eignarhald og ábyrgð á bílskýli endurspeglast vel í fasteignskrá en þar megi greinilega sjá að í fermetratölu íbúða, sem eigi merkt bílastæði í bílageymslunni, sé einnig fermetratala hlutdeildar í bílskýli. Þær íbúðir sem ekki eigi merkt stæði í bílskýli sýni aðeins fermetratölu íbúðar. Þannig sé bílageymslan í eigu þeirra eigenda sem eigi merkt bílastæði í henni.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur allt ytra byrði húss, útveggir, þak, gaflar og útidyr undir sameign. Sameign fjöleignarhúss getur verið sameign allra eða sameign sumra. Sameign allra er meginreglan, sbr. 3. mgr. 6. gr. laganna, og eru því líkur á að um sameign allra sé að ræða ef um það er álitamál. Um sameign sumra er að ræða þegar það kemur fram eða má ráða af þinglýstum heimildum að svo sé eða þegar lega sameignar, afnot hennar eða möguleikar á afnotum eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem aðgang hafa að henni og afnotamöguleika, sbr. 7. gr. laganna. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra eigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Í fyrirliggjandi eignaskiptayfirlýsingu hússins, innfærð til þinglýsingar 7. apríl 1988, segir að í bílskýlinu séu 29 bílastæði og beri þau hvert um sig jafna hlutdeild í kostnaði við rekstur og viðhald þess. Allar 38 íbúðirnar eiga jafnan rétt til bílastæðanna ofan á þaki bílskýlisins og beri þær hver um sig jafna hlutdeild í kostnaði við rekstur og viðhald þeirra. Í tilefni af tilvísun gagnaðila til upplýsinga í fasteignaskrá skal þess getið að eignaskiptayfirlýsing er lögboðinn skriflegur gerningur eigenda hússins um réttindi og skyldur þeirra innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum hússins og lóðar. Verður eignaskiptayfirlýsingin því lögð til grundvallar við úrlausn þessa máls.

Kærunefnd telur ljóst af framangreindu að ytra byrði bílageymslunnar, þar á meðal útveggir, tilheyri sameign allra, enda hafa eigendur allir not af henni. Telur kærunefnd ekki efni standa til þess að hluti af ytra byrði hennar tilheyri sameign sumra, líkt og gagnaðili byggir á. Verður því fallist á kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson