Mál nr. 38/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 38/2025

 

Kostnaðarskipting vegna aðgangsstýringarkerfis.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 16. mars 2025, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. apríl 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 8. apríl 2025, athugasemdir gagnaðila, dags. 15. apríl 2025, og viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, dags. 23. apríl 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C og skiptist það í þrjá matshluta. Matshluti 01 er C 14-16, matshluti 02 er C 18-20 og matshluti 03 er bílageymsla sem tengir saman matshluta 01 og 02. Stæði í bílakjallara fylgir 28 eignarhlutum af 43 í fjöleignarhúsinu. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 16 en gagnaðili er húsfélagið.

Krafa álitsbeiðanda er:

     Að viðurkennt verði að kostnaður vegna aðgangsstýringarkerfis sé hlutfallsskiptur.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður að fyrirhugaðar séu framkvæmdir sem snúi að aðgangsstýringarkerfi. Ástæða þessara framkvæmda sé að tryggja öryggi íbúa vegna þjófafaraldar. Álitsbeiðandi sé hlynntur framkvæmdinni, en uppsetning aðgangsstýringarkerfa til þess eins að sporna við innbrotum falli ekki undir jafnskiptan kostnað, sbr. 4. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, heldur skuli meginreglunni fylgt og kostnaður skiptast eftir hlutfallstölum.

Meðal annars eigi að setja aðgangsstýringarkerfi á inngangshurð bílakjallara en ekki eigi allir íbúar stæði í honum. Mikið sé í húfi fyrir þá eigendur sem hafi verðmæti sín þar. Í kjölfar innbrots í júní 2025, þar sem innbrotsþjófar hafi valsað um í bílakjallaranum, hafi sú umræða hafist að koma upp öryggiskerfum við og í húsinu. Það sé ótvírætt meira í húfi fyrir þann sem eigi stærstu eignina en þá minnstu hvað varði hag og fjárhagslegan ávinning á téðum búnaði, sbr. 3. mgr. 46. gr. laga um fjöleignarhús og einnig 2. mgr. sömu greinar.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili telur að kostnaður vegna aðgangsstýringar sé jafnskiptur þar sem um sé að ræða búnað sem jöfn afnot og gagn séu af með líkum hætti, sbr. 4. tölul. B-liðar 45. gr. fjöleignarhúsalaga. Aðgangsstýringarkerfi við aðaldyr fjöleignarhúss virki þannig að við læsingar hurða sé rafdrifinn búnaður sem lesi af kortum, ,,dropum“ eða snjallsímum. Þegar rétt kort sé borið upp að skynjaranum opnist hurðin sjálfkrafa. Virkni þessa búnaðar sé að þessu leyti svipuð virkni dyrasíma, þar sem íbúi inni í íbúð geti opnað aðaldyr fjöleignarhússins með því að ýta á hnapp. Það sé rétt og eðlilegt að miða við að aðgangsstýringarkerfi sé metinn jafngildur dyrasíma, í skilningi lagaákvæðisins, eða þá að minnsta kosti jafngildur ,,öðrum búnaði sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti.“

Jafnvel þótt hér sé á ferðinni undantekning á meginreglunni um að sameiginlegur kostnaður fjöleignarhúsa skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta þeirra, þá komi það fram í frumvarpi til fjöleignarhúsalaga að hér sé á ferðinni regla sem byggi á ,,sanngirnissjónarmiðum og því, að afnot eigenda og/eða gagn séu í þessum tilvikum með þeim hætti að jöfn skipting kostnaðar sé almennt réttlátari og sanngjarnari en skipting eftir hlutfallstölum.“ Enginn vafi sé um það, að afnot eigenda íbúða í húsinu af aðgangsstýringarkerfi sé jöfn og að jöfn skipting kostnaðar sé af þeim sökum sanngjörn.

Bílageymslan tengi saman matshluta 01 og 02. Úr bílageymslu sé síðan aðgangur inn í stigahús húsa 14–16 og 18–20. Samkvæmt tillögu D sé rétt að setja upp aðgangsstýringarkerfi á allar útidyr sameignar. Þegar gengið sé inn um einar útidyr á fjöleignarhúsinu opnist aðgangur að sameigninni í heild sinni. Það sé því af og frá að uppsetning á aðgangsstýringarkerfi á gönguhurð í bílakjallara gagnist eingöngu þeim sem eigi bílastæði í bílakjallaranum. Með því að setja upp aðgangsstýringarkerfi á þessa gönguhurð sé verið að tryggja öryggi sameignarinnar í heild og þar með allra eigenda. Einnig megi bæta því við að þessi gönguhurð sé nálægt tæknirýmum sem farið sé inn í utan frá, hún sé nálægt sorpgeymslu húshluta nr. 16 og hún sé við hliðina á tæknirými sem sé sameiginlegt öllum matshlutum (þar sem gagnaðili geymi verkfæri, sláttuvél og annað af þeim toga). Það sé því af og frá að hurðin sé eingöngu vegna aðgangs að bílastæðum. Eigendur bílastæða nálgist bifreiðar sínar með því að ganga í gegnum stigahús og inn í bílageymslu, ekki utan frá og inn í bílageymsluna í gegnum gönguhurð.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Í fundargerð húsfundar 25. júní 2024 hafi skýrt komið fram að ástæða þess að hafist hafi verið handa við að koma upp aðgangsstýringakerfi við húsið sé að auka öryggi og sporna við mögulegum innbrotum. Innbrotum í hús og sameign þar sem hlutfall eigenda sé misstórt eftir stærðum íbúða og hlutdeild í bílakjallara.

Þar sem engin ákvæði séu í eignaskiptayfirlýsingu hússins eða formleg húsfélagssamþykkt sem kveði á um frávik, gildi meginreglan um hlutfallsskiptingu. Jafnskipting sé undantekning frá reglunni og verði því að vera studd skýrum lagagrundvelli, sem ekki sé fyrir hendi í þessu tilviki.

Í 3. mgr. 46. gr. laganna komi fram að heimilt sé að víkja frá reglum 45. gr. um skiptingu kostnaðar þegar þær eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Í þessu tilviki sé munur á hlutfalli í sameign verulegur. Tiltekið hafi verið í álitsbeiðni að eignarhlutur stærstu íbúðar í sameign sé 14,11%, en minnstu íbúðar 2,51%, það sé meira en fimmfaldur munur. Sé kostnaður jafnskiptur greiði eigandi minni eignar sömu upphæð og eigandi þeirrar stærri, sem telja verði ósanngjarnt í ljósi fjárhagslegs vægis framkvæmdarinnar.

Þótt gagnaðili hafi líkt aðgangsstýringarkerfinu við meðal annars dyrasímakerfi, þá sé virkni þess ólík. Dyrasími tengist beint við ákveðna íbúð og eigandi hafi virkt aðgengi. Aðgangsstýringarkerfi snúi meðal annars að almennum aðgangi að sameign og geti verið notað með mjög mismunandi hætti. Þar sem hagnýting og gagn af kerfinu sé ekki með líkum hætti fyrir alla uppfylli það ekki skilyrði 4. tölul. B-liðar 45. gr. um jafnskiptingu.

Athugasemdir gagnaðila

Engin krafa sé gerð um það í lögunum að heimild fyrir því að húsfélagið leggi í framkvæmdir, sem teljist jafnskiptar, þurfi að vera í eignaskiptayfirlýsingu. Það myndi skapa mikið óhagræði þar sem við gerð eignaskiptayfirlýsinga sé útilokað að sjá fyrir allar þær framkvæmdir sem ráðast þurfi í á líftíma mannvirkis.

Lög um fjöleignarhús skipi málum á þann veg að nokkrir kostnaðarliðir skiptist og greiðist jafnt. Hér sé til dæmis um að ræða viðhald á lyftubúnaði, póstkössum, nafnaskiltum og öðrum búnaði sem eigendur hafi jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. Löggjafinn hafi skipað málum með þessum hætti vegna þess að það gæti talist ósanngjarnt ef eigandi stærri eignar greiddi meira vegna atriða sem allir íbúar hafi jöfn afnot af og jafnt gagn af. Það sé auðvelt að hafa skilning á þeim sjónarmiðum sem birtist í svörum álitsbeiðanda og virðist löggjafinn hafa gert ráð fyrir þess konar athugasemdum við framlagningu frumvarps til fjöleignarhúsalaga: ,,Það er hins vegar vitað mál að stundum kann slík skipting að reynast ósanngjörn, en við því er ekkert að gera. Þannig tilvik hljóta alltaf að koma upp. Það sem skiptir máli er að regla sé sanngjörn í flestum tilvikum, því nákvæmt og fullkomið réttlæti getur ekki náðst hér frekar en á öðrum sviðum.“ Hér mætti t.d. nefna það að eigendur íbúa á jarðhæð þurfi að greiða jafnskiptan kostnað vegna lyftu sem þeir noti eflaust sjaldnar en aðrir íbúar – en hafi engu að síður sama aðgang að og aðrir íbúar.

III. Forsendur

Um skiptingu sameiginlegs kostnaðar fjöleignarhúss gilda ákvæði 45. og 46. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Meginreglan kemur fram í A-lið 45. gr., en samkvæmt henni skiptist allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B- og C-liði 45. gr., eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi séreign. Í B-lið eru taldir upp þeir kostnaðarþættir í rekstri sameignar sem skiptast skuli að jöfnu og samkvæmt C-lið 45. gr. skal kostnaði þó jafnan skipt í samræmi við not eigenda ef unnt er að mæla óyggjandi not hvers og eins.

Samkvæmt 4. tölul. B liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir jafnskiptan kostnað kaupverð og viðhald dyrasíma, sjónvarps- og útvarpskerfa, loftneta, póstkassa, nafnskilta og annars búnaðar sem eigendur hafa jöfn afnot og gagn af með líkum hætti. Tilgangur aðgangsstýringarkerfisins, sem deilt er um í málinu, er að tryggja öryggi íbúa allra og telur nefndin þannig að eigendur hafi allir sama gagn af því að sett verði aðgangsstýring á allar inngönguhurðir sameignar, þar á meðal gönguhurð að bílageymslu þrátt fyrir að eigendur allir eigi ekki stæði í henni. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að kaup og uppsetning á téðum búnaði falli undir ákvæði þetta enda hafa eigendur jöfn afnot af honum og gagn með líkum hætti, eins og við á um þann búnað sem þar er tilgreindur. Er kröfu álitsbeiðanda því hafnað. 

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson