Mál nr. 6/2025 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 6/2025

 

Skaðabótaábyrgð húsfélags vegna skemmda á séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 12. janúar 2025, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Húsfélagið B, hér eftir nefnt gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 21. febrúar 2025, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2025.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjátíu eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húshluta nr. 34 en gagnaðili er húsfélagið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að gera lagfæringar á útvegg til að koma í veg fyrir frekari skemmdir á geymslu álitsbeiðanda.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað við lagfæringar á geymslu álitsbeiðanda.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði sem álitsbeiðandi hafi lagt út fyrir til að leggja mat á skemmdirnar og finna orsök þeirra, sem og fyrir mygluhreinsun á íbúð hennar.

Álitsbeiðandi kveður að í söluyfirliti árið 2021, er hún hafi keypt íbúð sína, hafi komið fram að hægt væri að nýta geymslu hennar sem tómstundarrými, en stuttu eftir að hún hafi flutt inn hafi myglu orðið vart. Rakamæling í geymslunni hafi sýnt næstum 100% raka í vegg við gólfið og matsmaður upplýst að þetta yrði ekki lagað nema með því að setja dren við útvegg. Geymslan hafi því ekki verið notuð og stjórn gagnaðila þegar verið upplýst um málið. Árið 2023 hafi D tekið sýni af myglunni og heilsuspillandi mygla fundist, bæði í kjallara og íbúðinni. Íbúðin hafi því verið mygluþrifin og kjallarinn lokaður af. Þá hafi skýrsla  talið að líkleg orsök væri jarðvatn sem kæmist í gegnum niðurgrafinn útvegg. Álitsbeiðandi hafi í framhaldinu óskað eftir afstöðu stjórnar gagnaðila og E til þess hvort gagnaðili tæki þátt í viðgerðum á geymslunni þar sem skemmdir hafi orðið vegna skemmda í útvegg sem tilheyri sameign. E hafi staðfest að það þyrfti að drena húsið og óskað hafi verið eftir tilboði þar um. Stjórnin hafi aftur á móti stöðvað það og sagt að þar sem um væri að ræða uppgrafið rými, sem ekki hafi upprunalega verið hugsað til notkunar, yrði þetta ekki lagað. Þar sem húsið sé í mýri sé ekki hægt að laga þetta að fullu og því hafi stjórnin neitað greiðsluþátttöku. E hafi því hætt við að óska eftir tilboðinu og ekki viljað gera nauðsynlegar lagfæringar á útveggnum. Matsmenn hafi sagt að geymslan sé bæði ónothæf og heilsuspillandi í þessu ástandi.

Gagnaðili gerir kröfu um að málinu verði vísað frá þar sem það hafi ekki komið til umfjöllunar á húsfundi og þá hafi álitsbeiðandi ekki beitt þeim ákvæðum laga um fjöleignarhús sem henni séu færar, svo sem 38. gr. Hvorki gagnaðili né stjórn hans hafi fengið tækifæri til að finna lausn á málinu. Þar að auki sé ekki ágreiningur um að ráðast þurfi í einhvers konar viðgerðir eða lagfæringar í því skyni að veita regn- og grunnvatni frá húsinu. Gagnaðili hafi reynt sitt allra besta til að finna hentugar lausnir í því skyni, sem þá miði að því að stöðva leka- og rakamyndun í öllum grunni hússins, en ekki eingöngu á því horni sem varði séreign álitsbeiðanda. Með vísan til alls þessa geti nefndin ekki tekið fyrstu kröfu álitsbeiðanda til efnismeðferðar.

Telji nefndin sér heimilt að taka kröfur álitsbeiðanda til efnismeðferðar krefjist gagnaðili að þeim verði hafnað, þeirri fyrstu að svo stöddu, en þeim síðari alfarið. Vegna fyrri kröfunnar sé verið að vinna í því að leysa rakavandamál á neðstu hæð hússins. Húsið sé staðsett í mýri. Mikil bleyta sé í jarðvegi, ásamt mýrarrauða og öðru tilheyrandi. Þetta hafi valdið því að mjög erfitt hafi reynst að hafa fullnægjandi drenkerfi við húsið. Þá sé umrætt rými ekki á upphaflegum teikningum, heldur hafi það verið grafið út úr sökkli samkvæmt samþykktum teikningum frá árinu 2008. Verði því að ætla að eðlilegt sé að drenkerfi hússins sé ofan við rýmið, og þjóni því ekki tilgangi hvað það varði.

Vegna síðari krafna álitsbeiðanda sé meint tjón að rekja til utanaðkomandi vatns. Í álita- og dómaframkvæmd hafi verið lagt til grundvallar að saknæm háttsemi þurfi að vera til staðar af hendi húsfélags til þess að til bótaskyldu þess geti stofnast, sbr. meðal annars dóm Hæstaréttar í máli nr. 462/2012. Ljóst sé að saknæmri háttsemi sé ekki til að dreifa í málinu. Gagnaðili hafi reynt að finna hentuga lausn í margvíslegum samskiptum við pípara. Álitsbeiðandi hafi þar að auki ekki mátt ætla annað en að rakavandamál gætu komið upp í rýminu, enda hafi það verið fyrir tilstilli fyrri eiganda að grafið hafi verið út úr sökklinum. Beint og afleitt tjón hafi ekki verið tíundað og því erfitt að svara kröfum um það að svo stöddu. Þó sé ljóst að allar þær skýrslur sem álitsbeiðandi hafi aflað hafi hún gert einhliða og án aðkomu gagnaðila.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur undir sameign allt ytra byrði húss, meðal annars allir útveggir. Gagnaðili ber fyrir sig að rýmið sé ekki á upphaflegum teikningum, heldur hafi það verið grafið út úr sökkli samkvæmt samþykktum teikningum frá árinu 2008 og að því verði að ætla að eðlilegt sé að drenkerfi hússins sé utan við rýmið. Kærunefnd getur ekki fallist á þennan málatilbúnað gagnaðila. Hvort sem rýmið var á upprunalegum teikningum eður ei falla útveggir þess undir ytra byrði hússins og telst til sameignar þess enda gerir gildandi eignaskiptayfirlýsing og teikningar ráð fyrir því. Niðurstaða F eftir skoðun á téðu rými í eignarhluta álitsbeiðanda 18. janúar 2024 er sú að rakavandamálið sé líklega vegna jarðvatns sem hafi náð að komast í gegnum niðurgrafinn útvegginn, ýmist um steypuskil þar sem útveggir mæti botnplötu eða um sprungur um útvegg. Einnig var talið mögulegt að jarðvatn hafi seytlað undir húsið í gegnum tíðina, sérstaklega þar sem drenlögn sé ekki til staðar og vatnið hafi þannig enga undankomuleið. Í greinargerð gagnaðila segir að vinna standi yfir til að koma að viðgerðum við rými hússins á neðstu hæð og líkt og greini í fundargerð aðalfundar ársins 2023 var þar ákveðið að láta kanna ástand drenlagna. Af málatilbúnaði gagnaðila má þannig ráða að hann viðurkennir að það sé skylda húsfélagsins að standa að viðgerðum á ytra byrði kjallara hússins, þar með talið þeim hluta útveggjar sem rými álitsbeiðanda liggur að. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda í lið I.

Álitsbeiðandi gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða kostnað vegna viðgerða á geymslu hennar þar sem hún hafi orðið fyrir skemmdum vegna leka frá sameign. Samkvæmt 1. mgr. 52. gr. laga um fjöleignarhús er húsfélag ábyrgt gagnvart einstökum eigendum og afnotahöfum og segir í 1. og 2. mgr. 51. gr. þegar tjón stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum, sbr. 1. tölul., mistökum við meðferð hennar og viðhald, sbr. 2. tölul., eða bilun á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum þótt engum sem húsfélagið beri ábyrgð á verði um það kennt, sbr. 3. tölul. Í athugasemdum við ákvæðið í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er fjallað um að ábyrgð samkvæmt 1. og 2. tölulið 1. mgr. ákvæðisins sé á sakargrundvelli. Í þeim tilvikum sé það skilyrði bótaskyldu að eigandi eða einhver sem hann ber ábyrgð á samkvæmt almennum reglum valdi tjóni af ásetningi eða gáleysi. Vanrækslan eða mistökin þurfa því að vera saknæm.

Samkvæmt álitsbeiðanda tók hún eftir myglu í geymslunni þegar árið 2021 eftir að hún festi kaup á íbúðinni og kveðst hún hafa látið stjórn gagnaðila vita af skemmdinni. Í framhaldinu hafi hún ekki notað geymsluna en árið 2023 hafi hún viljað skoða þetta nánar og óskað eftir skoðun D. Þá bera gögn málsins með sér að undanfarið hafi gagnaðili, í samráði við sérfræðinga, verið að skoða leiðir til að bregðast við ástandinu eftir að athugasemdir komu fram af hálfu álitsbeiðanda og annarra eigenda í húsinu. Álitsbeiðandi hefur engin gögn lagt fram sem stutt geta það að tjónið í séreign hennar sé að rekja til vanrækslu gagnaðila á skyldum sínum til viðhalds sameignar eða að hann hafi gert mistök við meðferð hennar sem leitt geta til þess að hann beri ábyrgð á öllu tjóni álitsbeiðanda, sbr. dómur Hæstaréttar í máli nr. 462/2012. Er því ekki tilefni til að fallast á kröfu álitsbeiðanda í lið II eins og málið liggur. Í málinu liggja ekki fyrir næg gögn eða upplýsingar, svo sem úttekt á umræddum útvegg, sem gefa nefndinni forsendur til að fallast á kröfuna.

Hvað varðar kröfu álitsbeiðanda í lið III liggur fyrir að um er ræða skýrslur sem hún aflaði upp á eigin spýtur án aðkomu gagnaðila. Ekki verður fallist á að gagnaðili beri bótaábyrgð vegna þessa kostnaðar á grundvelli 52. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 2. mgr. 51. gr. Er því ekki um sameiginlegan kostnað að ræða, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, og verður því að hafna þessari kröfu.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Fallist er á kröfu álitsbeiðanda í lið I.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

 

Reykjavík, 18. desember 2025

 

Auður Björg Jónsdóttir

 

Þorvaldur Hauksson                            Eyþór Rafn Þórhallsson