Mál nr. 56/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 56/2025

 

Útreikningur á greiðslum til eiganda vegna vinnuframlags hans í þágu húsfélagsins.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, móttekin 10. apríl 2025, beindi A f.h. B ehf., hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 12. maí 2025, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 27. maí 2025 og athugasemdir gagnaðila, dags. 16. júní 2025, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið D, alls 15 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi fimm eignarhluta í húsinu en gagnaðili er annar eigenda E ehf. sem er eigandi að einum eignarhluta í húsinu og var gagnaðili jafnframt formaður og gjaldkeri húsfélagsins. 

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða húsfélaginu oftekin laun.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða húsfélaginu séreignarkostnað vegna gluggaskipta við eignarhluta hennar.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að endurgreiða húsfélaginu séreignarkostnað sem gagnaðili hafi látið F ehf. framkvæma við séreign hennar.
4. Að viðurkennt verði að framkvæmd F ehf. sé framkvæmd séreignar en ekki sameignar.

Sjónarmið álitsbeiðanda

Álitsbeiðandi kveður gagnaðila hafa verið formann, gjaldkera og fundarritara húsfélagsins um tíma. Greiðsla til hennar að fjárhæð 430.000 kr. í apríl 2023 hafi hvorki verið borin undir aðra stjórnarmenn til samþykktar né hafi stjórnarmenn verið upplýstir um greiðsluna. Hún hafi greitt reikninga vegna framkvæmda og séð um kostnaðarskiptingu þeirra. Gagnaðili hafi ekki svarað á hvaða forsendum eignir í hennar eigu hafi verið undanskildar séreignarkostnaði vegna framkvæmda. Kostnaðarskjal sem hafi verið unnið eftir á og lagt fram á húsfundi hafi verið flókið og ekki hægt að gera sér grein fyrir kostnaðarskiptingu út frá því. Ekkert samþykki hafi legið fyrir því að undanskilja gagnaðila séreignarkostnaði. Ekki sé hægt að sjá í gögnum húsfélagsins hvaða framkvæmd F ehf. hafi framkvæmt en gagnaðili hafi tilkynnt húsfélaginu að hún hygðist fara í framkvæmdir við glugga, glerskipti.

Ágreiningur snúist um hvort gagnaðili hafi greitt sér fjárhæð umfram það sem hún hafi lagt til. Samkvæmt fundargerð virðist sem hún hafi lagt til það sem henni þætti eðlilegt og virðist það hafa verið lagt til eftir fundinn en í fundargerð segi „ef mótbárur eru sendið um hæl“. Því sé erfitt að sjá samskipti eða beina atkvæðagreiðslu. Húsfélagið hafi samþykkt að tiltekið fyrirtæki tæki að sér bókhaldið á húsfundi í mars 2023 og hafi það tekið við bókhaldinu frá maí sama ár. Greiðslur til gagnaðila séu því ekki í samræmi við ákvörðun húsfundar en þær hafi átt að miðast við maí en ekki 31. desember 2023. Ofgreiðsla til gagnaðila hafi því numið 252.000 kr.

Sjónarmið gagnaðila

Gagnaðili kveðst hafa tekið við stjórn húsfélagsins eftir að fyrri formaður hafi fallið frá en hann hafi haldið utan um húsfélagsmálin um það bil frá árinu 1980. Samstarfsmaður fyrri formanns hafi aðstoðað gagnaðila við að komast inn í bókhaldið og hafi hann stutt það á aðalfundi að greitt yrði fyrir vinnu við utanumhald húsfélagsins. Aðrir félagsmenn hafi verið sammála og hafi þetta verið rætt á húsfundi en vegna reynsluleysis fundarritara hafi þetta ekki allt verið ítarlega fært til bókar í fundargerð og því hljómi málsgrein um þessi mál frekari máttlaus í fundargerð. Gagnaðili hafi sent álitsbeiðanda nákvæma skiptingu þessara launa og hafi hún fengið greitt til loka apríl 2023. Ekki sé því um neinar ofgreiðslur að ræða.

Vegna krafna álitsbeiðanda í tengslum við framkvæmdir við eignarhluta gagnaðila þá hafi þær sem og uppgjör vegna þeirra átt sér stað áður en álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn. Álitsbeiðandi hafi verið upplýstur um að húsfélagið hafi verið upplýst um þessa framkvæmd áður en þær hafi byrjað, en enginn annar hafi viljað fara í þessar framkvæmdir hjá sér á þessum tíma. Við glerskiptin hafi komið í ljós að gluggar á austurhlið hafi verið ónýtur og panta hafi þurft nýja glugga. Þetta hafi verið rætt við meiri hluta eigenda sem hafi verið samþykkir þessu og treyst verktakanum til að skipta reikningnum rétt milli aðila. Gagnaðili hafi greitt kostnað vegna glers eins og lög geri ráð fyrir og þeirri vinnu sem hafi snúið að séreignarhluta hennar. Þar sem framkvæmdin hafi átt sér stað áður en álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn í húsinu varði þetta hann engu en hann hafi keypt eignarhluta sinn í febrúar 2021.

Athugasemdir álitsbeiðanda

Ágreiningur sé um hvort gagnaðili hafi greitt sér laun umfram heimildir. Gögn bendi til að samþykktar hafi verið 215.000 kr. vegna 2020, en í ársreikningi þess árs hafi komið fram að greiddar hafi verið 215.000 kr. fyrir bókhald. Það að sú fjárhæð hafi verið vegna ársins 2019 sé ekki að finna í bókhaldinu, en gagnaðili hafi greitt sér laun án aðkomu stjórnarmanna. Þá hafi álitsbeiðandi verið með samþykkt kauptilboð á árinu 2020.

Athugasemdir gagnaðila

Aðalfundur ársins 2020 hafi ekki verið haldinn fyrr en í september það ár vegna Covid 19. Á þeim fundi hafi verið rætt um að koma húsfélaginu í þjónustu hjá húsfélagaþjónustu en fundarmenn hafi einróma viljað að gagnaðili héldi áfram að halda utan um öll mál húsfélagsins gegn greiðslu. Í fundargerðinni hafi komið fram krafa um að hálft gjald yrði greitt vegna ársins 2019 og 430.000 kr. á ári eftir það. Starfsárið hafi verið miðað við frá maí hvers árs til apríl næsta árs. Hún hafi því fengið greiddar 215.000 kr. vegna tímabilsins maí 2019 til apríl 2020 og síðan 430.000 kr. í þrjú ár eftir það.

III. Forsendur

Samkvæmt málatilbúnaði álitsbeiðanda snýst ágreiningur um hvort gagnaðili hafi fengið of háa greiðslu úr hússjóði á árinu 2023 vegna vinnuframlags hennar í þágu húsfélagsins. Ágreiningslaust er að húsfélagið samþykkti greiðslur til gagnaðila á ársgrundvelli vegna vinnuframlags hennar en álitsbeiðandi kveður að hún hafi fengið greiðslu vegna tímabilsins maí til desember 2023 þrátt fyrir að húsfélagsþjónusta hafi tekið við störfum í þágu húsfélagsins í maí þess árs. Gagnaðili hefur lagt fram gögn og skýringar þess efnis að hún hafi ekki fengið greidd laun vegna téðs tímabils og skýrt hvernig hvert greiðslutímabil hafi verið miðað við frá maímánuði hvers árs til aprílmánaðar þess næsta. Telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi ekki hnekkt þessum gögnum. Þar sem ósannað er að um ofgreiðslu hafi verið að ræða ber að hafna kröfu álitsbeiðanda.

Ákvæði 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús gerir ráð fyrir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum geti þeir leitað atbeina nefndarinnar. Kröfur  álitsbeiðanda í liðum II, III og IV lúta að uppgjöri og kostnaðarskiptingu vegna  framkvæmda sem var lokið við og gengið frá fjárhagslega áður en álitsbeiðandi eignaðist hlut í fjöleignarhúsinu. Réttindi og skyldur vegna þeirra uppgjöra fylgdu þáverandi eiganda eignarhlutans. Álitsbeiðandi hefur því ekki sýnt fram á að hann hafi lögvarða hagsmuni af því að fá endurskoðun á ráðstöfunum sem gerðar voru í tíð fyrri eiganda og voru frágengnar við eigendaskiptin.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

 

Sigurlaug Helga Pétursdóttir

 

 

Þorvaldur Hauksson                                                    Eyþór Rafn Þórhallsson