Mál nr. 3/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 3/2025

 

Ráðstafanir til að koma í veg fyrir frekara tjón. Viðhald á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 5. janúar 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 6. febrúar 2025, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á jarðhæð hússins, en gagnaðili er húsfélagið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða reikninga, samtals að fjárhæð 2.636.588 kr., vegna framkvæmda á sameign.

Álitsbeiðandi kveður að breyta hafi þurft leið skolpleiðslu sem hafi legið í gegnum rými í kjallara, lagfæra leið lagna sem hafi farið með neysluvatn og vatn í ofna og um leið fjarlæga gamlar tómar lagnir sem áður hafi þjónað húsinu. Forsaga málsins sé sú að árið 2016 hafi skolplagnir verið lagaðar í húsinu. Þá hafi leið skolplagna, neysluvatns og ofnalagna verið breytt þannig að þær hafi farið beint niður um mitt loft í eignarhluta álitsbeiðanda. Ekkert hafi fundist um þessar breytingar hjá Reykjavíkurborg og ekki verði séð að sótt hafi verið um leyfi fyrir þeim. Þessar lagnir hafi valdið gífurlegum hávaða, ólykt og komið í veg fyrir eðlilegt viðhald á eignarhluta álitsbeiðanda. Illa hafi verið staðið að framkvæmdunum, skolplagnir varla hangið saman og óeðlilegt sé að búa til gat á milli hæða með tilliti til brunavarna.

Árið 2023 hafi álitsbeiðandi farið fram á það við formann gagnaðila að þetta yrði tekið út og fagfólk fengið til að færa þessar lagnaleiðir aftur á upphaflegan stað og að tekið yrði til í lögnunum, svo það yrði hægt að sinna eðlilegu viðhaldi eins og að mála í eignarhluta hans. Formaðurinn hafi mætt með pípara sem hafi átt að taka þetta út fyrir hönd gagnaðila. Húsfundur hafi verið haldinn í framhaldinu, sem álitsbeiðandi hafi ekki verið boðaður á, þar sem þessu hafi verið hafnað af öllum sem hafi mætt en það hafi aðeins verið þrír af átta eigendum. Húseigendafélagið hafi ráðlagt álitsbeiðanda að fá verðtilboð í verkið sem hafi verið sent á formanninn ásamt áskorun um að fara í þessar framkvæmdir og áskilinn réttur til að hefja framkvæmdir, sbr. 38. gr. laga um fjöleignarhús. Að auki hafi formaðurinn fengið tvö bréf með ábyrgðarpósti þar sem farið hafi verið fram á húsfund til að fara yfir málið. Í seinna bréfinu hafi verið tilkynnt að álitsbeiðandi kæmi til með að fara í framkvæmdina á kostnað gagnaðila yrði ekki haldinn húsfundur innan tíu daga. Bréfin hafi verið hunsuð og mánuði síðar hafi farið að leka úr skolplögninni inn í eignarhluta álitsbeiðanda. Þá hafi ekki verið hægt að bíða með þetta lengur og álitsbeiðandi ráðist í framkvæmdir til að koma í veg fyrir frekara tjón. Tilboð hafi fengist í verkið en framkvæmdir farið umfram það þar sem brjóta hafi þurft mikið úr gólfi og vegg til að fjarlæga gamlar pottjárns skolplagnir og leggja nýjar, sem hafi ekki verið hægt að átta sig á fyrr en eftir að verkið hafi verið byrjað og þar sem stjórn gagnaðila hafi ítrekað reynt að leggja stein í veg framkvæmdanna. Verktakinn hafi verið upptekinn í öðru verkefni þegar byrjað hafi að leka í íbúðina og því hafi þurft að fá aðra verktaka.

Gagnaðili kveður að þegar álitsbeiðandi hafi keypt eignarhlutann hafi breytingar á lögnum í húsinu þegar átt sér stað. Framkvæmdirnar hafi verið með fullu samþykki fyrri eiganda eignarhlutans og þörf hafi verið á þeim vegna ónýtrar frárennslislagnar. Auk þess sem húsið og lagnir þess hafi verið komnar til ára sinna, en það hafi verið byggt árið 1945.

Árið 2023 hafi álitsbeiðandi fyrst gert athugasemdir við lagnirnar og pípari á vegum gagnaðila þá bent á að rétt væri að setja stokk eða einangrun um lagnirnar eða færa þær þannig að einfaldara yrði að einangra þær. Álitsbeiðandi hafi hafnað því og hafi húsfundur verið haldinn 4. maí 2023 að beiðni hans. Engin verklýsing hafi verið lögð fram á húsfundinum og því hafi ekki verið fallist á greiðsluþátttöku gagnaðila. Fundarboðið hafi verið sent seljanda eignarhlutans, sem á þessum tíma hafi enn verið skráður eigandi þar sem afsal hafði ekki verið gefið út, og hafi það einnig verið hengt upp í sameign. Álitsbeiðanda hafi verið tilkynnt um niðurstöðu fundarins daginn eftir fundinn og engar athugasemdir borist frá honum. Rúmum mánuði eftir húsfundinn hafi Húseigendafélagið sent bréf með kröfum álitsbeiðanda, sem gagnaðili hafi svarað. Formaður gagnaðila hafi svo fengið tilkynningu í ágúst 2024 um að framkvæmdir væru að hefjast og að tilkynna yrði eigendum það. Gagnaðili hafi þá árangurslaust óskað eftir verklýsingu. Húseigendafélagið hafi sent einhvers konar verklýsingu 19. september 2024, sem hafi þó ekki verið í samræmi við endanlegar framkvæmdir enda hafi verið fullyrt að skolplögn hafi verið tengd við gamla frárennslislögn sem hafi ekki verið að finna á bakvið falskan vegg. Umrædd lögn muni hafa verið ónýt og virðist sem álitsbeiðandi hafi farið í aðrar framkvæmdir sem gagnaðili hafi ekki vitað um en virðast hafa haft í för með sér mikið múrbrot. Álitsbeiðandi hafi hvorki lagt fram verklýsingu né rökstutt mat á nauðsyn framkvæmda.

Heitavatnsinntak í eignarhluta álitsbeiðanda hafi verið fært á kostnað Veitna og gagnaðili að auki staðið straum af kostnaði við að tengja frá mæli að inntaki. Þetta hafi verið á teikniborðinu um nokkurra mánaða skeið og legið fyrir í samskiptum aðila frá sumrinu 2024. Verkinu hafi lokið í október 2024 og ætti því hiti eða hávaði frá inntakinu ekki að vera vandamál auk þess sem þessar framkvæmdir séu ekki hluti af kröfu aðila. Þetta sé nefnt þar sem stór hluti kvartanna álitsbeiðanda í upphafi hafi verið óþægindi vegna hita frá inntakinu.

Frárennslislagnir séu utanáliggjandi í fleiri íbúðum. Breytingar á lögnum hafi verið gerðar til þess að hafa þær utanáliggjandi, meðal annars til að auðvelda aðgengi en þær hafi verið komnar til ára sinna. Eigendur hafi sett stokk utan um lagnirnar. Hvergi í byggingarreglugerð sé óheimilt að hafa lagnir utanáliggjandi og því óljóst hvers vegna álitsbeiðandi telji framkvæmdirnar ólögmætar. Fyrri eigandi hafi samþykkt þessar breytingar og ekkert hafi komið fram um að Reykjavíkurborg eða önnur skipulagsyfirvöld teldu framkvæmdirnar ólögmætar.

Gömul frárennslislögn í húsinu sé ónýt og ónothæf. Það sé meginástæða þess að farið hafi verið í breytingar á frárennslislögninni á sínum tíma. Eins og staðan sé núna hafi gagnaðili ekki upplýsingar um með hvaða hætti álitsbeiðandi hafi breytt henni en eftir þær framkvæmdir sem farið hafi verið í hafi orðið vart við ólykt úr niðurföllum í öðrum íbúðum.

Álitsbeiðandi hafi lagt fram myndir sem hafi átt að sýna leka frá frárennslislögn en þær gefi aftur á móti ekki góða mynd af leka. Þegar formanni gagnaðila hafi borist upplýsingar um meintan leka hafi hann haft samband við álitsbeiðanda og bent á aðkomu tryggingafélags. Álitsbeiðandi hafi hafnað því þar sem ekkert tjón hefði orðið. Þetta sé í mótsögn við það þegar hann haldi því fram að ekki hafi verið hægt að bíða með framkvæmdir þar sem forða hafi þurft frekari tjóni vegna lekans. Þá verði ekki horft fram hjá því að umtalsverður hluti vinnu píparans virðist ekki tengjast þeim ágreiningi sem um ræði og megi þar nefna gólfhitalagnir og að því er virðist alls kyns framkvæmdir í eignarhluta álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Í 1. mgr. 38. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er kveðið á um að eiganda sé rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra ef hún eða séreignarhlutar liggi undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafi ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Í 2. mgr. sama ákvæði er kveðið á um að áður en framkvæmdir hefjast skuli viðkomandi eigandi jafnan afla sönnunar á nauðsyn viðgerðarinnar, umfangi hennar og kostnaði við hana og öðrum atriðum sem máli geti skipt. Skuli viðgerðin síðan framkvæmd á þeim grundvelli en óveruleg og óhjákvæmileg frávik skipti þó ekki máli.

Samkvæmt fundargerð húsfundar 4. maí 2023 var borin upp til atkvæðagreiðslu beiðni álitsbeiðanda um að fjarlægðar yrðu sameiginlegar lagnir sem hafi verið lagðar í gegnum eignarhluta hans. Mætt var fyrir þrjá eignarhluta af átta sem allir greiddu atkvæði gegn tillögunni. Gagnaðili kveður að þegar álitsbeiðandi hafi fest kaup á eignarhluta sínum hafi téðar lagnir legið í gegnum eignarhluta hans, svo sem samþykkt hafi verið af fyrri eiganda. Með bréfi Húseigendafélagsins fyrir hönd álitsbeiðanda, dags. 9. júní 2023, var þess krafist að gagnaðili réðist í nauðsynlegar framkvæmdir á lögnunum. Þá sendi Húseigendafélagið lokaáskorun með bréfi, dags. 13. júní 2024, þar sem framkvæmda var krafist en að öðrum kosti áskildi álitsbeiðandi sér rétt til að ganga að tilteknu tilboði verktaka, sem varð síðan raunin.

Álitsbeiðandi kveður mikinn hita hafa borist frá lögnunum sem og hávaða og þá hafi þær ekki verið lagðar samkvæmt viðurkenndum aðferðum. Valdsvið kærunefndar takmarkast við ágreiningsefni sem varða réttindi og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús og er nefndin þannig ekki bær til að taka afstöðu til þess hvort þessi staðsetning lagnanna samræmist kröfum samkvæmt byggingarlöggjöf. Þá liggja engin gögn fyrir sem stutt geta það að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um þessa framkvæmd á sínum tíma. Gagnaðili kveður aðra eigendur í sömu stöðu jafnan hafa sett stokk eða einangrun utan um utanáliggjandi lagnir í eignarhlutum þeirra, en álitsbeiðandi hafi neitað þeirri lausn. Krafa álitsbeiðanda snýr að viðurkenningu þess að gagnaðili skuli bera kostnað við að fjarlægja lagnirnar úr eignarhluta hans en engin gögn liggja fyrir sem stutt geta það að sú umfangsmikla framkvæmd hafi verið nauðsynleg. Fellst nefndin þannig ekki á að skilyrði 1. og 2. mgr. 38. gr. séu uppfyllt í málinu og verður því að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda er hafnað.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson